市场越差,产品越好。
现在的市场已经有一个共识:低垂的果子摘完了。
想要取得好的结果必须做到两个字:极致。极致产品、极致服务、极致体验,从客户角度出发去做项目,才能把房子卖掉。
所以,现在的产品不仅卷外立面、卷车库、卷景观、卷交付,还卷户型。最直观的,是卷“得房率”,未来的房子,基本都要具备「低建筑面积,高得房率」的特点,直白点说,就是要给客户内心「越级」的冲击感:
什么?我买个89平三房刚需,还入户花园、大客厅、主卧衣帽间卫生间?
前段时间看了几个户型,得房率都是「越级」的体验。
比如广州保利滨江和著有一个得房率超110%的户型,87平做出了110平才有的效果,通过花池、阳台等全半赠送的方式增大空间利用率,也设计了入户花园,最有趣的是,主卧全赠送的U形飘窗,直接让主卧增大一圈,而且客厅开间达到了约3.9米,空间感还是很足的。
又比如郑州越秀天悦江湾,这款143㎡的户型营造出宽敞舒适的居住场景:
拥有9.4米的开阔面宽,超过60㎡的一体化客餐厅;私家电梯入户,享有约11㎡的私家前厅;阳台进深约2.7米,总面积将近25㎡,极大地延伸室内空间感;主卧套房约26㎡,配备步入式衣帽间和化妆间,得房率100%,带来160㎡以上户型才有的空间感。
但更绝的是,这个户型的空间感很快就有新的项目跟上了。
招商林屿境的设计更巧妙:
也有入户花园,北向所有的房间都有飘窗赠送,超级露台全赠送,主卧L形飘窗,客厅大横厅,南向4.5面宽,能达到180平户型的实际使用感受。这个户型得房率也让人震惊了:111%!
无独有偶,前段时间看成都龙湖观萃143平方米的户型,做出了大方厅、四房三卫双套房的设计!
这款143平方米户型在得房率上也突破了110%,特别是方厅让空间感显著提升设计上充分利用了景观优势,特别是面宽约14.6米,主卧双面采光,享有公园和中庭景观。,“双转角卧室”设计,两个卧室的开窗延展面约11米,提升了景观视野。
这些户型,一个个都远超之前的产品,把得房率榨出新高度!而且通过各种赠送、偷面积抹平甚至超越公摊,怎么做到的?
归根结底,行情的不景气催生政策的不断利好。
卖地难,开发商赚钱难,只能提高产品力才能让购房者选择新房。
最近全国已经出现了很多城市,针对得房率松绑政策,全国各地针对“计容新规”:部分新挂牌宅地中注明,空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率,挑高客厅只算单层面积等新规定。
最先做出变化的还是南方城市。
早在去年11月,广州规划局就出台了容积率新规《广州市建筑工程容积率计算办法》,半开敞空间半计容面积上限提升至20%,极大提高了新房套内面积的赠送率。
但这还不够,8月底广州举办了一次土地推介会,提出要建高品质住宅,部分地块的设计规范再次宽松了,有几条设计规范让我震惊了:
飘窗、空调外机最大尺寸提升至0.8米
阳台占比扩大到30%!
公共开放空间不计容比例提升至10%
放宽复式住宅建筑挑空部分计容要求
这什么概念呢?之前你买一套100平的房子,充其量实际得房面积只有七八十左右就不错了,但这些新地块,通过飘窗、空调机位、阳台等方式偷面积,实际得房能达到130平甚至更多!
另一个炸裂的规划是,公共空间不计容的比例,之前都是3-5%,这次直接提升到10%,这样的规划,能鼓励开发商早出更多的公共空间,比如架空层、连廊等等,这也给新房子更多的场景想象力了。
可以说,广州的这种规划,抹平甚至超越了公摊面积,真正杀死了公摊!值得全国学习。
不仅是广州,成都、青岛、济南、珠海、深圳、惠州、佛山、肇庆都出台了“不计容面积”的相关规定,变相提高得房率到100%。
深圳也做了很大的调整,今年5月,深圳发布了2024版“建筑设计规则”,其中至少有两个条款让得房率增加:避难层、机房等公共空间被列为“不计容面积”;在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗,修订后进深也由0.6m增加至0.8m,“飘窗”面积将可加大一圈。
珠海更夸张:满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深、配建设施不计入项目总计容建面等。
楼市一直比较活跃的浙江,政策力度也很大。
浙江各地普遍推出了“户属空中花园不计入建筑面积和容积率,不参与相关配套指标计算,不计产权面积”的政策。而传统标准里,空中花园被视作阳台,一般打5折计入产权面积。
义乌规定,不计入面积的“空中花园阳台”可以达到高层住宅总建筑面积的30%;此外,还允许建设“公共共享平台”,相当于加大了赠送面积。有媒体计算之后得出结论,浙江新建住房的得房率将普遍超过100%,甚至达到120%。
长沙公布的“优化房地产开发项目规划管理若干措施”规定:之前封闭阳台需要全算面积,现在可以计算为半赠送;飘窗不计入面积,还可以与房间等宽,出挑宽度由不超过0.6米进深改为不超过0.8米进深;设备平台最多还能再赠送4平方米。业内人士测算后得出结论,长沙新规下“房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积30%左右”。鉴于旧规下得房率一般在70%到75%,所以新规落地后,长沙新房的得房率普遍可以达到100%。
在当下,“卷户型”成为一种必然。整理了当下做好户型的一些小技巧,欢迎转发、收藏备用。
不计建筑面积(全赠送)
入户花园:在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园,能被部分业主改造为私人空间。
凸窗/飘窗:通过把凸窗推移至建筑物外墙以外,或者把窗台放到最低,做成大玻璃窗,以此来“偷”面积。如果凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效“偷”到面积。
操作方法:凸窗无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间延伸)
落地凸窗(2.2米内)(空间延伸实际窗地面与房间地面同)
可局部拆卸内假凸窗(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)
露台:尤其是非顶层露台,通过退台的方式实现,多用于花园洋房设计中,可以增加使用空间。
操作方法:两层高以上的普通大露台(增加使用面积但不占用房间面积)。
两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积)。
设备平台:供空调外机、热水机组等设备搁置的空间,这一块公摊面积有时被拿来改造,例如通过开小门或与阳台打通,变成一个更大的阳台。
双首层设计"地下空间"(增加辅助使用空间或更多实用面积)
一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)
超高内庭院(可变相提升实用面积)
室内层高2.2以下(夹层)(增加辅助使用空间)
计一半建筑面积(半卖半送)
层普通大阳台(增加使用面积但使得房间面积减少),奇偶数错层阳台/露台,可以做到全赠送或部分赠送。
可以变房间的内阳台(计一半面积,但能直接变成房间,非常实用)
只计一层面积的室内超高层高(全赠送)
室内4米以下(增加空间体量和舒适度)
室内4.4米-6米甚至更高(增加空间体量和舒适度,另可以加楼板变实用面积)
模糊公共空间
夹层与阁楼:通过层高调整,设计出两层的结构,上层做一个层高低于2.2米的夹层,或者购买顶楼房屋附赠的阁楼,以此来“偷”面积。
入户类与阳台类的改造:如将入户门外移,或者将阳台、入户花园改造成私人空间,以此来增加使用面积。
透空赠送与凹槽搭板:通过后期改造,用凹槽面积搭板加大户内面积,或者在设计时在户与户之间建立受力梁,验收后进行加建。
无论是卷外立面、车库、景观还是卷交付,核心还是回归地产行业本质,回归真正的产品属性,回归地产开发商的基本功,踏踏实实一点点解决客户的痛点,是当下卷产品的重要目标。
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