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三箭齐发、全面开始。

从上半年的“以旧换新”、到10月份的“房票安置”，再到今天的郑州城发直接下场批量收购存量商品房，郑州新房的“去库存”战役全面打响。

11月7日，郑州发布公告，未来1年时间内，在全市范围各个区域内，大量收购“已建成未售出的商品房、优质在建房源项目”，并且具备“交通便利、配套完善、具备一定设计水平、园林景观、物业服务等品质保证”，主要收购面积段不能超过120平米的房源。

这里面可以解读出几点信息：

1、直接去化新房。也就是说现在无论是建设中还是已经是现房的新房，都可以被收购作为保障房，然后再面向低收入群体出租或者出售。

2、主城改善品质楼盘不受影响。主要是以刚需、刚改定位的新房，更多的是刚需盘。这也就直接导致原本数量就不多的刚需盘，接下来会更少。

3、收购的并非劣质楼盘，而是有一定优质性的新房。

4、会造成目前郑州准现房、现房楼盘数量继续减少。

加上最近盛极一时的房票安置，抢房大军直接一天时间清盘一个楼盘，从惠济区到中原区都开始了。

这一切都将让郑州楼市里的新房数量减少，并且主城范围内土拍也减少，接下来物以稀为贵，自然而然“止跌回稳”。

更何况，龙湖代建的中原老城尉氏通达住宅地块、正弘青云筑二期住宅地块、河南宾馆地块、优胜南路南大石桥地块、东润泰和南边地块等等，素质好的基础上一定是做优质改善盘，主城全面改善的时代已经来临!

金水北内卷，但是这里已经全面买迈入了改善阶段，容积率越来越低、设计越来越好、得房率越来越高，也成为金水区第二个教育资源密集之地。

这也就意味着，今后郑州主城全面抛弃刚需。

除了改善大户型之外，郑州主城100-120平米的三房两卫也将成为稀缺品。

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可以预见的是，三支箭发射后，郑州明年的新房将迎来房荒。

其实可以盘点下目前郑州各个区域目前能买的主流新房楼盘，真的没多少：

1、老经开就3个，其中一个还是叠墅和合院，五六百万总价不是普通人能买的;

2、中原老城只有2个在售，常西湖新区只有3个，碧桂园凤凰城2期不敢买;

3、过去都说经开滨河国际新城库存量大，现在呢?只剩两个新房在售，其中一个还是大平层;

4、二七新区，万科大都会基本全面清盘、招商林屿境一期快卖完了，主力还是亚星组团和郑州华侨城;

5、二七老城没房子，中铁泰和府除了地段好之外，其他一切全部劣势，谁买谁傻X!升龙栖樾府的工地又是那个鸟样子;

6、老管城3个在售，管南主要是商都阜园、九鼎公馆、九鼎华府、信达未来公元几个大盘在售，这里却初中学区;

7、老金水4个在售，金水北最多，近10个左右，现在也开始呼唤房票客户了;

8、高铁东站只有一个华润超总润府，1期剩零星几套房源，2期还没出来，同时就是大来郑东壹号院;

9、北龙湖南岸就不说了，不是普通人能买的，北岸也就兰溪府、中海、绿城了;

10、至于杨金，万科未来时光清盘了、天伦城二期三期全部停工，正弘、广汇湾、信达时代国著、鸿园、碧桂园天玺湾，可选性倒是不少，但是生活配套不足，要命的是暖气也没通;

11、高新老城也就剩4个在售了，五龙口有两个，东原阅城自己算一个;

12、惠济区正商家河宽境、绿都青云叙都被房票大军抢占，也就剩招商时代组团、万科翠湾组团;

13、今天中原华侨城现在也属于房票安置范围内了，这个楼盘高层本身就是7000左右的价格。星联城也是不争气，业主近日闹着维权，说是一期现在停工了，要延期交房了——一期都这样，二期星联还有心开发吗?

14、龙子湖只有水之郡、兰溪书院。

15、绿博现在跌的妈都不认识了，所谓的宇宙中心崩塌了。

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新房快速减少下，接下来在郑州该如何买房呢?

刚需盘：

2022年之前，郑州刚需买房的逻辑是开发商品牌+地段是第一位;

2022年之后，如今是开发商安全性+交通通勤或者学校是第一位。

两年前，如果预算一万二，很有可能被赶出郑州四环外了，如今在郑州四环内，就有不少的选盘机会。

但是如今郑州房票大军开始进场抢房，这样的刚需产品更加急剧减少，接下来这样的刚需产品会更少。尤其是郑州四环总价在120万或者单价在一万二左右的楼盘。

刚需买房一定要把钱花到刀刃上，资金预算有限的情况下，去追求有价值的房产，提升未来置换率。

刚需在郑州接下来可选的楼盘，真的很少很少!

学区盘：

郑州教育竞争激烈短期内不会改变，所以孩子从小学、初中就要打好底子。而今年，卖的最火的一个是学区期房、一个是学区刚改、改善二手房。

期房方面，选择已开学、或建设中的双学区楼盘，比如美盛、谦祥、亚星、越秀、金茂未来府、万祥紫庐、华瑞紫韵城、保利等，此外忽略吹牛皮不落地的楼盘;

品牌次新二手房，学区已经真正落地，加之房子新、产品流行、物业服务以及所见即所得的优势，保值增值能力很强;

同时，房龄在10-15年左右的名校二手房，非区域内核心地段就不要碰了，但如果占据区域内核心地段，也可以选择，这类二手房历经岁月风雨屹立不倒，其价值可见一斑;

区域方面，金水区、中原区、高新区的学校密度和含金量最强，这里的新房、二手房可选。

地铁盘：

近3年，地铁盘热度下降，很多人认为待郑州地铁网络成型后，地铁盘的价值也就弱化很多了。

这是非常错误的观点，要知道未来10-15年，都是郑州地铁盘价值爆发期。

参考北上广深，地铁路网已十分成熟，但是无论出租、出售地铁依然是刚硬加分项!比如出租，刚毕业的上班族一定优选有地铁口的房子!

在售期房，有地铁口，即便在四环沿线，也适合刚需上车;

二手房的话，一定要选择核心站点旁边的二手房!

比如郑东CBD、高铁东站片区附近的地铁盘，片区价值+地铁价值，简直王炸;

比如老经开，肯定选择中原福塔站附近的二手房，比如保利天汇、阳光城檀悦、华润置地凯旋门;

比如高新老城，一定选择郑州大学站附近的二手房;

比如金水区，紫荆山站和东风路站附近的二手房是个不错选择，前者是老郑州中心，后者有正弘城商圈;

——郑州地铁盘的未来价值，一定高于你的预期!

改善盘：

郑州改善群体需求旺盛，同时市场供应也越来越大。

比如刘庄、高皇寨改造出来的保利大都汇、信达天樾九章，陈砦改造出来的美盛臻湾一品，产品做得都是改善定位，提高品质和溢价空间。

未来，郑州140平的品质改善、160-180平的品质改善、200平以上的高端改善，其流通性、保值性、增值性一定远超刚需户型!

但必须指出，改善盘的核心要点在于区位+核心资源的占有，而不仅仅只是大面积户型!

在郑州东边，北龙湖有着“上海陆家嘴河南分嘴”之称，南北两岸也实现了无缝衔接，产品创新迭代又强，高端改善首选;

然后可选郑州高铁东站、CBD、龙子湖的二手房可以淘一淘;

再然后可选老经开、惠济区、金水北的新房或者次新二手房。

此外，可以选择主城的次新改善二手房，而不要去买郑州近郊、远郊的大户型。

现在更重要的是，要买那些没有安置村民的改善楼盘，要保持业主们的纯粹性!

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