几乎每个城市每个开发商都开始宣导好房子的概念
这个概念固然没错
但是可否想过，节奏如此统一概念如此清晰，这背后藏着一个怎么样的顶级阳谋
当我们梳理清楚这之后发现
这张蓝图好像比想象的还要庞大
01
从房地产到好房子，这个概念似乎就像一条金线
在时代划分为两个周期
上一个周期叫让大家尽量拥有房子，这个时代是大家能够住上好房子
也是伴随着这条金线，房地产的属性也从过去的金融属性，进入到制造业属性
这种属性的改变很多主流的判断是
房地产围绕着金融属性的开发已经积蓄了不少的泡沫和风险，如果不转变会出现系统性的风险
这个论点当然没错，但是更重要的一个原因在于
行业在当下的发展，需要新动力
这其实有点类似现在的汽车市场
当油车市场到一定阶段趋近于饱和的时候，激活新模式发展新能源汽车，可以更好的把市场蛋糕做大做实
只有彻底的产品形态的转变，才能够激活更多的需求
所以现在去看新能源汽车，除了用电和之前不同之外，还有那么多黑科技的融入，这本身就是在持续表态新能源汽车和过往的本质性不同
现在的房地产，本质上也需要这样的刺激
只有在产品上和过去有着清晰的金线，客户才有可能激活需求
这本质上也在说明经济还是需要房地产，只是不太需要以前模式的房地产了
所以从这个角度理解，行业也必须催化出新品牌，以及淘汰掉一些老品牌
这种“割裂感”才会更明显
所以一定会有老模式下的面孔会陨落
比如恒大碧桂园，当然也有一些战略性放弃的老面孔，比如仁恒、香港置地
与此同时，房地产行业也需要新能源车里面的蔚小理
所以我们也看到了几年前的阿那亚的广而告之，麓湖单品品牌的强势，这两年的嘉佰道的崛起等等
这些点状现状的存在和普及，其实都在给市场释放充足的信号：金融模式的房地产已经彻底远离我们，现在展现在眼前的是制造业的房地产
02
经济需要房地产可以理解
但是产业端的另一头客户层面需要如何调整
毕竟过去几年房价的波动已经重创了客户信心，买房动力不足也是基于大家对于未来房价走势的不确定
所以如果行业需要激活，这个信心的载体必须要转移
从过去的对于房价的信心转移到对产品的信心
只有所有的购买都是基于产品而触发，整个房地产的需求端才会健康
其实在顶层视线范围内，房地产依然还是十万亿的市场规模
只是这个规模的根基已经不能围绕价格单体展开
所以房地产行业一定会持续不断的给市场一个信号：现在的产品会比以前好很多
好在哪里
变化当然在土地段就开始显现
土地开始降容；优质土地开始转性住宅；捆绑性政策解除，附加红利政策开始叠加；以及最重要的，土地成本开始下降
这些变化一定会推动市场出现耳目一新的产品，一些明显和以前不一样的产品
现在上海的风貌别墅如此
其他城市的四代宅也是如此
当然，对于开发商来说，对这样的变化也是心领神会
除了产品形态因为土地发生了变化，各种标准也在各种迭代和提升
最明显的变化就是对公区的投入开始提升，因为这是差异上个周期产品最明显的标签
所以关于行业这里藏着两个阳谋
第一，和刚需时代的产品不同，就是推动客户购买的重要理由
第二，和快周转时代的企业不同，就能够杀出一个品牌效应
所以不论是产品是主打四代宅还是房企要做主动现房，这些都是基于对于行业思考之后打出来的明牌
而且坚定不移的执行是一定能换来对应效果
03
所以从逻辑上来说
未来很长一段时间，市面上的一手房和二手房的差距会越拉越大
不仅一手和二手
新一手房和老一手房的差距也越发的拉开
对于市场而言，也会有一个清晰的新号：现在的房子和以前真的差别很大
所以某种角度上来说，虽然在规模和流速上增量市场不会那么庞大
但是舆论和关注度上，各个城市的房地产依然会以增量为主旋律
为了保持这样的热度，以后地块的体量会越来越小
有点类似现在的上海
上海楼市就是每年新盘数量非常多，但是每个盘套数就是两三百套，一次开盘就结束
这种好处就是单位门槛降低让更多的参与者可以加入，然后也保持市场一直有热盘有热度
这种状态对于刺激楼市信心回涌还是很有帮助的
不论客户的信心还是开发商信心都是一次很好的弥补
也是因为一二手的鸿沟明显，二手市场会更加全面的导向渠道经纪
尤其是卖家对于中介的依赖会越发的增强，房源本身的不稀缺以及同质化竞争意味着更加需要美化和流量的推荐
整个二手房市场极有可能在一线城市率先出现双边经纪
链家马上就要对外宣布选边站了，未来一套房子的斡旋很有可能在经纪人和经纪人之间磋商完成
当然这也是市场化的方向
不过我倒是不认同很多人认为整体的中介费会上涨的判断
不过我认为整体的方向应该是买家中介费下降，卖家中介费达成共识并且上涨，整体的中介费趋同的模式下推进行业变化
04
回到一手房市场，伴随着好房子概念下核心地块以及优质产品越来越多的进入市场，房价逻辑也开始产生了变化
未来一手房的房价规则就是
贵可以，但是必须要有贵的道理
因为本质上一手房的流动性就是置换逻辑
卖掉便宜的二手房加一点钱然后买好的一手房，这个链条的最后一个环节就是市场需要豪宅
让有钱人能够积极入场
所以此时也需要“贵房价”的产品，某种程度上这也是市场上很长一段时间的供求结构的缺失
点状的豪宅市场的回暖也是结构性回暖产生的结果
然后另一些的房价
便宜的可以，但是必须要有底线
对于现在开发刚需和改善，已经不能简单的依靠性价比取胜了
在同等价位上也要做到产品公道
因为很重要一点，就是当下城市的房价也开始分化为各个梯队阵营，要在同一梯队中取得城市就必须要做到区域范围内的最好
毫无疑问，房地产行业未来会出新王
但是这样的新王会在每个阶段范围内都会出现王，就像如今的新能源汽车一样
10万以下，10-20万，20万-30万，30万以上不同价格段都会有一个强势领导者和挑战者
这二者垄断每个总价段50%以上的份额
房地产也会如此
塔尖、豪宅、改善、刚改、刚需，这些范围内未来都会出现新王，也会出现挑战者
这构成了未来楼市20年主要的竞争动力
是的
这个竞争力就叫由产品带动营销，由客户带动客户，再由品质降低费效
这股力量会和二手房的渠道模式分庭抗礼很多年
当然最后可能刺刀见红交汇的就是弱地段区域的新房开发
这些区域到底是品质为王还是渠道优先，现在我还不知道答案
可能还需要一年才会有分水岭
05
写到这里，不知道你对未来房地产的格局和走势有没有比较完整的画面
很明显行业正在经历供给侧改革
用新地+新政策的组合带领行业进入新模式
但是现在困难的是，其实每个城市都在同步处理新模式增量如何推进以及老模式库存如何解决的问题
同步推进同步解决就让工作量变得很大
所以未来每个城市的楼市表现确实很考验地方政府的管理能力
但是这点又尤为关键
最后问题来了
如果此时你是购房者，你会在趋势下做什么选择，我们评论区见