亲戚计划买婚房，找到了我。

在整体了解郑州之后，看上了当下郑州楼市关注度极高的金水北。

金水北作为金水核心区发展饱和之后的外溢承载区，交通网络密集，教育基础不错，还拥有浓厚的烟火气，自住便利性非常高。

但，金水北动不动17000元/㎡以上的门槛，让预算有限的亲戚犯了难。

这不是特例，有不少喜欢金水北的刚需刚改被门槛卡住，选择了其他区域。

提醒一下，可以考虑换个策略，转向关注金水北的次新。

金水北过去供应量不小，有一批次新小区这两年涌入了二手房市场。

这些次新小区普遍在2020年以后交房，非常新，对比当下的项目可能户型设计、社区园林、产品理念等都比不过，但其核心的地段价值、地铁便利性、学区资源、生活配套这些硬核优势丝毫没有打折。

而且价格却往往更具吸引力，性价比极高。

本文来讲一讲金水北的次新小区，到底是什么情况？

PS：文末准备了一份2025年金水北次新小区的成交记录，有想了解金水北次新的朋友，划到文末扫码领取。

粗略统计，金水北2020年以后交房(这里排除掉了美盛金水印一期、国泰观邸悦峰等改善项目)的主流次新小区大致如上，咱们挨着讲一讲。

1

名门翠园熙锦苑

名门翠园是曾经的神盘，守着地铁4号线北二十里铺站，还有优胜路小学丰收校区+冠军中学双学区加持，卖点比较突出。

但名门暴雷之后交房品质不如预期，物业服务拉垮，认可度不高。

熙锦苑算是名门翠园中比较小的，两栋高层、两栋洋房，生活氛围明显不如其他的熙雅苑、云鼎苑。

目前熙锦苑是金水北次新门槛，已经有小三房挂到了10000元/㎡左右。

2

泰山誉景朗誉园

泰山誉景跟名门翠园一样都是保交楼项目，再加上早期小开发商操盘，交房品质一般，普通刚需项目水平。

项目附近路网不完善、城市界面一般，划片上农科路小学国泰校区+八中国基校区。

璞誉园安开混合，朗誉园相对好一些，但地块太小，仅有三栋楼。

目前朗誉园成交均价12500元/㎡左右，璞誉园更便宜一些。

3

华瑞紫金嘉苑

华瑞紫金嘉苑离地铁4号线丰庆路站不远，南侧紧邻着成熟居住区，生活比较便利。

可以上瀚宇天悦城配建的龙门实验学校宏泰校区，教育资源还不错。

不过项目本身品质不突出，比起华瑞过往的刚需项目有进步，但对比其他项目不太能打、审美、设计都有一些过时。

内部有三栋安置，硬隔离分开管理。

目前二手房成交均价13000元/㎡左右，有一定的性价比。

4

和昌优地

和昌优地位置非常不错，临时普罗旺世项目，生活氛围浓厚。

南侧有丹尼斯超市、农贸市场，北侧不远是地铁4号线北二十里铺站，自住挺便利的。

不过和昌优地的学校一般般，上银河路小学+冠军中学南校区。

早期项目交房时有过维权，后期做了一些提升，刚需水平之上，绿化设计、丰富度不算高。

比较出色的是，项目围合式排布，中间有超大的景观组团，比较显档次。

目前和昌优地的价格不高，二手房成交价基本在13000元/㎡左右，非常建议刚需关注。

5

美景美境一期

美景美境在大观音寺附近，西侧东风渠，南侧地铁4号线陈寨东站。

项目最大的亮点是学校还不错，可以上农科路小学国基路校区+七中金桂校区。

一期11栋楼，有5栋安置，目前硬隔离分开管理。

当时一期交房时有过维权，整改后时隔多年再看品质尚可，万科物业维护的不错，部分景观组团有亮点。

美景美境一期二手房成交均价13000元/㎡左右，二期贵一些。

6

融创中原大观一期

融创中原大观位于中州大道、北三环附近，是离北龙湖最近的金水北次新。

但项目的缺点一大堆，高容积率、清一色暗卫户型、城市界面差……

学校上的是农科路小学国泰校区+八中国基校区，不算能打。

一期仅有三栋楼，可以看出设计上花了一些心思，但地块太小，呈现效果着实一般。

一期二手房成交均价13500元/㎡左右，二期暂时无成交。

7

碧桂园天麓

碧桂园天麓的位置不错，距离地铁2号线、4号线沙门站很近，去北龙湖很方便。

项目临着国基路，基础的生活配套都有，划片农科路小学国基路校区+八中国基校区，小学相当不错。

缺点是周边道路比较窄，偶有拥堵，城市界面一般。

这是碧桂园暴雷前的项目，交房有进步，特别是室内的精装标准、审美设计还不错。

但本身地块狭长，绿化景观难形成规模，高容积率又有些影响采光，舒适度不高。

多说一句，碧桂园物业维护似乎一般，水系未开，游乐区地面破损严重。

目前碧桂园天麓二手房成交均价13500元/㎡左右，抛开精装的话，性价比还可以。

8

美盛教育港湾一期

美盛教育港湾是这两年金水北的热门楼盘，主打纬五路一小普庆校区+金水外国语学校双学区。

这俩学校在金水北属于一梯队，需要注意的是美盛教育港湾二手房遵循学位循环制。

二期与学校一路之隔，一期到学校有一点距离。

但一期附近非常繁华，国基路底商鳞次栉比，还临着美盛龙湖天街、信万广场两大商业，配套丰富。

高容积率是美盛教育港湾的硬伤，有些栋楼采光有影响，但交房品质非常不错，绿化设计感十足，公区颜值颇高。

一期跟二期价差不大，一期户型更小一些，二手房成交均价14000左右。

9

瀚宇天悦城一期

瀚宇天悦城是金水北的均好型楼盘，位置可以、学校可以、品质可以。

项目楼下是社区商业，非常繁华，已经入驻了华豫佰佳、肯德基、必胜客等店铺，还与地铁4号线丰庆路站接驳，生活便利程度高。

配建的龙门实验学校宏泰校区与一期一路之隔，接送方便。

品质方面，一期算是中上游水平，绿化园林有一些亮点，没有明显的缺点，但整体太过于中规中矩，不够突出。

目前瀚宇天悦城是金水北次新中销量靠前的，一期二手房成交均价14500元/㎡左右。

10

保利海德公园肆号院

保利海德公园是金水北稀缺的纯小高层社区，再加上纬五路一小中州校区+八中新校区双学区，关注度比较高。

项目缺点同样明显，连霍高速以北，生活配套相对没有那么丰富。

肆号院是最新、最大的一期，整体而且做了一些升级，交房还不错，精装审美稍显过时。

故肆号院是最贵的一期，二手房成交均价14500元/㎡左右。

11

瀚海思念城西苑

瀚海思念城跟美景美境一路之隔，共享东风渠、地铁4号线陈寨东站等配套。

不过瀚海思念城的学校不如美景美境，上文化路三小+八中国基校区。

项目外立面比较有特色，被称为小晴宇。

园林景观设计在线，有些景观组团亮眼，缺点是绿化密度不高，硬质地面比较大。

东苑比较小，只有4栋楼。

西苑关注度更高，目前西苑二手房成交均价15000元/㎡左右。

12

信达天樾九章

信达天樾九章去年刚交房，产品力明显强一些。

缺点是附近配套不太行，规划的商业街已经呈现，但无商家入驻，短期内生活配套缺乏。

目前上文化路一小翰林校区+龙门实验学校，南侧规划学校建好后需要重新划片。

项目延续了康桥的规划，交房品质挺不错的，酒店式大门、现代风外立面很洋气，绿化密度高，做的非常精致。

由于项目交房不久，目前仅一套成交，成交价格15000元/㎡左右，还需要再观望下。

13

越秀金悦文华

越秀金悦文华是目前金水北次新中产品力最强的，而且得房率普遍在85%以上。

之前宣传可以上文化路一小翰林校区+龙门实验学校，二手房暂时未知。

项目距离地铁7号线不远，但道路目前未通。

附近空地比较多，暂时依靠海亮时代ONE的底商配套。

交房时业主因为一些问题有过不满，但对比金水北其他次新，交房品质是不错的，超大尺度的大门、高颜值精装公区、园林景观组团都挺能打。

因为交房不久，暂时还未有二手房成交，需要再观望一段时间。

强调下，上面的价格仅代表阶段性的均价，有些房源可能出入比较大。

比如保利海德公园肆号院7#楼独立于小区外，价格低于整体均价。

比如瀚宇天悦城一期9#楼都是小三房，且北侧有超长连廊，价格低于整体均价。

调研数据仅供参考，如内容有误欢迎指正。

综合地段、配套、学区、品质等因素，比较推荐和昌优地、瀚宇天悦城、瀚海思念城、保利海德公园，其他小区如果有低价房源同样可以关注。

信达天樾九章、越秀金悦文华的成交量过少，建议暂时观望。

为了方便购房者更清楚的了解金水北次新，我们整理了一份《2025年金水北次新二手房的详细成交记录》。

△ 部分截图...

具体信息，包括了小区的楼层、挂牌价、成交价、成交单价等信息。

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