市场态势：筑底期中的曙光
2025 年以来，郑州房地产市场迎来了一系列政策利好，为市场注入了强劲动力。5 月，LPR 再次迎来调整，五年期以上 LPR 降至 3.5%，处于历史低位，大大降低了购房者的贷款成本，提高了购房积极性。同时，郑州本地也出台了一系列购房优惠政策，如降低首付比例、提高公积金贷款额度等，进一步刺激了市场需求。
在全国政策层面，信阳成为首个全面推行现房销售的城市，虽暂未在郑州落地，但对市场信心的提振效应显著。河南省内，洛阳优化经适房认购条件，郑州所在的中原城市群政策协同效应逐步显现，为郑州楼市提供了良好的外部环境。政策端通过“降成本+扩需求+稳预期” 三管齐下，形成了支持房地产市场平稳健康发展的政策合力。
成交方面，1-5 月累计成交套数为11950套，成交面积为145.96万㎡，量上同比基本持平，但成交均价15267元/㎡，同比上涨5个百分点。
从开盘来看，5月新规产品持续入市，楼市延续回暖态势，推盘节奏加快；推售去化率连续三月突破50%。
而端午期间持续升温，新盘入市积极推售，各大房企提前布局营销节点，有效刺激了购房需求。盘均成交看同比上涨3%，转化率维持在7%。
市场格局与未来展望：分化加剧，品质为王
从成交结构来看，1-5月，120-180㎡改善型产品占比明显提升，成交占比从24年的34.5%上升至44.4%，5月单月120-180㎡产品占比更是突破52%，成为市场绝对主力，80㎡以下刚需产品占比降至 4%。市场需求向品质化、改善化转型。
从区域看，惠济区、管城区等热点区域凭借生态资源和配套优势持续热销，而远郊区域去化压力较大，中牟、港区成为环郑成交主力，但价格同比下降 12.4%，区域分化显著。
头部项目引领市场
四代住宅和 3.5 代住宅成为市场新宠，中原区、高新区、金水区等区域的四代项目凭借高赠送面积和创新户型设计，持续吸引改善客群。产品迭代加速推动市场分化，老旧项目面临更大去化压力，市场呈现“新房领涨、老盘让利”的明显分化格局。
5月开盘市场中，中原华曦府、信达棠樾七里等新项目表现亮眼。中原华曦府推出 132 套 143㎡四房，凭借 18000-20000 元 /㎡的性价比和完善的周边配套，去化率达100%，成为中原区改善型需求的首选。
信达棠樾七里则以 13900-15900 元 /㎡的价格区间和管城区优越区位，开盘去化 227 套，去化率 78%，展现了刚改市场的旺盛需求。
冠、亚、季军领跑，“硬实力” 各有侧重
从1-5月认购来看，头部项目表现亮眼。郑轨云麓、铁建投城发花栖樾、万科民安云河锦上等头部项目持续领跑。
TOP1:郑轨云麓（高新区・冉屯路板块）：国企 + 板块势能，坐稳头把交椅
郑轨云麓以 401 套的认购佳绩强势登顶，延续了其在 2024 年全年销售套数 Top1 的辉煌态势。在这份亮眼数据的背后，是多重因素的叠加发力。
1、背靠国企郑轨集团，品牌信任度为项目筑牢根基。
在市场信心波动时，郑轨云麓的国企品牌成为众多购房者抵御风险的首选，为项目的持续热销奠定了坚实基础。
2、板块优势：高新区崛起，潜力无限。
项目坐落于高新区冉屯路板块，近年来，高新区已然成为郑州的创新高地与产业新城。众多高科技企业、科研机构纷纷入驻，吸引了大量高学历、高收入的人才流入。这些人才对居住品质有着较高的追求，同时也具备较强的购房能力。
3、产品适配：精准定位，匠心雕琢
郑轨云麓在产品打造上精准定位市场需求。针对刚需购房者，推出了布局合理、功能齐全的中小户型，以较低的总价门槛降低购房力。对于改善型购房者，精心设计了大户型产品，宽敞的居住空间、合理的动静分区，提升了居住的舒适度与品质感。
在郑州住宅市场的激烈竞争中，郑轨云麓凭借自身优势脱颖而出。相较于周边竞品，其品牌优势、板块潜力以及产品特色形成了强大的竞争力。无论是在产品品质、配套资源还是价格策略上，都更具吸引力。
TOP2：铁建投城发花栖樾（惠济区・北大学城板块）：生态 + 教育，精准击中家庭客群
铁建投城发花栖樾位于郑州惠济区花园北路与滨河路交会处，依托贾鲁河生态资源，打造了集"自然风光、黄河文化和慢生活"于一体的宜居精品。同时也是铁建投城发集团在郑州惠济区的首个项目，定位高端改善型住宅。作为2025年热销楼盘，今年第一季度，项目实现热销285套，首期开盘即售罄，成为郑州楼市回暖的标杆项目之一。
教育配套方面，高校云集带来的教育氛围与配套辐射，对有子女教育规划、追求宜居环境的家庭客群吸引力十足。铁建投城发花栖樾于2025年3月正式获得教育局回函，小学划入郑州四中实验学校小学部招生范围，初中则根据辖区入学报名人数及学校招生计划，统筹安排至郑州市实验初级中学或河南省英才实验中学，为业主子女提供了优质的教育资源保障。
值得注意的是，该项目的客户群体主要来自企事业单位的高阶精英人群，形成了独特的社区圈层文化。这与项目高端改善型的定位高度吻合，从市场接受度看，花栖樾成功打动了预期中的目标客群。
TOP3:万科民安云河锦上（惠济区・北大学城板块）：品牌 + 产品，激活改善市场
万科·民安雲河锦上自入市以来表现稳健，尤其是在2025年的市场环境下，依然保持良好的销售态势。截至目前，项目累计销售额已达17亿元，成为惠济区改善市场的标杆项目。
从数据来看，该项目的月度供求情况如下：
该项目的销售呈现一定的波动性，但整体保持在健康水平。特别是2025年4月，成交量达到116套，成交均价则基本稳定在13000-16000元/平方米之间，表明项目定价策略较为稳健。
万科深耕郑州市场，“好产品 + 好服务” 的口碑深入人心；在产品打造上，贴合北大学城板块改善升级趋势，从户型设计到社区规划，注重居住体验与品质感营造。规划上，总占地面积约180亩，以"城区+街区+社区"三合一的高品质、新品类社区理念，重新定义城市生活。社区整体抬高了3米，规划1700㎡泛会所盒子，并已实景呈现，弱化期房抗性。项目绿化率达30%，营造宜居生态环境。此外，项目还配有约3000平方米的商业街区，为居民打造15分钟生活圈，满足日常生活需求。
户型方面，产品类型丰富，以满足不同家庭需求，四房户型是该项目的主打产品，其中，143平方米的四居室户型是典型的改善型产品，满足了多子女家庭或三代同堂家庭的需求。这类户型通常南北通透，主卧配套卫浴，儿童房间朝向良好。客餐厅空间宽敞，非常适合家庭聚会和日常活动。
写在最后
conclusion
短期来看，政策利好持续释放，LPR 低位运行和购房成本下降将继续支撑刚需和刚改需求，端午等节点营销将推动市场保持活跃。中长期看，产品迭代和区域分化将进一步加剧，四代住宅、低密洋房等高品质项目将引领市场，而缺乏核心竞争力的老旧项目仍需以价换量。2025 年下半年，郑州楼市有望在政策与产品双轮驱动下，逐步实现企稳回升，但市场分化也将成为常态，唯有精准把握需求变化、打造差异化产品，才能在竞争中脱颖而出。