房屋租赁是我们生活中常见的一项法律行为。在房屋租赁过程中，出租人和承租人往往会因为各种问题产生纠纷。让我们跟随鹤壁市山城区人民法院干警，一起了解房屋租赁的一些常见法律问题，防范租房可能遇到的法律风险。

（内容来源：新华网客户端）

01

正常使用中房屋损坏由谁负担维修义务？

非租户过错致使房屋损坏，房东不得以任何理由拒绝维修。

民法典第七百一十二条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。因此，对于租赁房屋内设施设备维修义务的确定，首先以双方租赁合同的约定为准，没有约定的要由出租人负责维修。

02

承租人提前解约退租，已支付的租金和押金如何处置？

违约方应承担违约责任（双方另有约定的除外），守约方可主张按照合同约定追究对方违约责任。

民法典第五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

03

租到了危害健康的房屋可以解除合同吗？   

可以随时解除。

民法典第七百三十一条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

04

承租人可以擅自对出租房进行装修吗？   

不可以。

民法典第七百一十五条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

05

退租后租户留下过量生活垃圾，清洁费谁来承担？

应当由租户承担。

民法典第七百一十四条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。因此，租客在使用屋内配置设施时，应当避免毁损、灭失，否则应承担赔偿责任。

06

租到“隔断房”要求解除合同，算不算违约？  

不算。

民法典第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。“隔断房”属于未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，所以租赁合同应为无效。

07

承租人可以将房屋转租他人吗？

承租人未经出租人同意转租的，转租合同无效。

民法典第七百一十六条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

08

租住的房屋被售卖，面对腾房要求租户必须搬出吗？  

“买卖不破租赁”，任何人无权要求租户腾出房屋。

民法典第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

09

一房多租，谁的承租权更优先？  

合法占有租赁房屋的租户优先承租。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”

10

租了十年的房子，房东要出售可不想卖给我，可以索赔吗？ 

如果同等购买条件下，可以索赔。

民法典第七百二十六条第一款规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

民法典第七百二十八条规定：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

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来源 | 学习强国

录音 | 李慧

编辑 | 王利明