如何打造满足时下消费特征需求的新型公园型商业呢？这是个跨界于文旅和商业领域的新问题。我们来尝试系统的分析一下这类问题。

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主编 | 杨明

责编 | 井翔远

来源 | 匠工营国

城市公园与现代商业，是两类重要的现代城市公共要素。以前他们都是在自己的发展路线中互相守望，公园负责为大家提供生态价值，而商业负责提供消费价值。但如今他们都开始了双向奔赴：一方面很多商业想变成公园那样清新宜人，聚集人气，摆脱同业内卷；另一方面，很多市政公园也在努力揣摩如何像商业那样产生更多经济效益。

以往这样的情况并不明显，但这两年渐成一股风潮。背后的动因是：

1.松弛感成为商业流行的要素。如今流行的社交性、策展型商业，都需要更多的公共空间支持。而如果商业能临近城市公园，那将会是最理想的载体。

2.随着各地土地财政模式的结束，大量的市政公园的保养极其消耗现金流。在当下各地政府财政捉襟见肘的背景下，市政公园也需要更多创收，实现自身的收益平衡，以减轻财政负担。

两种极具潜力的公园商业模式

并不是所有的公园都具备运营的价值潜力。根据地段不同，规模不同，公园分很多类，比如城市综合公园、社区公园、郊野公园、体育公园、湿地公园、森林公园、河滨公园、口袋公园等等。

而从商业运营潜力的角度来看，未来最有价值的就这两大类公园：

1.处于城市商圈中的公园

这类公园最有价值点就是它们位居城市中心区。从空间尺度上看，它们可能是个小型的综合公园，或者是社区公园，甚至是个街角的口袋公园，占地面积平均几十亩，或者上百亩乃至几百亩，也有小到几亩地的空间。

由于这类项目处于城市成熟商圈附近，天生良好的地段，决定了公园本身的具有极好的商业价值。

2.处于城市微度假带中的公园

相比之下，各类大城市核心商圈较远的一些郊野公园或者河滨公园，由于周边缺乏商圈人气支撑，所以商业价值较弱。但他们也有一个无可比拟的优势，那就是这类项目往往都处于1小时内的大都市微度假带上，因此同样具备不错的商业开发潜力。

不过不同于城市公园里的商业具备得天独厚的客流优势，他们的打造就需要参考度假目的地的模式，创建旅游吸引物就是第一重要的事情。

这类项目除了要有城市公园的放松、休闲功能之外，必须与周边的度假和娱乐功能发生关系，其中最有代表性的就是上海的蟠龙天地。

公园商业的三大类型

从公园与商业建筑的空间关系来看，公园型商业随着商业与公园的远近以及绿化覆盖率，大体可以分为三大类：

1.守望型公园商业——森系值30~50%

这类就是典型的公园导向型开发模式【Park Oriented Development】，即利用公园大规模聚客特点，在公园周边布局购物中心、餐饮等商业业态。这里的商业一般紧邻公园设置，充分享有公园的绿化配套，同时又能临街，与原有的商圈充分衔接。

在大城市中心区的公园，都是这类项目生长的最好区域。比如东京的日比谷公园、纽约中央公园、上海中山公园等等。这类最重要的城市公园的落地，会在周边形成一个公园商业带，而这个公园自然也成为各类公共活动和商业活动争先恐后举办的场所。

早年这类项目最佳案例是西溪印象城。这家2013年5月开业的大型生态型购物中心，正好眺望旁边的西溪湿地公园。相比后期相继开业的各类生态型商业来看，它一直是行业的标杆。

从开业开始，西溪印象城就经营良好，目前已经是杭州排名前10的购物中心，年销售额超过30亿元。

在这里，森系商业的绿植休憩空间是它的一大特色。随着商场层级而上的各个退台式露台、屋顶花园，都与周边的湿地环境进行了相应结合。在项目的屋顶上，会有各种生态类的业态，比如 “天空农场”“天空足球场”和“天空猫咖”等。这里更有鸟瞰西溪湿地的独特观景台，以及市场举办的各类生态主题的策展活动和露营市集。从空间到业态，这里都是一个理想的慢生活体验空间。

不过对于这个超10万方体量的大型商业体而言，地段和规模的作用要远大于公园生态本身，公园生态更多是整个项目的特色和亮点。而运营活动的生态主题化，确实可以加强整个项目的口碑和美誉度。

PARK 2 代表着公园型商业的进化，这个进化的核心是人对于空间需求的进化，这里不受限的户外公园生活、自然文化聚落空间，已经成为吸引Z世代年轻人的核心要素。

2.浸没型公园商业——森系值80%

相比第一类的综合性商业，藏于公园内部的浸没型商业由于建设用地的限制，规模就要小很多，基本体量规模都是在2万平米以内。这是最深绿型的公园商业，森系值接近拉满，而公园就是他们最满铺的配套。

这类项目中最有代表性的要属成都的REGULAR源野。

从REGULAR源野的定位本质上看，其实非常像是台中的草悟广场，两者如出一辙。

它位于成都大源中央公园下沉广场，而大源公园的总面积约351亩。REGULAR本身体量比较小，只有6500平方米。整个项目包含3个下沉式户外花园和1个公共艺术空间，聚集有20余个生活方式品牌，包括面包店、咖啡厅、餐厅、花店、理发店、买手店、自然艺术工作室等。

为了辅助项目的运营，REGULAR在3个花园中间设计了公共艺术空间gregarious，通过不断更新策展、快闪店、限定空间，用内容让空间流动，从而为大家建立深度沟通的桥梁。整个项目空间里也设置有足够多的座位，让大家可以随时坐下放空、看书、聊天，努力去创造一种公共空间里的自在感。

从店铺上看，也是跟周边的公园发生了强关系。比如内部的FINE·PARK餐厅就提出「野餐」概念，他们鼓励大家把食物带到公园享受户外野餐。

3.意向型公园商业——森系值30%以内

这是一批以生态绿色和公园场景为主打特色的商业项目。他们虽然不临近公园，但心向往之。这类商业体往往都身居闹市中心，周边用地极其金贵，因此为了突出在大城市核心区向往的“复得返自然”的松弛度假风情，这类项目都用了生态绿色作为主题，在户外景观广场空间和室内中庭空间，都有了特色。

从大型购物中心来看，成都大悦城、重庆光环都是这类项目的典型代表。他们分别在户外广场和室内中庭营造了超大尺度的公园景观，获得了当地市场的喜欢。而更具特色的是上海苏河湾万象天地，这个下沉于峡谷公园中的购物中心，也以其浓浓的森系和艺术气质，深受市场喜欢。

而从街区式商业来看，主打森系商业的杭州玉鸟集和天目里，就以绿意浓郁的公园氛围，获得了杭州市场的热捧，成为当前杭州市场的两大顶流项目。

日本公园商业经验盘点

当下，我国很多发展较早的大城市已经走过了追求绿色开放空间「覆盖率」的「公园城市建设1.0」阶段。

而到了「公园城市建设2.0」阶段，城市公园的打造就不能只追求「有」和「多」，而是要将重点从「覆盖率」转向「魅力度」，也就是进一步关注公园的功能性和吸引力。

1.日本 Park - PFI 制度

相比较之下，日本的城市公园面临的问题似乎更加棘手。

一是很多公园建设较早，设施损坏和老化严重，其中很多还都位于城市的优质地段，必须进行更新。二是由于人口数量下行，城市收缩和地方财政紧张问题更加严重，无法只依靠政府实现高质量改造和运营。

因此，日本在2017年出台了《都市公园法》修正案，正式推出了Park-PFI（Private Finance Initiative）制度。该制度的核心是引入私营主体参与到公园运营中，通过放开一定的商业设施建设限制，让企业能够从中盈利。作为交换，企业要通过对公园和周边进行修缮、开发、运营等方式部分返还收益，用于提升公园品质和魅力度。

▼ Park-PFI制度模式图

借由这一政策创新，日本希望能够为已经进入「老龄化」阶段的城市绿色空间引入新的活力，让城市公园从「沙坑、滑梯、秋千三件套」的「千篇一律」，转向「充满个性魅力，人气活力十足」的「千园千面」，从而真正成为城市的绿色公共财富。

▼ 日本语境下「城市公园（都市公园）」的定义及细分类别

对于企业，这一法案的吸引力在于「长线经营」和「放宽建筑覆盖率」。

Park-PFI并非日本首个将私营主体引入公园运营的制度，但相比起过去的PPP等模式，Park-PFI将企业对公园的管理周期从10年延长到了20年，这种长线经营意味着企业回收成本并盈利的可能性更大，能够激励企业进行更大力度的前期投入。

更关键的是，法案对公园的建筑覆盖率做出了让步，从以前「严格保证开敞空间」的2%放宽到了最高12%，这些新增的建筑可以用于建设商业、运动、休憩、游乐等盈利性设施。同时，法案还允许企业按需设置自行车停车场、广告牌等便利性设施，进一步加码了企业参入的积极性。

▼ Park-PFI的三大主要政策特征

政府则能从中实现「财政减负」。在Park-PFI制度下，都市公园空间被划分为三类：盈利性设施、公共设施和无设施的开敞空间。

其中，私营企业全权负责公园的更新改造和盈利性设施的建设运营，同时也代行广场、盆栽、道路、喷水池等公共设施的日常修缮和维护。而地方政府和公共团体只需要向私营企业提供公共设施部分整备资金的50%（另外50%来自企业的收益返还），和企业用于公园改造的长期贷款即可。

▼ Park-PFI对不同设施整备资金来源的规定

为了避免私营企业拿到公园经营权后「挂羊头卖狗肉」，Park-PFI对流程的把控十分严格。政府会首先提出公园改造的大方针，企业据此制定详细提案。经过方案比选后，政府选择中标对象，双方再次磋商确定改造计划，最终缔结合作、进入实施阶段。

▼ Park-PFI的执行流程

Park-PFI一经推出就受到了日本全国的欢迎，到2019年9月已经35个公园正式实践，而在9月之后，更是有上百个公园在讨论引入该制度。

2.公园+商业激活场景消费

对于那些身处大都市「黄金地段」的绿色空间，选择「在公园里做商业」再合适不过。

在电子购物如此便捷的当下，线下商业向「情景式」「体验式」「交互式」发展的趋势愈发明显，引入生态元素的「公园型商业」越来越多。而城市公园的绿色基底恰好就构成了绝佳的消费配套场景。同时，这些中心公园本身就拥有极大的客流量，对于商业运营来说更是可遇不可求的优势。

▼ 东京上野公园内的星巴克

在这类改造中最积极的私营主体就是以三井不动产为代表的巨头开发商们。

作为日本老牌的商业运营方，三井曾经创造了lalaport、lalaterrace、三井奥莱等众多爆款商业产品。而「公园+商业」正是三井探索下一代商业形态的最新尝试。

为此，三井专门开创了基于Park-PFI制度进行公园商业运营的「RAYARD」产品线，并且已经打磨出了宫下公园和久屋大通公园两大标志性项目。其中，久屋大通公园是目前日本规模最大、也是商业化改造属性最强的Park-PFI项目。

久屋大通公园位于代表名古屋的最繁华的「荣地区」，以耸立在市中心的名古屋电视塔为起点，聚集了绿洲21、爱知艺术中心、NHK名古屋广播站等知名地标。

此外，被称为「名古屋的3M」的松坂屋、丸荣、三越三大购物中心也在附近，是名副其实的「城市黄金地带」。三井负责的是大通公园「北区」和「电视塔区」部分的改造。

▼ 久屋大通公园的管理体制和费用内容约定

三井最大程度上保留了公园的生态特性和公益属性，并将公园绿地改造为更具魅力、与业态属性深度融合的「都市户外」消费场景。

在久屋大通公园，三井以大面积「美式风格」的开敞草坪取代了原本遮蔽视线的高大树木，不仅营造了更开阔舒适的视觉通廊，还制造了优质的市民活动场所，带来更多人气。

在大草坪上，游客可以使用免费租赁的简易帐篷，和仅需500日元/次的吊床。桌游、羽毛球等游戏用具也可以免费租赁，并且还会免费放映露天电影和举办咖啡博览日、cosplay峰会、街头鼓手聚会等众多时尚活动。

▼ 改造前的久屋大通公园

公园内的商业业态则与这种户外调性高度匹配。三井以「首店经济」和「创新业态」为抓手，在公园内引入了很多场景化的「都市户外」型商业，让消费者在这里可以直接「看到」商品的使用场景，从而激发其购买力。

▼ 改造后的「都市度假森林」区域

比如说，久屋大通公园与日本户外领域的「LV」品牌「雪峰（snow peak）」合作打造了集「户外露营办公室+餐饮+室内露营办公室+产品展销」功能于一身的创新商业综合体，消费者不仅能现场看到商品的场景化展示，还能亲身体验其魅力。

除此之外，久屋大通还引入了与意大利制造商Bianchi合作打造的骑行者友好「自行车咖啡馆」、日本第一家由室外球场、室内球场、特色酒吧组成的「乒乓球运动综合体」T4 NAGOYA等创新商业业态。

▼ 久屋大通公园打造的「运动社交」区域 

▼ 久屋大通雪峰商店内景（来源：Flickr）

在设施建设上，三井也做到了「收放有致」。基于久屋大通公园南北向线性延伸、空间被道路切割、不连续的特性，商业设施从南到北都有设置，让人气在空间内能够有效传导。

同时也没有过于分散，而是一方面在电视塔所在的「新地标」区域进行集中布局，用餐饮、购物等功能在游客最为密集的区域打造起一个人气消费中心；

另一方面在其他区域重点布局更具特色和定向吸引力的业态，比如「书店咖啡厅」「儿童英语健身俱乐部」「都市微智造咖啡厅」等。

▼ 密集的久屋大通公园商业设施（来源：Wikipedia）

▼ 作为地标的「电视塔区」（来源：Wikipedia）

商业的建筑形态也与公园特色充分契合。三井采取了以白色、灰色为主色调，以垂直线条为主要元素的简约、时尚、动感风格，在绿带两侧打造了一系列的独栋式单体建筑。

这些建筑物主要采用的是ALC面板等材料，在运营结束后也可以便利地拆除。在外观上，这些单体建筑物也不是「统一制式」，而是在统一风格下各自区别化设计，制造出让游客「享受逛街乐趣」的视觉变化。

▼ 久屋大通公园商业建筑形态（来源：Wikipedia）

▼ 电视塔下打造了喷雾水池，与电视塔「呼应」造景，形成了热门打卡地（来源：Wikipedia）

3.公园+宿泊 做热远郊度假

对于那些距离城市中心较远、又缺乏吸引力的郊野公园，可以通过做强「特色宿泊」的方式予以重塑。

上世纪六七十年代，日本兴建了大量的远郊公园，静冈县沼津市的「少年自然之家」就是其中之一。它原本是作为自然教育机构，服务于周边城市的「儿童假期营」，用于让学生参与户外活动、亲近自然的场地。

随着当地人口减少和教育项目的变动，少年自然之家虽然已经不再对外开放，但每年还会产生数千万日元的维护费用，成为了政府「负担型公共设施」。

▼ 沼津「少年自然之家」区位

少年自然之家的改造思路，是最大限度的用「软装」重塑吸引力，以「巧实力，轻启动，重传播」的方式去实现人气激活和带来消费。

负责改造的东京R不动产公司经过勘察认为，这里拥有距离东京大市场1.5小时车程的优势，如果好好利用大面积的草坪和森林，非常有机会打造成为「郊区度假住宿目的地」。

住宿能带来的不止酒店费用，还能够衍生餐饮、夜间活动等多样消费，是拯救这类远郊公园的最佳之选。

▼ 在「少年自然之家」周边，分布着很多高尔夫球场、露营地、广域公园等，拥有极佳的度假优势

因此，R不动产着手针对东京年轻人、亲子家庭等高消费力人群喜好，打造了「网红化」的住宿磁极。

以「可以住宿的公园」为噱头，打造了包括林间悬挂式「球形帐篷」、改造自原有集体宿舍的「木屋酒店」、草坪上的「豪华帐篷」等多元化的时尚住宿体验。

不仅没有增加更多建筑，而且还惠而不费的创造出了「INS风满满」极为「出片」的美学画面。并且，R不动产团队格外注重话题运营，比如在开业前就通过公关公司在SNS等平台上发布标志性的「林间球形帐篷」梦幻夜景，「先声夺人」吸引到了大量的关注。

▼ 形成了人气话题的「球形帐篷」（来源：Wikipedia）

在住宿之外的延展体验方面，R不动产选择围绕大型中央草坪广场，密集植入露天电影、音乐节、篝火晚会、移动咖啡厅、露营等网红活动吸引时尚达人的垂青。

▼ 露营地（来源：Wikipedia）

2019年，INN THE PARK举办了「与夜空交映的森林电影节」，在大草坪上设置了四块露天荧幕，打造了极具浪漫气息的「草坪电影院」和露天集市，并专门设置了从新宿出发的接驳大巴，点对点吸引目标客群。该活动一举吸引了2000多人前来过夜。

同年，INN THE PARK又与伊势丹合作，打造了包括艺术展示、音乐节庆、美食露营等一系列活动在内的户外时尚集市，同样取得了相当高的人气。

▼ 沼津「INN THE PARK」改造构想图

4. 公园+咖啡 重塑金角银边

除了大型公园之外，日本很多邻里公园、口袋公园等碎片绿色空间也会利用Park-PFI制度做活人气和消费，引入咖啡厅几乎是这些公园的「标配选择」。这一举措不仅迎合了日本人喝咖啡的日常消费习惯，并且由于咖啡店在调性上的活力和时尚，更能有效吸引年轻人群，延长驻留时间。比如由日本知名出版公司「角川文化振兴财团」运营的武藏野树林公园。由于周边有着角川武藏野博物馆、武藏野坐令和神社等文化设施，因此该公园也进行了「艺术化」的打造。

▼ 角川文化设施与公园形成呼应关系

一是在树林里建设了由隈研吾大师设计的咖啡馆，前来「朝圣」角川文化的游客可以在这里休憩、喝咖啡、购买本地产品。二是邀请了知名公司teamlab，在公园里打造了永久式的交互式数字装置灯光艺术，形成了文化调性极为鲜明的打卡地。

▼ 森林里的咖啡厅和艺术装置（来源：Wikipedia）

再比如在涩谷北谷公园，东急引入了人气品牌「蓝瓶咖啡」，并且在空地上以外摆、短期快闪活动等形式灵活植入商业内容，以推动人气提振和收入提升。

▼ 涩谷北谷公园（来源：Wikipedia）

5.公园+服务 改善居民生活

部分Park-PFI项目也会带有综合性社区服务的属性，比如位于名古屋名城公园的「名城tonarino」。该项目主要是面向周边社区居民和爱知大学学生，以「社区支持公园」为理念打造的服务节点。这一属性在功能设置上体现得淋漓尽致。

比如基于名城公园是「热门跑步地」的属性，打造了低价淋浴房、更衣室、按摩店、跑步用品销售、咖啡餐饮等配套设施。面向大学生打造了创业餐车、创意集市等。

▼ 社区支持公园的名城tonarino

▼ 名城tonarino及周边的居住区、爱知学院大学等设施

总的来说，当下我们已经从追求城市公园「覆盖率」的公园城市建设1.0阶段走向追求城市公园「魅力度」的公园城市建设2.0阶段。

在这一时期，城市公园必须要迎合居民消费需求的升级和生活追求的变化，在「标配」之外延展「都市户外」等更多个性化功能。

而在这一过程中，要想实现公园运营的减包袱、盈利化，就必须引入私营部门力量，通过制度创新去探索更多可能性，比如说「公园+商业」「公园+宿泊」「公园+服务」等。

希望本文能够通过日本park-PFI制度及相关案例的介绍，为我国的公园城市建设、城市公园更新贡献一些灵感和方向。

公园商业的制造要点

从上面分析的各类案例可以发现，公园型商业已经成为一种重要的非标商业门类。那么这类项目从操盘落地上看，应该有怎样的要点呢？我想，应该可以总结为这么几点：

1.构建公园与商业的大联动关系，把公园做成一个“生态功能体”

这里面的核心要点就是周边公园绿地的合理利用。景观本身是项目的基底，但现在每个城市都有数十个或者数百个公园，如果只有公园的自然景观，则一般不具备太大的吸引力。这时候就需要结合文旅内容，将公园景观变成内容型的空间。

它可以是展演型的空间，也可以是疗愈型空间，也可以是游乐型空间，更可以是社交型空间。

在这样的定位背景下，各类内容型的业态，比如音乐会、儿童乐园、运动场、主题市集、产品发布会、文化策展及各类主题活动，都是公园里最重要的功能空间。而且这类空间可以不断丰富，未来具备各种变化性。

这时候在公园与商业的空间关系设计上，预留各类“场地”就非常关键。有了场所的留白，就相当于预留了一个可供运营的大舞台，未来这里可以变成常年不断调整的运营空间。而商业就是在这样的运营活动下，成为最重要的支撑和配套。

2.巧设计，松弛感的氛围营造

我们从REGULAR源野和草悟广场的案例可以看出，公园商业的设计应该是自由奔放的，应该有着浪漫主义的精神，而不能仅仅是传统的街区或者盒子。

这种松弛感的营造，应该与自然主义主题相一致，在建筑、景观、标识、平面等各类视觉呈现中，充分采用创新力的设计。

这些创新的设计就是经营理念的最好展现，他们代表了活力和创造力。

3.精准选商，强势运营

常规来看，围绕公园的商业主要有三种模式，一是公园里的商业，即在公园里经营特色餐饮、特色工艺、书吧等小零售业态，满足公园休憩用户基本需求。

但如果仅仅是这些业态品牌的招商，只能是配套，不能形成自身的主题和特色。这里的店铺，应该是具备公园运营能力的店铺，他们自身会结合公园极好的环境，进行自身主题的策展活动或者游乐活动。每个店铺的强运营能力，链接在一起，就能形成项目集体的IP。

总结

总体来看，公园型商业随着人们对生态、环保和健康生活方式的重视，越来越受到青睐。而且现在国内各类市政公园的运营压力，也让公园与商业经营的关系越发紧密。大量市政公园的改造更新，未来在中国将会是一个重要的话题。但公园商业的运营难度和广度，已经大大超越了传统商业的模式，这类项目对各类产业资源整合的要求更高。这需要一个具备较强跨界运营能力的团队进行综合统筹。

除此之外，这类项目的运营还有一些红线问题需要注意。比如：

第一，建设用地的合规性问题。由于大多数公园的用地都属于公园绿化用地，这中间寻找合适的建设空间就相对较难。多数公园中都有自身的生态红线边界，改造和运营必须与生态环境管控相一致。

第二，运营的安全性问题。多数河滨类公园都会有自身的排洪、防涝等功能，这类河滨公园的亲水商业的营造，一定需要注意这类问题。除此之外，许多森林公园还有严格的防火要求，这类管控都会对公园内的活动和商业经营形成硬性约束，更新改造的过程，更加要注意避免发生各类安全悲剧。

上述这些分析，只是对公园商业的基本特点的基本归纳总结。

总结一下，公园型商业是一个结合景观、策展、活动、商业、乐园、运营等多个领域跨界元素的新物种，它的健康运营需要更高级的审美、更有创造力的策划、更强的文旅商业资源链接和更丰富的策展活动，这样才能形成对普通实体商业的竞争优势。由于在具体落地过程中，每一个项目的情况千变万化，因此系统建立对这类项目的认知模型、资源模型、运营模型和财务模型，形成可持续的操盘方法论，才是长久解决之道。

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