【大河财立方 记者 秦龙】9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行（简称央行）行长潘功胜宣布了多项政策措施，涉及存款准备金率、房贷利率以及政策工具创新等。
央行行长潘功胜介绍，在房贷方面，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
降准政策方面，中国人民银行宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。年底前可能还会择机再降准0.25—0.5个百分点。同时，央行7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率（LPR）和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。
针对央行一揽子政策，9月24日，多位专家接受大河财立方记者采访进行了多角度解读。受访专家认为，降低存量房贷利率，对房地产行业实施定向降息，有利于减轻房贷居民家庭负担，提振住房消费，将是未来楼市支持政策的主要发力点；通过降低存款准备金率，可缓解降低存量房贷利率对银行利润的挤压，进一步释放长期流动性约1万亿元，为实体经济创造更加充裕的资金环境。
对房地产行业实施定向降息，
将是未来楼市支持政策的主要发力点
潘功胜表示，此次存量房贷利率下调预期惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。对于房贷利率调整，银行需要一定时间进行技术准备，后续将完善商业银行的按揭贷款机制，银行和客户双方基于市场化原则，自主协商进行动态调整。
“去年9月，存量首套房贷利率已经历了一波下调，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。尽管降息幅度大，但一方面仅针对首套房，另一方面只是降到了当地当时的下限。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，去年9月以来的一年，新增房贷利率快速下行，导致存量和新增的剪刀差再次扩大。
对于降低存量房贷利率的影响，同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫表示，本次会议强调将引导存量贷款利率降至新发放的贷款利率附近，平均降幅0.5个百分点。具体来讲，历史存量是LPR+浮动点的形式，以后会去掉浮动加点部分，直接回归到LPR本身，并非绝对空间的调整，未来将会是以LPR为基准的动态调整。这也决定了一旦未来进入生息通道后，购房者的存量贷款利率也是上升的，所以，此次调整短期是银行让利。整体而言，此次调整后，能够降低已购房人群的按揭贷款压力。
中国商业经济学会副会长、自由贸易港（区）专委会会长、河南省商业经济学会会长宋向清认为，降低存量房贷利率，畅通中长期资金入市是从政策层面给当前正在吃力爬坡的房地产市场、正在优化调整的资本市场注入的一剂强心针。
发布会上，央行还宣布，将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。
对此，东方金诚首席宏观分析师王青表示，这将显著加快各地收购存量商品房用作保障房的进度，缓解商品房市场库存压力。以上两项措施意味着房地产支持政策在需求端显著加码。央行宣布，“将年底前到期的经营性物业贷款和‘金融16条’这两项政策文件延期到2026年底”。这意味着以“三支箭”为重点，房企融资支持政策将延长一年。预计，下一步各地将着力落实城市房地产融资协调机制，房企信贷融资来源在8月同比转正后，将保持持续改善势头。
“接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。”王青认为，进一步下调房贷利率，对房地产行业实施定向降息，将是未来楼市支持政策的主要发力点。
存量房贷下调，
对银行影响几何？
此次宣布下调存量房贷利率对银行影响几何？
潘功胜表示，这次利率调整对银行净息差的影响总体保持中性。下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。央行降准相当于为银行直接提供低成本的、长期的资金运营，中期借贷便利和公开市场操作是央行向商业银行提供中短期资金的主要方式，利率的下降也将降低银行的资金成本。
“此外，预期贷款市场报价利率、存款利率将会对称下行。前几次的存款利率，我们通过利率自律机制，引导存款利率下行形成的重新定价效果将会累计显现。”潘功胜表示，因为存款利率重新定价要比贷款慢，所以前几次引导存款利率下行，随着时间的推移，重定价的效果会累积显现出来。所以在政策调整的方案设计中，人民银行的技术团队经过多轮认真地量化分析评估，这次利率调整对银行收益的影响是中性的，银行的净息差将保持基本稳定。
王青表示，截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿元，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿元，约相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。预计接下来监管层将通过引导商业银行有序下调存款利率的方式予以缓解。截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿元。这意味着若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响。这能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，缓解对银行利润的挤压。
明确降准政策，
为实体经济创造更加充裕的资金环境
发布会上，潘功胜宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。年底前可能还会择机再降准0.25—0.5个百分点。同时，将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率（LPR）和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。
“需要指出的是，本次降息幅度基本符合市场预期，而降准力度较大，即在‘近期将下调存款准备金率0.5个百分点’的同时，还宣布‘在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25—0.5个百分点’，后者超出市场普遍预期。”王青表示，当前处于政府债券发行高峰期，央行降准能够有力支持政府债券发行。与此同时，本次央行较大幅度降准，也会对四季度银行加大信贷投放提供支持。这有望扭转1—8月新增人民币贷款较大幅度同比少增的状况，也是当前稳增长的一个重要发力点。预计四季度财政政策将通过加发国债等方式，有力发挥逆周期调节作用——可以看到，此前两年财政政策均做出了相应安排，这或是央行宣布年内还有可能“择机进一步下调存款准备金率0.25—0.5个百分点”的一个原因。
中泰证券研究所政策团队首席杨畅表示，上述政策反映了从货币政策层面推动经济平稳运行的特点，通过降低存款准备金率，进一步释放长期流动性约1万亿元，有利于为实体经济创造更加充裕的资金环境。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次降准的政策提前宣布，信号引导和预期引导意义很强，同时此次也明确后续根据市场流动性状况，可能择机进一步下调存款准备金率。这也说明流动性宽松的环境将进一步释放，有助于持续促进后续货币金融市场和贷款市场的宽松。
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