楼八二篇中牟新区文章都被删了，今天聊点轻松的，聊聊为什么一定要成立这个中牟新区。

前言讲个笑话，不想看的直接看第一部分。

北京南京武汉三人聊起自己的重点高校。

北京：北京大学

南京：南京大学

武汉：武汉大学

北京：北京理工大学

南京：南京理工大学

武汉：武汉理工大学

北京：北京航空航天大学

南京：南京航空航天大学

武汉退出，南京紧张

北京：北京师范大学

南京：南京师范大学

南京面露难色，武汉躲了

北京：北京邮电大学！

南京：南京邮电大学……

北京：北京工业大学！

南京：南京……工业大学……

北京：北京林业大学！

南京：南京……林业大学……

发现京爷脸色不对，南京声色开始发颤，武汉再躲一步，怕伤及无辜。

北京：中央财经大学

南京：南京财经大学

南京头不抬了，武汉也扭头过去，不敢看了

北京：首都医科大学

南京：南京医科大学

北京：阿南……你……

南京：京爷京爷京爷，你听我解释听我解释

北京：清华大学

紧张得直冒汗的南京突然长舒一口气，喜笑颜开：清华大学我没有，这个我没有，哎呀，京爷啊，老武，老武！

武汉也敢忙走过来，替南京高兴：原来京爷您在逗南京啊。

北京：不要紧张，要不要我给你？

武汉又躲走了。

南京：不不不，不用不用，我不是那个意思，京爷京爷，我这……你怎么给我？

事实上，南京也有清华，只是搬到了对岸，当然，即使没有，也可以用东南顶，另外，北京是不是没有审计大学。

这个段子，反映了南京重点高校的数量之庞大。

南京省内首位度很差，还有苏州这个GDP巨无霸，不像成都、杭州在省内一只独大，但即便如此，目前与成都、杭州在争夺中国第五城的PK战中也丝毫不落下风。

南京的底气是历史底蕴，科教人文。

【1】

郑州的首位度

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。

上周，我去西安看了几个盘。

楼盘大多数分布在三环外，且非优质东南曲江，但价格上，却动辄2.6万/㎡，2.8万/㎡……让人咂舌。

西安楼市，已经连续三年在成交金额和成交均价吊打郑州了。

楼八给出过数据，郑州楼市市场容量几乎已经只剩西安三成

相关链接：《郑州楼市成交只剩西安1/3，每年积压改善需求逾700亿！》

看盘的时候，我交流了几个西安人，问他们为什么西安这几年楼市这么好。

有一个同行知道我们是郑州来的，也知道我们在拿西安和郑州做对比，说话就比较直接了。

他话的大意是：

郑州前些年发展的确很快，但城市的原始基因是一个几万人的县城扩张而成，根基小底子薄，这样的成绩就很难有持久性。

就像建筑，如果地基打得好，即使有一段、或几段时间落后，都不可怕，迟早会赶上来的，所谓厚积薄发（他指西安）。

好比二个18岁年轻人，一个直接出去闯，一个本科深造，闯的前几年可能会挣钱多一些，但后期本科生相对潜力更大。

西安的优势并不仅仅在高校上，作为二千年的古都沉淀，综合条件是全方面的。

他还认为，如果当初省会不迁离开封，情况可能不同。

他的观点，楼八认可一部分。

翻开2023中国GDP20强，京沪广渝，成都武汉南京天津，苏杭，以及深圳宁波无锡佛山青岛。

这些城市，除了地处长三角珠三角大经济区起来的，剩余的城市，哪一个不是历史悠久的文化古城原始地？

再看20强里近几年发展相对慢了一些的，就是历史底蕴相对薄弱的济南和郑州，而同样火车拉开的石家庄更是已经被甩得不见了踪影。

反而是029西安这几年又突飞猛进。

【2】

郑开一体化

且不论西安同行说的是对是错，但现在我开始渐渐相信，一个城市的文化底蕴真的可以支撑一个城市长时间走得更远。

越是看不见的文化，对城市的深度影响很大，而外部因素，比如交通，或许真的只能维持一段。

文化，影响一个城市的凝聚力

有人一定会说，既然交通没你说的那么重要，那郑州为什么可以从一个小县城发展到如今的国家中心城市+GDP16强的呢？

楼八认为，能支撑郑州今天城市成就的，首先是1亿勤劳的河南人，以及河南整体历史文化，之后才能轮到郑州的交通枢纽。

这个机会放给开封洛阳许昌，成绩应该都不会差。

郑州的历史底蕴不足，带来的首要困境就是省会凝聚力不足，或者说是在省内威信不强。

郑州当年的底子有多薄？

1954年成为省会的时候，郑州才3万人口，3万人口是个什么概念？看看同时期的其他城市，广州160万，上海150万，天津90万，北京95万，苏州70万，武汉75万……差距恐怖。

注意一点，这些原始城区人口的质量、眼界、认知等，可不是几倍十几倍农村人口所能比及的，它能决定一个城市未来百年的发展潜能。

那时候的郑州，除了一个火车站和一个省会身份，要啥没啥，没人，没企业，没历史……一穷二白。

为了尽快做大做强自己，郑州只能忍不住要点兄弟们的东西，寺庙，钢厂，建筑商，煤矿……以及主要体现在象征意义上的商都文化。

也是因为要的太多，郑州渐渐地落下了“只吸不建，只拿不给”、“郑在吸”、“任我郑”的口碑诟病。

虽然武汉成都西安也有类似情况，但相比郑州，这些城市家底厚，辐射广，正向方面，的的确确能在一定程度上帮助周边发展。

郑州越是如此，越是减弱省内认可度。

首先就是洛阳开封许昌，这三个经济强市居民对于本城的认可度是远远高于郑州的，这也是这三个城市的居民很少来郑州就业买房的原因。

再对比西安，西安由于超强的历史地位和厚重的文化，对全省小弟是绝对掌控，这种掌控力甚至超出陕西达到整个大西北的地步。

西安如此，成都如此，武汉也如此。

没有绝对的威信，就没有绝对的领导力。

郑州缺少这东西，所以，在中原城市群的经济区，楼八总觉得郑州和洛阳这2个核心城市之间，都没有过什么比较有影响力的互动。

如果开封还是省会，虽然洛阳的历史整理实力强于开封，但作为大宋的都城，开封辉煌距离更近，即便不完全臣服，至少认可是肯定的，而许昌新乡南阳自然也会认这个老大。

这个就是中国人最看中的资历问题。

上图：开封和京广铁路

其实，改变郑州和开封命运的是一条京广铁路，但京广铁路当初走郑州主要考虑的是黄河水患，但自从解放后到今天，70年的时间里，黄河已经没有了水患。

楼八认为，其实有一个完美方案！

当初不用省会迁离，开封可以从鹤壁到许昌再修一条穿过开封的铁路，如上图红色虚线，逐渐分流郑州的京广车次，最终完全取而代之……没有水患的时候，就走红色的开封路线，万一遇到百年一遇的水患（近70年没有），走郑州备线就可以了。

如此以来，就可以全力在开封建城，金明大道大道以西的古城全部保留并修复，金明大道以西至于安罗高速地区建设新省城，加上逐渐替代旧京广的新京广线与陇海线的新交通枢纽，新省会也算是集齐了历史文化，地理位置的各种优势。

如果如此，原本实力强大的河南大学一定能进入985，再加上集全省之力打造的开封大学也就自然成了如今的郑州大学，省城可能就有二座，甚至可能更多。

然后顺势再恢复“东京”城市名。

牛透了！

这样的省会就完全在历史文化底蕴上和成都武汉南京西安掰掰手了，而且威信也足。

历史没有如果。

省城缺少历史文化底蕴是最大的短板，我想，应该也是基于这种情况，郑州才开始在20年前战略性提出了“郑汴一体化”。

【3】

中牟新区的挂牌

郑汴一体化发展近20年了。

渐渐地，我们突然发现郑汴一体化的进程这些年开始放缓了，甚至有很多声音给出了“已经失败”的结论。

近20年，郑开双方在城市基建靠拢上，不可谓不努力，郑州可着劲往东走，如今也背负了绿博楼市低迷的锅，开封也是三大街六大街九大街十三大街……一直往西奔赴。

这也算是一个双向奔赴。

但，楼八认为，如今这种奔赴的距离对于双方70公里的距离来说，是远远不够的，甚至可以理解为双方只是在发展自己的新区而已。

郑开目前存在着一些问题。

首先，二个城市在各类政策上，特别是企业政策和人才引进政策上，并没有实现统一。

其次，二个城市不仅在交通上路网少，而且没有实现互通，郑开大道红绿灯太多，连霍高速收费。高速收费方面楼八很诧异，从郑州到登封的78公里高速都免费了，但从郑州到开封的75公里高速都不免费，这也不利于融合。

最后，也是因为郑汴一体能带给开封的资源有限，再加上郑州一直惦记着开封的河南大学，开封似乎也一直不开心。

总之，郑开同城目前遇到的问题其实大家都看到了，貌合神离可能都有点粉饰了。

可二者之间，我们总觉得少点什么。

终于，2024，我们想明白了一个，名份问题。

郑东新区，郑州近20年发展精华，汴西新区，开封的又一座新城，而二者之间的中牟，目前还只是小县城，什么都不是。

让一个县城完成如此重大的历史使命，还不给个好名份，中牟自己也是心有余而力不足。

就是在这种情况下，中牟新区强势挂牌了。

上图：中牟新区挂牌现场

对于中牟新区的定位，楼八有二点想说。

第一，级别必须很高

上述分析说明，近几年郑州发展的困境说明，郑开融合的必要性已经无需证明了，既然要搞，就高举高打做起来。

上图：中牟在中原城市群中位置

既然郑州，空港，开封三者要做“中原经济区”的头狼，要引领中原，引领河南，就不能让“中牟”成为空心，因为空心中牟支撑不了郑开同城。

第二，政策必须给力

《楼八》认为，这次政策还算给力，随便说几条：1、对于纳入中牟新区的乡镇和街道，未来将和郑州其他城区同等政策对待；2、基础设施的建设和审批、公共服务标准等参照主城区标准进行；3、赋权赋能参照高新区、经开区和航空港区标准。

结尾

楼八的话

事到如今，楼八觉得郑州其实可以步子再大点！

就像合肥当年和马鞍山芜湖合伙拆分巢湖一样，干脆和商丘、周口一起把开封划分得了，开封尉氏通许直接划给郑州，其他的分给商丘周口，然后，开封直接撤市成为郑州的几个区，一劳永逸解决根本问题。

中牟新区的设立，在短时间内对郑汴融合不一定能立竿见影起到很大的作用，但这是必经的一步，也是关键的一步。

再一次恭喜中牟。

感谢关注《楼八地产研究所》，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步