市场越差，产品越好。

现在的市场已经有一个共识：低垂的果子摘完了。

想要取得好的结果必须做到两个字：极致。极致产品、极致服务、极致体验，从客户角度出发去做项目，才能把房子卖掉。

所以，现在的产品不仅卷外立面、卷车库、卷景观、卷交付，还卷户型。最直观的，是卷“得房率”，未来的房子，基本都要具备「低建筑面积，高得房率」的特点，直白点说，就是要给客户内心「越级」的冲击感：

什么？我买个89平三房刚需，还入户花园、大客厅、主卧衣帽间卫生间？

前段时间看了几个户型，得房率都是「越级」的体验。

比如广州保利滨江和著有一个得房率超110%的户型，87平做出了110平才有的效果，通过花池、阳台等全半赠送的方式增大空间利用率，也设计了入户花园，最有趣的是，主卧全赠送的U形飘窗，直接让主卧增大一圈，而且客厅开间达到了约3.9米，空间感还是很足的。

又比如郑州越秀天悦江湾，这款143㎡的户型营造出宽敞舒适的居住场景：

拥有9.4米的开阔面宽，超过60㎡的一体化客餐厅；私家电梯入户，享有约11㎡的私家前厅；阳台进深约2.7米，总面积将近25㎡，极大地延伸室内空间感；主卧套房约26㎡，配备步入式衣帽间和化妆间，得房率100%，带来160㎡以上户型才有的空间感。

但更绝的是，这个户型的空间感很快就有新的项目跟上了。

招商林屿境的设计更巧妙：

也有入户花园，北向所有的房间都有飘窗赠送，超级露台全赠送，主卧L形飘窗，客厅大横厅，南向4.5面宽，能达到180平户型的实际使用感受。这个户型得房率也让人震惊了：111%！

无独有偶，前段时间看成都龙湖观萃143平方米的户型，做出了大方厅、四房三卫双套房的设计！

这款143平方米户型在得房率上也突破了110%，特别是方厅让空间感显著提升设计上充分利用了景观优势，特别是面宽约14.6米，主卧双面采光，享有公园和中庭景观。，“双转角卧室”设计，两个卧室的开窗延展面约11米，提升了景观视野。

这些户型，一个个都远超之前的产品，把得房率榨出新高度！而且通过各种赠送、偷面积抹平甚至超越公摊，怎么做到的？

归根结底，行情的不景气催生政策的不断利好。

卖地难，开发商赚钱难，只能提高产品力才能让购房者选择新房。

最近全国已经出现了很多城市，针对得房率松绑政策，全国各地针对“计容新规”：部分新挂牌宅地中注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等新规定。

最先做出变化的还是南方城市。

早在去年11月，广州规划局就出台了容积率新规《广州市建筑工程容积率计算办法》，半开敞空间半计容面积上限提升至20%，极大提高了新房套内面积的赠送率。

但这还不够，8月底广州举办了一次土地推介会，提出要建高品质住宅，部分地块的设计规范再次宽松了，有几条设计规范让我震惊了：

飘窗、空调外机最大尺寸提升至0.8米

阳台占比扩大到30%！

公共开放空间不计容比例提升至10%

放宽复式住宅建筑挑空部分计容要求

这什么概念呢？之前你买一套100平的房子，充其量实际得房面积只有七八十左右就不错了，但这些新地块，通过飘窗、空调机位、阳台等方式偷面积，实际得房能达到130平甚至更多！

另一个炸裂的规划是，公共空间不计容的比例，之前都是3-5%，这次直接提升到10%，这样的规划，能鼓励开发商早出更多的公共空间，比如架空层、连廊等等，这也给新房子更多的场景想象力了。

可以说，广州的这种规划，抹平甚至超越了公摊面积，真正杀死了公摊！值得全国学习。

不仅是广州，成都、青岛、济南、珠海、深圳、惠州、佛山、肇庆都出台了“不计容面积”的相关规定，变相提高得房率到100%。

深圳也做了很大的调整，今年5月，深圳发布了2024版“建筑设计规则”，其中至少有两个条款让得房率增加：避难层、机房等公共空间被列为“不计容面积”；在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m，“飘窗”面积将可加大一圈。

珠海更夸张：满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深、配建设施不计入项目总计容建面等。

楼市一直比较活跃的浙江，政策力度也很大。

浙江各地普遍推出了“户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积”的政策。而传统标准里，空中花园被视作阳台，一般打5折计入产权面积。

义乌规定，不计入面积的“空中花园阳台”可以达到高层住宅总建筑面积的30%；此外，还允许建设“公共共享平台”，相当于加大了赠送面积。有媒体计算之后得出结论，浙江新建住房的得房率将普遍超过100%，甚至达到120%。

长沙公布的“优化房地产开发项目规划管理若干措施”规定：之前封闭阳台需要全算面积，现在可以计算为半赠送；飘窗不计入面积，还可以与房间等宽，出挑宽度由不超过0.6米进深改为不超过0.8米进深；设备平台最多还能再赠送4平方米。业内人士测算后得出结论，长沙新规下“房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积30%左右”。鉴于旧规下得房率一般在70%到75%，所以新规落地后，长沙新房的得房率普遍可以达到100%。

在当下，“卷户型”成为一种必然。整理了当下做好户型的一些小技巧，欢迎转发、收藏备用。

不计建筑面积（全赠送）

入户花园：在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，能被部分业主改造为私人空间。

凸窗/飘窗：通过把凸窗推移至建筑物外墙以外，或者把窗台放到最低，做成大玻璃窗，以此来“偷”面积。如果凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。

操作方法：凸窗无限度外扩（凸窗高2.2米内）（空间延伸）

落地凸窗（2.2米内）（空间延伸实际窗地面与房间地面同）

可局部拆卸内假凸窗（增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)

露台：尤其是非顶层露台，通过退台的方式实现，多用于花园洋房设计中，可以增加使用空间。

操作方法：两层高以上的普通大露台（增加使用面积但不占用房间面积）。

两层高以上的内凹大露台或入户花园（增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积）。

设备平台：供空调外机、热水机组等设备搁置的空间，这一块公摊面积有时被拿来改造，例如通过开小门或与阳台打通，变成一个更大的阳台。

双首层设计"地下空间"(增加辅助使用空间或更多实用面积）

一楼庭院和楼顶的使用面积（增加辅助使用空间）

超高内庭院（可变相提升实用面积）

室内层高2.2以下（夹层）（增加辅助使用空间）

计一半建筑面积（半卖半送）

层普通大阳台(增加使用面积但使得房间面积减少），奇偶数错层阳台/露台，可以做到全赠送或部分赠送。

可以变房间的内阳台（计一半面积，但能直接变成房间，非常实用）

只计一层面积的室内超高层高（全赠送）

室内4米以下（增加空间体量和舒适度）

室内4.4米-6米甚至更高（增加空间体量和舒适度，另可以加楼板变实用面积）

模糊公共空间

夹层与阁楼：通过层高调整，设计出两层的结构，上层做一个层高低于2.2米的夹层，或者购买顶楼房屋附赠的阁楼，以此来“偷”面积。

入户类与阳台类的改造：如将入户门外移，或者将阳台、入户花园改造成私人空间，以此来增加使用面积。

透空赠送与凹槽搭板：通过后期改造，用凹槽面积搭板加大户内面积，或者在设计时在户与户之间建立受力梁，验收后进行加建。

无论是卷外立面、车库、景观还是卷交付，核心还是回归地产行业本质，回归真正的产品属性，回归地产开发商的基本功，踏踏实实一点点解决客户的痛点，是当下卷产品的重要目标。

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