要是没有养老金，房屋养老谁来管？—

迷迷糊糊之中，突然一天好几个人问我房屋养老金的事，一开始没当回事咋会突然提这了，当餐厅的大姐都认出来我让我说说啥意思时，我觉得该重视研究研究了。

一向我喜欢让子弹飞一会，看看风向，谁知道第二天都辟谣了，这个大家应该都知道。

但辟谣归辟谣，背后的本质是什么？这个事到底该咋弄？今天一文说清。

联系了若干专业人士，加上个人解读，不一定对，但让你知道一些别人没说的，欢迎友好拍砖。

为了让大家更全面了解，可能前半部分有一些公共的东西，后半部分是独家的，欢迎跳过观看。

起源

8月23日，国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，郑州、上海等22个城市正在开展试点。

一时间，不少人认为这又是割大家韭菜了，又是变相收房地产税了，弄得住建部官方不得不连发几篇文章来辟谣。

说到这，我们来回溯一下老旧社区改造这个事。最早应该是《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），郑州市老旧小区综合改造工作于2019年正式起步，全市纳入中央财政补助支持项目共2548个，涉及10742栋、389464户，建筑面积3539万平方米。截至去年11月底，我市已完成老旧小区改造项目2392个，涉及10104栋、364322户，建筑面积3271.34万平方米，累计投入资金61亿。

2022年4月29日，湖南省长沙市望城区金山桥街道的一栋居民自建房忽然垮塌，8层楼变成一片废墟，造成54人死亡、9人受伤。正因为这件事，让房屋安全、旧城改造又提到了一个更高的要求上。

所以才有了现在的这种机制。据了解，郑州只是被试点，目前还没有多少进展，仍然在探索当中。

什么是房屋养老金？

从公开信息来看，目前，国内关于房屋养老金还没有统一的定义。中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。

我们买房时缴纳的房屋维修资金，属于个人账户，功能是公共部位的保养维护大修，但一旦房屋老化，需要更大的修缮或重建时，这个费用是远远不够的。所以这次提出了房屋养老金。

房屋养老金制度未来或分为“公共账户”和“个人账户”。个人账户”由已经建立的“住宅专项维修基金”构成，主要由业主缴纳。此次建设重点是养老金“公共账户”，款项或将主要来自于财政资金，由地方政府探索资金筹集渠道。

国外有房屋养老金制度吗？

美国、英国、荷兰、加拿大、日本、新加坡等国家都存在类似“房屋养老金”制度，其中，对于大规模建筑物维修，部分国家会选择投保物业保险或专门设立“修缮金”制度等。

实际上，房屋的维护和保险费用，每年定期缴纳，这在全世界都是常态。

比如日本的修缮积立金，这个修缮金是日本业主每月缴纳一次，每个月三五百到上千元人民币不等。还有美国的房屋保险，最贵的俄克拉荷马州平均每年5495美元，其次是德州平均每年4400美元，内布拉斯加州4135美元。

数据显示，全美范围内的房屋保险费率一直在上涨，特别是在德州的风暴多发地区，从2019年到2024年3月，这些地区的保险费率上涨了54.5%的幅度。

为什么要设立养老金？

1. 中国房地产市场已进入存量时代。

根据泽平宏观的测算，一、二、三四线1999年以前建成房屋（房龄大于25年）占比平均值分别为36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，预计将有近80%的房屋成为“老小区”，或将存在墙体结构隐患、外墙脱落、设施设备老化等问题，影响居民生活体验。

2. 我国部分地区的老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，难以满足现有房屋维修及改造的需求。

上海市房地产科学研究院一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。

看似万亿，缝缝补补还可以，但要改造是远远不够用的！

想想看，全国这些房子，假设按50年的寿命，维修一遍得花多少钱？

3. 住宅专项维修资金申请动用程序繁琐，当前资金提取率较低。

开源证券报告显示，截至2019年底，山东省维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，使用比例仅3.3%。

看到这篇文章的朋友们，说说你们谁家用过维修资金？

房屋老了现在是怎么办的？

大家可能听说过很多名词，比如城中村改造、拆迁、异地安置、原址重建、城市更新、老旧社区改造等等，这都是不同时期不同政策说法不同而已。归根结底，房子老了无非就这么几种方式：

1. 片区改造。比如说铭功路人民公园对面那一片。有价值的地方还是会有资金进来，给拆了不管叫城市更新还是叫拆迁改造，整个片区旧貌换新颜，原来的居民能住上高楼大厦。那是你房子有价值么？是土地的价值你才有这机会。并不是所有的房子都有这机会。

2. 拆除重建。所谓的拆迁，你赶上个好机会，要修地铁，要修高架，给你拆了，原地安置或异地安置，再或者货币补偿，让你赚一把。

现在郑州市第四批地铁规划还没出，三期快结束了，近几年陇海、农业、京广、三环快速化、四环快速化，已经建的差不多了，今后这样的机会还多不多？

重庆有业主自己试点了一个原址重建，自己业主们组织把自己的老旧社区给拆了重新开发建设，但这种里面涉及的事情太多了，不具备代表性，不好推广。有兴趣的大家可以上网搜搜他们的艰辛历程。

3. 政府征收。这样的机会更少，危房啊等等，实在不能住人了，把老房子给你整栋收回来，不管是拆还是咋整再重新利用。

4. 加固。这是比较常用的对待老房子、危房的手段。小区里面给你刷刷墙、划个停车位、换换暖气管道这种不算在这里啊。

但这些大都是政府或者开发商花钱。现在，财政也吃紧了。

钱从哪来？

按住建部的说法，房屋养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可以通过地方财政补贴一点，土地出让金归集一些，原公房出售资金等多渠道归集。

个人账户就是你原来的维修资金账户。

看似也没问题啊。

这里就涉及到土地、财政、房管等一系列单位了，都不是一个部门的事了。

另外，现在钱多么？工资都发了么？拆迁安置的补助发了么？从哪弄这么多钱？

还有，按照原来的规则，维修资金是等到这些缴了住房维修基金的小区，需要维修的时候，才能用。

但现在，规则变了。

住房养老金被推出来了，它将取代住房维修基金。这笔1万亿的住房维修基金，被纳入住房养老金体系。

二者有什么差别呢？简单地说就是，以前是专款专用。哪个小区交钱，就给哪个小区维修房子。这个小区不维修，谁也不能动这笔钱。

但现在不同了，住房养老金打破专款专用了。它的使用规则，全面对接个人养老金体系了。

什么意思呢？主要有两个改变：

一是，统筹账户，统一管理，不分你的我的他的，都归地方政府来重新分配了。该怎么用？划给哪个小区用？不再由业主决定了，而是由地方政府统筹规划了。

二是，现收现付。收上来的钱，就可以直接投入现在的老旧小区改造了，不需要等以后再花。以后的老旧小区改造，再收新交上来的钱。

这是不是有点像我们现在收的人的养老金啊，是不是寅吃卯粮？这个后面再具体说。

原来自己用自己的钱，才3%的使用率。现在你想用公家的钱，好使么？何况你被统筹了，不经你同意别人家小区也可以用了。

必须有房屋养老金？

我们参照一下人的医保社保。（这一段我不专业，只是作为一个老百姓的普通认知）

为啥现在看个小病都去全球第一大医院，这么贵还去？乡镇社区的医生都不中?

为啥看个小病都愿意去住院，因为住院能报销啊，我有医保为啥不沾点光啊，所以门诊病人也想法去弄张床。

要是没有医保，把这些巨量资金划到建设平价医院上，不允许以药养医，看病是不是会便宜点，比我报销过的还便宜？

如果没有医保，花的都是自己的钱，是不是平常的头疼脑热我自己都不愿去大医院了，在社区医院能办的省着点都办了？

所以，卑鄙的预测一下：

商品房是我的私有产权，赚了赔了都是我的，我可以选择高点时卖或者低点时买，我觉得他老了我便宜点给他卖掉。

我就不用等拆迁了，为啥现在很多老破小那么破了还有人不住也不卖（当然我说的只是部分啊，有的家里就这一套房子住的除外），不就是等着拆迁给个高价么。

如果接下来预期这个房子不会拆，放那又租不了几个钱，他是不是自己主动都以旧换新或者卖掉了？就不会等到变成危房，因为是自己的事，没别的依靠，自己要做最优化的决定，怕就怕还有你能给拆迁的预期。

养老金也是，我房子老了，漏水、不隔音，我自己会决定应该怎么处理，大不了我们业主自己商量原址重建。可是，有了养老金的话，会不会有些人，只是部分啊，反正有人给我兜底，让他们花钱给我修呗，修了多卖俩钱我都可以装兜里。可是这些钱是谁的？是别人先缴纳的养老金啊，即便公共账户上的也是纳税人的钱啊。

这个可以借鉴汽车的审验制度，此次住建部也提到了房屋体检。

新车6年一审，过了15年的车半年一审，不符合上路规则的，该换刹车换刹车该换大灯换大灯，尾气不合格的你治理好才能上路。

房子过了30年了（比方啊），年审不合格被判定为危房的，你自己整改，直到合格为止才能继续住。要么你就去修理厂报废。

养老金对楼市的影响

在中国，大规模盖房子的活动基本上已经结束。

一是，中国的人口逐渐步入负增长，不需要那么多房子了。

二是，近几十年中国新盖的房子主要是钢筋混凝土结构，不少还是高层建筑，这些房子非常坚固耐用，要想拆掉，操作难度本身就高，不像拆平房那么容易，成本更是难以承受。

未来几十年，地产业可能进入以修修补补为主业，以盖房子为副业的新阶段。

那么多的钢筋混凝土的楼房，炸了重建不现实，修补一下继续用，才是性价比最高的方案。

如果住房养老制度全面落地，对楼市会有什么影响？

目前来看，似乎并没有增加额外支出，自然也就不会增加房子的持有成本，所谓的利空也就不存在了。 但它会造成房产价值的分化！

对于小城市而言，两三千的房价，成本主要集中在建造成本上，钢筋水泥、人工等等可能占了60%以上。这样的房子如果维修成本比较大，确实有点得不偿失。

而对于强一二线城市就不一样了，房子的价值主要体现在土地和配套资源上。比如，上海一套房，单价5万，脚下的土地可能就值4万5，钢筋水泥的建造成本在这套资产的成本占比可能连10%都不到。

花点钱维修，总好过推倒重建吧？所以房屋养老金这件事，一定会加大不同城市之间的分化，拉大高能级城市和低能级城市房产价值的差距。

不同于当年房产税试点只选了两个样本，本次试点“首战即决战”，改革要一气呵成。22个“试点”中囊括了4个一线城市，直辖市重庆，除东北哈吉连外的全部副省级城市，以及郑州、福州、合肥、长沙等大省省会，几乎囊括了内地所有的经济发达地区。

为什么？

以前，我们还能通过一些政策，尽量保持大中小城市均衡（公平）发展。现在，人口红利没有，财政压力加大了，效率将变得更加优先。最近两年出台的各种政策，都意味着城市大分化、不动产大分化的时代到来了。

之前的分化只能算是前奏，大戏才刚刚开场。

谁来管合适呢？

现在我们的住宅交付之后都会给你发个两书一表，商品房使用说明书、商品房质量保证书、竣工备案表，对商品房内的不同区域位置有不同的保修期限，主体结构安全是终身责任。

我异想天开的认为：如果我们提高建筑标准，压实保修责任，会不会省去大家的养老金呢。

保修期内的责任现在是由开发商或者是开发商选聘的物业公司负责，之外公共部位的由维修资金。大家是不是曾经发现，一旦过了保修期该坏的就坏了。我曾经听一个开发商说过，我买的电梯就是一般的，保修期之内不坏之后就用你们维修资金了；如果我们把保修期限拉长，连抽油烟机都敢打出来终身保修。开发商可不可以借鉴一下，至少能不能提高他们的施工质量，买点好建材不至于过了保修期就坏。

永威东棠有个仓库，就是当时开发商遗留下来为了今后保修使用的瓷砖、零件。大家装修过的都知道，如果家里瓷砖坏了你肯定买不到和当时购买的同色系的砖了，即便你认真找，也会显得格格不入。有些老电器用时间长了会没有配件，为了一个配件损坏而放弃了一整个机器；永威在开发楼盘的时候，就把这些准备好了，放到仓库里，一是今后坏了好换，二省了物业的成本，三也省了大家的维修资金。

那如果一个开发商我们不说多，30年的保修期吧，都不敢承诺的话，我怎么还敢买你的房子呢？

这样他会不会尽量买好一点的电梯？会不会在施工上精益求精尽量不让漏水？毕竟现在多花俩钱总比今后重新换要省点吧？

王宁说房原创作品

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