2024年7月9日，上海迎来取消限价后的首场土拍，杨浦区地块成交价格创下新高，市场热度持续提升。此次成交的杨浦地块将显著带动周边乃至区域内项目价值提升，提升购房者对于区域房价上涨的预期，该区域的项目更受市场关注。

区域热度提升，土地及新房全面活跃

杨浦地块21%溢价，市场热度持续提升。2024年7月9日，上海迎来取消限价后的首场土拍，市场回归至价高者得的状态，4宗地块全部成功出让，总出让面积约15.29万平米，总成交价91.33亿元，共吸引13家房企参与。溢价成交的两宗地块均位于杨浦区，其中热度最高的当属杨浦平凉地块，经过60轮激烈竞价，由保利以22.03亿元摘得，楼面价8.8万元/㎡，溢价率达21.2%，创下近三年杨浦区楼面价的新高。目前开发商对未来土地投资市场都有共识，看好核心区域板块，以及高端改善市场的前景。

表：本轮杨浦区地块成交明细

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

图：2021-2024.7杨浦区成交地块楼面价及溢价率变化

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杨浦新房价格率先回升。5月份以来，在全市均价下行的趋势下，杨浦区新房价格逆势上行，率先回升，这得益于区域内高端新房住宅的供应，片区改善性需求释放，需求支撑强劲，推动区域房价上行，表现出区域市场发展的强劲动力。

图：近一年上海全市与杨浦区新房成交价格对比

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此次成交的“地王”地块将显著带动周边乃至区域内项目价值提升，提升购房者对于区域房价上涨的预期。其成交楼面价已达8.8万元/㎡，后期入市价格有望超过13万元/㎡，而今年上半年杨浦区域热度较高的中建壹品浦江之星距“地王”不到800米，不到1公里的距离，便出现2万/㎡的价格空间，其5月刚认购的业主也将受益。

中建壹品浦江之星项目区位图

热销背后，是精准高位择址和主流产品定位

据中指研究院监测，从上半年杨浦区各项目累计销售规模来看，浦江之星位居首位。此项目已于5月开盘，认购率超过120%，开盘当日劲销49亿，并荣膺5月上海项目销售套数、销售面积排行榜双冠王。

浦江之星项目是由中建壹品在沪开发的第一个楼盘，对于首次进沪的项目做到如此，背后一定有中建壹品对上海深度的理解，并在前不久，此项目在100多个楼盘中脱颖而出，凭借其实力央企品牌力，以及产品的卓越打造，获得中指研究院评定的『2024年人居梦想“好房子”』荣誉，得到行业和市场的一致认可，我们认为，“核心城市+中心地段+主流产品”的战略布局，是中建壹品进沪打响第一站的重要原因。

浦江之星地处江畔，距江边直线距离仅500米。一路之隔便是B站总部、美团总部等实力企业，以中交集团、中国节能·上海首座为代表的总部园区也正在加速落地，预计该区域2035年产业规模将达到3000亿，导入至少20万精英人口，该区域产业能级将不断升级，意味着未来的需求价值空间。

除稀缺地块外，引行业热议最多的是他们的豪华装标。浦江之星项目主打99-183平户型，覆盖刚需至改善的主流客群，不同户型配置全部拉满，所有户型均配置明厨明卫阳台等，全屋配备华为全屋智能系统，厨房卫生间均顶配交付。浦江之星样板间直接展示所使用品牌，由购房者亲身感受，而所列品牌无一例外均是各行业领域领先品牌，无疑增加购房者的信心与期待。

风貌地块入手，既是挑战更是机会

除此次浦江之星之作外，中建壹品于4月30日以38.30亿元收购方式获取上海杨浦滨江定海街道154街坊的风貌旧改地块，即将开发杨浦区第二个地块，坚持深耕上海核心地段的理念。

该项目地块为杨浦区政企合作的城市更新项目，属于风貌旧改地块，由高层住宅、历史风貌住宅组成。据不完全统计，2024年上海浦西内环内预计有34盘历史风貌别墅项目供应，杨浦区7个，杨浦区的历史风貌项目集中在东外滩及周边，城市界面也将不断升级。如今，上海市中心的风貌别墅，凭借稀缺的地理位置和独特的产品形态，已经成为最吸引高净值人群的豪宅产品之一，可以说是未来的主流市场。

据中指研究院调查，2024年上海总价5000万+的豪宅产品成交占比显著提高，仅上半年（1月1日-6月18日）5000万+产品成交量就达304套，高于过去五年全年成交量，占比达1.4%，亦高于过去五年占比水平，上海改善性需求市场将持续活跃。

图：2019-2024年上海各总价段商品住宅成交占比

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上海历史风貌别墅的操盘之难众所周知，产品设计、供求关系矛盾、平衡标准化和个性化等方面，都考验一家开发商的实力。中建壹品对此项目的接手说明已对高端产品开发做了充分的准备，并对该杨浦区域的未来价值充满信心，首个项目浦江之星的优异市场表现，也为此项目奠定了打造产品实力的基础。

此地块特殊性虽然有一定挑战，但其位置的稀缺也意味着未来机会。该项目地理位置极具优势，位于上海市杨浦滨江东端，紧邻黄浦江，距离复兴岛运河仅约160米，隔着黄浦江，即是金滩沪东船厂，这一带可大面积开发的地块为数不多，此位置的稀缺性不言而喻。并且，距中建壹品浦江之星项目和近批土拍溢价率很高的两块杨浦地块都仅3公里内，项目北侧临近顶流楼盘杨浦滨江壹号、保利珑誉、龙光天境"定海三兄弟"，都实现了开盘即罄，也为项目未来开盘奠定了坚实的外部基础。

定海街道154街坊位置示意图

杨浦滨江的概念很早就已经开始，城市环境、城市界面进行了很长时间的改善，随着旧改政策的积极推进，未来该界面的升级也会促进该板块的价值提升。目前周边配套和交通都已成熟，可满足日常生活需求，此地块距12号线爱国路站仅约300米，3km内，学校、医院、商场、公园景点等配套齐全。

定海街道154街坊周边配套图

一年内落子上海中心地段两个优质地块，体现了中建壹品深耕上海打造一流产品的决心，投资眼光精准，根据行业经验，预计该项目年底入市，按照保守价格估计，项目可售货值近60亿元，期待该项目的入市表现。

坚定投资战略，助力中建壹品在沪业绩更上层楼

近年来行业持续下行对房企带来的较大冲击，坚守投资策略便更显得难能可贵，中建壹品始终坚定投资战略：核心城市、中心地段、主流产品。中建壹品在行业震荡期保持稳定布局节奏，进沪后在同区域拿地形成联动效应，把一个区域做熟做透，不断加深市场理解，持续积累客户资源，“以质取胜”的拿地策略成为中建壹品取胜的关键基础。