2024年10月17日，国新办举行新闻发布会，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。
主要内容概括起来，就是“四个取消、四个降低、两个增加”。
1、四个取消，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。
2、四个降低，就是降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
3、两个增加，一是新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。
住房城乡建设部部长倪虹在会上表示，党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。9月26日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。9月29日，国务院召开常务会议，研究部署具体落实工作。可以说，有效提振了市场信心。从市场反映看，很多城市、很多项目看房量、到访量明显上升，销售量也有不同程度的增长，房地产的主要指标明显好转。特别是一线城市，10月份以来全线回稳。
我们认为，从9月26日中央政治局会议过后，重磅政策密集落地，可以说是充分体现了政治局会议“促进市场止跌回稳”的决心。在一系列政策加持下，预期10月房地产市场企稳回升可期。
10月17日，国新办举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
住房城乡建设部部长倪虹表示将会同五部委打出一套政策“组合拳”，推动市场止跌回稳。
首先是“四个取消”。就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。
从9月29日，上海率先调整住房限购政策，揭开一线城市新一轮限购松绑序幕，到9月30日一线城市限购全部调整，截至目前仍执行限购的城市仅北京、上海、深圳和海南部分城市。
限售、限价及普宅标准方面，截至发稿前，厦门、深圳等取消限售，深圳、无锡、杭州等取消新房限价，北京、上海等取消普宅标准。
CRIC监测数据显示，9月政治局会议召开以来，地方调控政策加速松绑，9月26日到10月16日，共有70个城市出台81次放松性政策。
可做对比的数据是，在这之前，2024年全年最高政策出台的频次是在7月份的68次，也就是说，政治局会议召开后20天内，政策出台频率就已超过2024年全年单月水平。
住建部部长倪虹表示，从去年开始，已经充分赋予了各个城市房地产调控自主权，城市政府会根据城市的经济社会发展和房地产现状自主决策。四个一线城市在9月底调整了他们的住房限购措施，北京、上海是“放宽了限购的条件”，广州是“全面取消”，深圳是“部分区域取消”，这充分体现了各城市因城施策、自主决策、一城一策。
同时，在针对大城市放开限制性购房政策是否会产生虹吸效应的问题时，倪虹部长也提到，从规律上看，“虹吸效应”是世界城市发展过程中出现的普遍现象。从影响上看，“虹吸效应”有利有弊，在不同城市和城市的不同发展阶段，“虹吸效应”会产生不同影响。在城镇化进程中，中国政府注重引导大中小城市和小城镇协调发展。房地产市场因城施策，也是防止房地产领域“虹吸效应”负面作用的一种制度安排。
对此，我们认为，为了防止虹吸效应负面作用扩大化，在9月末这轮调整后，北京、上海、深圳等三个尚未取消限购的城市，短期内四限政策将保持现有松紧度运行，除非房地产市场环境进一步恶化，否则全面放开的可能性不大。
其次是“四个降低”。就是降低住房公积金贷款利率，大家都知道，降了0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。
从近期出台的一系列政策来看，首先是降低存量房贷利率。9月29日，人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。同日，人民银行指导市场利率定价自律机制发布了自律倡议，各商业银行也发布了公告。10月12日，主要商业银行发布了操作细则。预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整。（详见：定了！存量房贷利率10月25日统一调整）
其次是统一房贷最低首付比例至15%。2024年9月24日央行行长潘功胜表示，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。政策发布后，人民银行总行指导各地分行因城施策，配合城市政府迅速落实。目前，除北京、上海、深圳三个一线城市自主采取差异化安排外，全国绝大多数城市不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一调整为15%。
最后是税费政策，9月26日政治局会议要求“要加大财政货币政策逆周期调节力度，抓紧完善土地、财税、金融等政策”。我们认为，本轮或将减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费，促进住房消费。同时，个人购买唯一住房免征契税，家庭购买第二套或大面积改善性住房，也可适当减征契税，还可缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限等。
从政策内容来看，这“四个降低”的核心仍是降低购房门槛、减轻购房压力。
最后是“两个增加”。一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
1、100万套城中村改造有望带动近1亿平销售
首先是增加城中村改造规模。在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，提供五方面支持。一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。
获得政策支持的项目需具备两点条件，第一，群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的。第二，项目的两个方案要比较成熟，一个是征收安置方案要做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，另一个是资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。
我们认为，新增100万套城中村改造，并实行货币化补贴，可以释放出规模可观的增量购房需求，有助于存量住房消化。
参照克而瑞研究中心此前对2015-2017年的棚改货币化安置效果测算，2017年全国开工609万套棚改，其中货币化安置约360万套，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，共计撬动3.1亿平方米的住宅销售，占当年销售份额的21.5%。以此粗略推算，100万套的城中村改造或将带动近1亿平方米住宅销售。
2、4万亿“白名单”规模有助于改善房企资金状况
其次增加“白名单”项目的信贷规模。国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍，10月16日，“白名单”已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。未来融资协调机制将有三方面优化：
第一，将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用，继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。贷款应贷尽贷。
第二，进入“白名单”的项目要做到“应贷尽贷”。进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。各城市协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。原则上，如果有关条件和要求没有发生变化，对于进入“白名单”的项目，银行就应做到“应贷尽贷”。
第三，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。目前商业银行是按照项目建设进度分批将贷款资金拨付给房地产项目公司，并且直接受托支付给材料商、施工方等上下游企业。今后，商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。
我们认为，“白名单”扩围及拨付方式优化有助于实现保交楼目标，有效保障所有在建项目获得必要融资支持，有利于房屋建成，维护购房者合法权益，同时纳入“白名单”以后项目管理更规范，融资也更快捷更便利，有助于改善房地产企业的资金状况。
2024年10月11日，财政部曾在新闻发布会上提到关于房地产的财政支持政策。（详见：阵地丨财政部发声！一揽子政策“组合拳”来了）
10月17日国新办举行新闻发布会记者问答环节，财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲就相关政策细节做了说明。
第一，专项债+专项借款，用于支持地方回购存量土地。优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的，将严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。
第二，允许地方专项债用于收储存量住房。支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。
我们认为，这两项政策都致力于消化存量，促进房地产市场回归供需平衡。以收储存量房为例，支持使用地方专项债用于收储，可以有效补充收储资金来源，解决保障性住房再贷款资金规模有限、商业银行发放贷款积极性不高导致收储进度迟缓的问题，进而推进地方收储进展，完成消化存量住房和保障性住房筹建的双重目标。
总的来看，从中央政治局会议“促进市场止跌回稳”，到如今五部委表态支持房地产市场，可以看到，土地、财税、金融等政策都在加快推进落实中。
我们认为9月26日的政治局会议对房地产乃至经济都会有长远的影响，从当前整体政策及市场表现来看，这份影响已经开始逐步蔓延开来。
从10月至今的市场情况来看，当前市场还是释放了很不错的回稳信号，CRIC监测数据显示，10月前2周新房成交呈探底回升之势，30个重点城市前13天新房成交较9月前13天增长27%，一线城市成交较9月同期增长29%，较去年10月前13天增长14%。二手房成交逐周回升，10月第二周14城成交同环比均倍增，深圳、杭州成交规模创今年单周新高。
我们相信，未来房地产行业止跌回稳可期。
