案情回顾

甲方（出租方）与乙方（承租方）于2022年9月签订房屋租赁合同，约定将一套两居室房屋出租给乙方，租期两年，月租金2500元，押一付三，每月15日之前交当月租金。乙方在入住一年后，以房屋存在漏水问题为由，要求甲方维修，甲方拖延未处理。乙方遂自行找维修人员进行维修，花费 2000元，并停止支付租金。甲方在多次催要租金无果后，要求乙方搬离房屋并解除合同。乙方拒绝搬离，双方产生纠纷。甲方诉至法院，要求乙方支付拖欠的五个月租金12500元及违约金7500元，并限期乙方搬离房屋。被告提出反诉，要求支付维修费2000元及违约金2500元。

法院审理

经法院判决，要求决乙方支付甲方租金12500元；同时甲方需支付乙方维修费2000元。

法官提醒

1. 出租人的维修义务：根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。在本案例中，房屋出现漏水问题，甲方作为出租人应及时进行维修。其拖延未处理的行为构成违约，乙方有权自行维修并要求甲方承担维修费用。

2. 承租人的义务：承租人应当按照约定支付租金。乙方在未与甲方协商一致的情况下，擅自停止支付租金，也属于违约行为。

3. 合同解除权：当一方当事人违约致使合同目的不能实现时，另一方当事人有权解除合同。在本案例中，乙方拖欠租金且拒绝搬离，甲方有权解除合同并要求乙方搬离房屋。同时，乙方也可因甲方未履行维修义务而主张解除合同，但应在合理期限内通知甲方。

4. 违约金的适用：如果合同中约定了违约金条款，一方违约时，另一方可以根据合同约定要求违约方支付违约金。但违约金的数额应当合理，过高或过低的违约金可能会被法院调整。                                     作者：姚培新

中牟县人民法院

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