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4-5月份郑州刚需现房的价格连连下跌。

泉舜上城2018年9月一次开盘，高层均价20000元每平，现在约80平的房源均价不到12000元每平、92平的房源均价不到13000元每平。

华瑞紫韵城星园2018年6月一次开盘，高层均价13300元每平，今年4月雅园清盘促销一口价8600-9800元，5月4期天园约122平的房源毛坯10200元每平。

裕华城2021年3月一次开盘，高层12700-13800元每平，现在价格10500元每平左右。

泰宏建业国际城5月清盘促销，价格基本在7500元每平，包含两房、三房、四房。

凯田秀水湾约130平、160平的房源，8850元一口价，不限楼层，不限房源，送地源热泵中央空调(北龙湖金茂府同款)，准现房，年底交付(开发商预计10月份左右就交付)。

亚星环翠居一口价9000元每平左右。

鼎盛阳光城7号院约118/129平米一口价9999元每平、11号院约89/100/123/132/152/156平的房源一口价11600-12600元每平，另外3号综合楼，一口价8888元每平。

远洋瑞林宸章约89平米的房源，均价10500元每平;约118平米的房源，均价10799元每平。

富田城九鼎公馆2021年春天价格一度逼近17000元每平，现在4号院、5号院，目前在售均价10000元每平左右。

商都阜园2023年10月份一次开盘，高层均价12300元每平，现在特价房9999元每平，其余在11000元每平左右。

等等。

它们为什么降价?

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他们中很多均价都跌破了一万，他们对标的是日益涨价、保持坚挺的改善新房，尤其是郑州第四代住宅吗?

我认为也有这方面的原因，但是更多的是背刺片区二手房和房东。

因为这两年郑州二手房普遍都在跌，很多刚需置业者选择了二手房，导致部分刚需楼盘卖得不好。那么现在刚需楼盘就要对标同区域二手房，通过低价策略卷死它们……

比如管城三环内远洋瑞林宸章，直接比周边二手房还要低两千，那周边二手房业主房东还咋活?还怎么出手房子?这些新房不仅价格低，产品肯定比二手房的产品要好一些。

根据55月份郑州楼市成交量统计，降价的鼎盛阳光城、裕华城、远洋瑞林宸章、华瑞紫韵城均取得了不错的热销，因而名列前茅。

同时，降价的还有郑州次新二手房。

高新区谦祥万华城郁香苑89平米小三房目前普遍在8000多每平;

高新区保利永威西溪花园89平米小三房总价60多万总价；

金水北锦艺金水湾约89平米小三房目前均价在八九千每平;

二七新区融侨悦澜庭北苑约84平米小三房7000元左右每平，约136平米的四房7700元左右每平。

金水北美盛教育港湾一期约89平米小三房，二手房目前12000多每平。

经开滨河绿城明月滨河2021年5月一次开盘，推出小高层约128平米大三房，均价21000元每平，目前二手房挂牌15000元左右每平。

管南新城时光印象2021年的时候高层价格一万五六，现在142平米的四房，二手房普遍在一万三千多，最低的有10000元左右每平。

这些二手房为什么下跌这么多，无外乎以下几个原因：

1、在郑州第四代住宅冲击、刚需新房不断降价背刺下，不少二手房房东觉得房价会继续跌，引发恐慌性卖房，意图及时止损。

2、目前郑州二手房挂牌量十几万套，竞争激烈，不断陷入恶性价格战。

3、上述盘点的二手房，基本以小户型居多，或者交房时因为降标减配引发大量业主维权，或者因为所处的区域热度下降导致。比如美盛教育港湾小户型跌的猛，但大户型坚挺，毕竟占据了金水北地段和学校;而新城时光印象、绿城明月滨河都是交房时减配严重，导致了业主降价出售。

4、另外就是二手房老化、产品落后、学区不强、物业一般等等导致的降价。加上二手房市场，受具体买家和房东个人意愿较强，出于急需用钱、去外地发展、出国等原因选择降价的也不在少数。

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即便如此，目前抖音上很多动不动说“郑州房价的天塌了”之类的言论，的确属于危言耸听。

他们常常拿着品质一般的小区最低价格的房源，以偏概全地说整个小区房价不行了、或者整个区域房价不行了。

而不少购房者又缺乏实地调研和了解，单单靠刷抖音去了解郑州楼市，让他们误以为现在郑州房价全部都跌的很惨，进而产生了不切实际的购房想法。

比如“我想不到100万买一套143平米四房。”——可是当他们实地了解完市场，太老房子二手房看不上，而相中的房子预算又太低，“现在不都是房价降了吗?怎么还是这么贵?”

任何一个城市小区与小区之间都是分化严重，郑州更是典型。有郑州中学划片的金科城一期，二手房价格普遍还稳定在一万五六，有的一万七八。占据好地段的瀚宇天悦城二期，二手房价格也普遍稳定在一万五六，一万七千多的也有很多;而美盛教育港湾一期的四房，二手房价格普遍在一万七八。

此外还有正弘数码公寓、绿都紫荆华庭晴园、东方港湾、鑫苑世家、中原新城学府小区、朗悦公园道1号玺园等二手房价格坚挺，交易量也很大。

所以看二手房市场，不能只为了吸引流量只发那些降价的小区，很多价格坚挺、流通性好的小区却只字不提——这在我看来，很不客观。

还是那句话，郑州楼市分化严重，有涨有跌。就像接下来要说的，主城改善新房是产品越来越好、得房率越来越高、价格也越来越贵。

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我们可以看到，郑州3-5月份密集入市的第四代住宅，一个比一个贵。但即便如此，类似于龙湖中原颂、金投豫发豫园、华润超总润府二期、铁建投城发花栖樾、招商春江观澜卖的依然很好。

郑州主城不仅进入了全面改善化的时代，更是进入了全面四代宅的时代。

龙湖中原颂首开、华润超总润府二期首开、电建中原华曦府二期首开都实现了开盘售罄;

金投豫发豫园一期卖完开始拆除售楼部，筹备二期;

以及将于5月301日首开的信达棠樾七里，预计也将实现高去化率。

除此之外，还有一批待开盘的四代宅：

中海峯境叁號院：约173-260平米，总价500万起步;

朗悦凤栖云阶：约130-230平米，预计17000-20000元每平;

金投天宝府：19500-23000元每平，预计6月开盘，47中学总校谈妥了，拿着购房合同或者房本就可以上学，不限制名额;

招商嵩雲序：高层精装2万到2.1万 洋房精装2.6万-2.9万每平;

郑轨大石桥项目：与越秀合作，高层、小高层、洋房，总计337户、户均150平，紧邻人民公园、优胜路小学、郑州七中;

金投豫发豫园2期：约168平米起步，均价预计直逼3万了;

亚星观樾：二七城投拿地、亚星集团代建，约115-148平米，位于招商林屿境旁;

还有万祥经开滨河地块、郑轨二七地块、南阳路龙湖代建台隆合园地块、中原福塔盛澳金尊府三期地块、中原老城万科山河道三期地块等，均有望定位四代宅。

市场分化有涨有跌，你如何更好地买房？

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我虽然是一个从业11年的郑州房产人，但深知挣钱不容易，买房要谨慎。

如果你是投资，那我不建议你在郑州买房，因为谁也保证不了你买的房子一定能保值、增值，而不下跌，只能说跌的最少相对保值。

至于郑州买房自住：

1、如果是买婚房、学区房，依然建议你买新不买旧，同时可以看下次新二手房;如果你是改善置业，绝对要看新房，因为产品迭代太快了，三四年前的产品放在现在都觉得有些老了。

2、今年下半年，郑州优质的二手房、三代宅、四代宅依然会价格坚挺，其中比如金水北的三代宅新房价格会保持坚挺、四代宅价格甚至还会涨价。就像金投豫发豫园，相比二三月份，价格每平涨了一千左右。今后一定是带有强势配套或者产品优质的改善盘的天下。

3、受新产品影响，大家现在都看得房率、产品设计、物业服务，接下来郑州一大部分的二手房还是稳中有降，那些房龄大的老二手房只能降价卖。二手房如果符合郑州“以旧换新”的条件，可以走以旧换新，虽然周期长点，但是终归有平台公司收购，可以置换成新房。

4、刚需群体可以重点看目前降价的刚需盘，或者优质一些的刚需盘，有地铁和学区这两个硬通货，必须要考虑交通和孩子上学，除非你是不婚主义或者丁克一族。

5、远离绿博、洞林湖，这两个区域已经鹤岗化，背后是没有产业、没有配套、没有人气，房价跌的惨不忍睹。

6、不好的房子终将退出历史舞台，不要把这个归咎于降价赔钱，而是你的房子被市场淘汰了，有条件有资金有需求的话，还是置换改善新房吧。接下来，郑州改善新房和二手房的价差只会越来越大，你图便宜买个二手房，住10年之后只能砸手里，二手房的底价肯定是一次次被击穿。

7、尊重市场，多出来看房，只有好处没坏处，看房、买房是大事，不要只靠刷抖音、小红书去了解，否则你很容易被带偏。

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如果你考虑在郑州买房，我们将为你提供一对一分析和指导。

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