这几天去项目，听到最多的就是“得房率”。

客户和市场被教育得很快，大家才不管你是四代宅还是三代宅，得房率才是核心竞争力。

开发商也是攒着劲儿搞“得房率竞赛”，你得房率95%，我得房率100%，最夸张的得房率竟然可以到200%多——主要是顶底特殊户型，一般都是带地下室和顶层露台。

开发商设计部门也是绞尽脑汁，飘窗、花池、露台、设备平台这些能赠送的全部赠送，再加上扩阳台、砸飘窗、拉尺寸、缩管井、拆非承重墙……能拓展出来的使用面积全都搞出来，整个房子变成了“负公摊”。

从买房人的角度看，如果花一样的钱，得房率肯定是越高越好——比如现在的房子，跟5年前相比，价格便宜了20%，得房率提升了30%，一正一反，性价比提升了快一倍——谁买谁不迷糊？

但凡事都要有个度，各家开发商搞得房率“军备竞赛”，到多少才能算是极限呢？

而且，从行业健康发展看，“卷得房率”≠卷产品力，在规划条件层面的“偷面积”，虽然提升了一定使用空间，但也导致了各家在极致内卷、恶性内卷、多输的内卷。

前几天，广州正式发文，叫停“卷得房率”，提出了几条要求：

1.飘窗设计规范：新规明确要求，飘窗必须采用外挑结构，严禁通过内凹方式偷改室内面积。这一规定，彻底堵死了开发商利用“假飘窗真扩容” 的把戏。此前，不少开发商通过设计内凹式飘窗，让购房者误以为室内面积增加，实际上却存在安全隐患。

2.结构柱计入容积率：新政要求，所有建筑外立面的承重柱、剪力墙必须按实际投影面积计算容积率。这意味着，那些通过“装饰柱” 等障眼法，白嫖使用面积的操作将被彻底封杀。据了解，此前有项目通过这种方式，单户就增加了 5.6㎡的使用面积。

3.高空安全升级：为了杜绝高空安全隐患，新规规定，40 米（约 13 层）以上建筑严禁改造花池空间。花池若被违规改为阳台或室内空间，外立面开窗、拆改可能导致高空坠落，严重威胁居民生命安全。同时，新建项目楼高 100 米内，天井宽度不能小于 2.4 米；100 米以上则不能小于 6 米，以避免类似荔湾某网红盘 “握手楼” 的闹剧再次上演。

4.划定审批红线：所有未取得建设工程规划许可证的项目，必须按新标准执行。这一规定，为政策的实施划定了明确的界限，确保新规能够有效落地。

过去几年，广州楼市的“魔幻” 之处，不在于房价的涨跌，而在于得房率的 “内卷”。从最初的100%，逐步放开到120%，甚至140%，开发商为了推销新盘，不断刷新数字，得房率成为市场竞争的重要武器。

开发商为了吸引购房者，通过各种手段增加房屋的使用面积，从而提高得房率。从大厅墙身改成大飘窗，到将花池纳入阳台，甚至把空调飘板也计算在内，开发商们可谓“各显神通”。

高得房率新盘的出现，吸引了大量购房者的目光，使得二手房市场的流动性受到严重冲击。许多二手房业主为了顺利出手，不得不“割肉降价”。

据贝壳研究院数据显示，广州现存 19.3 万套二手房源中，15 年以上楼龄占比达71.4%。这些得房率普遍在75 - 85% 的老旧房源，在高得房率新房的降维打击下，贬值压力巨大。

甚至很多新房也面临着“卖出就落后”的窘况，得房率100%的新产品，很快被120%得房率的产品“卷下去”，新房未交付就开始折价。

你看这些情况，是不是跟现在的郑州一模一样？

随意放开的户型规划报建政策，对一二手市场的破坏性极大。

郑州去年发布的规划新规之前，曾有一小段时间的混沌状态，很多项目审批出来的得房率超高，现在又回归正常了，应该说是值得点赞的。

“卷得房率”这件事，本质是政策不能做到公平公正。

得房率也不是什么高科技，现在高得房率，完全是技术规范放水。

过去的房子不是只能做到75~85%的得房率，而是政策只允许你做到这么多。

你现在看到的花池、阳台、飘窗、露台，过去不是不能做，只是做了要计算容积率，成本还是要摊在房价里。

现在政策放开了，相当于白给你15~30%的面积空间，140平的户型，可以多出来30~40个平方，这都是政策“不公平对待”的结果。

但如果你问，高得房率有错吗？

当然没错，从买房角度来看，肯定是性价比爆棚。

如果要抱怨的话，只能怪自己当初不听劝，非得高点买房“为国接盘”。

但无节制的高得房率就很好吗？

未必。

无节制的“卷得房率”，除了会造成前文提到的“二手房崩盘”之外，也会让新房市场陷入“即买即落后”的怪圈——有点儿像汽车和手机，多等半年，技术更新、空间更大、配置更高，价格还更便宜，谁不愿意做个“等等党”？

房子还不像汽车手机，“早买早享受”之外，想换咬咬牙还不算困难，几百万一套的房子，谁能轻松就换呢？

现在买房，很多人都是“一生一套房”，那如果一直“卷得房率”，其结果必然是让人不断观望，他们总是期待着下一个楼盘能够提供更高的得房率，从而导致购房周期延长，市场活跃度下降，加剧市场低迷。

或者说，大家都卷得房率，卷到多少才是头？

从现在的130平户型实得140平，变成130平实得200平？或者300平？

第四代得房率100%，那么5/6/7/8……代的产品，得房率是不得得怼到300%、500%？

长此以往，“卷得房率”无止境，现在的产品没交付不就过时了吗？

不是有网友说了：“上周看了个房子，户型真好，得房率真高，越看越开心，看完以后全家一致决定，先不买房了，以后肯定有得房率更高的。”

就像现在的“降价螺旋”——你如果知道房子后面会更便宜，那为什么现在还要买房呢？

肯定有人会问：广州叫停“得房率内卷”，是不是要叫停四代宅？

大错特错，四代宅是个好东西，高得房率也是大趋势，为什么要叫停？

政策绝对不会叫停高得房率的四代宅，而是打着“好房子”旗号的超额、超限、超规得房率。

真正要叫停的，是新产品无上限的得房率竞赛。是要用发展的眼光，通盘考虑新房、二手房、土地交易状态，而不是为了卖一块地、一个盘，变相“特事特办”。

按照广州的政策方式，最终目标应该是：

实际得房率被控制在100%以内。

我也认为这样是最合理的，大家不用担心，也不用幻想，后面会有得房率更高的房子。

这样做，最大的目标就是“叫停内卷”，目标是稳住后市预期。

房地产的本质是地段、设计、规划、景观、工程、物业、配套的综合，而不是现在的“唯得房率”。

而通过规划放宽造成的“得房率内卷”，不就是换个方法“加量不加价”？这难道不是另外一种野蛮发展？

退一万步讲，楼市要求“稳房价”“稳预期”，你就这么内卷下去，能稳得住啥？

买房人心稳不住，多等一年，买的更便宜更好，谁现在去当冤大头？

开发商新产品出来就落后，观望的业主不买账，这笔账谁能兜得住？

如此一来，土地市场基本上凉凉，大家都想等个“终极版本”，那房爷别卖了，地也别拍了，等政策底线明确，大家再开始“公平竞争”，这难道政策符合本意？！

总之，叫停“得房率内卷”，就是叫停另一种方式的价格战，叫停无意义的市场内卷，叫停对所有新房、二手房业主的长期伤害。

希望能稳住预期，别再捐卷了。

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