文|潘永堂
行业下行期这4年，老潘没忘记关注民企拿地。
理由很简单。
因为只有民企拿地复苏，才是行业止跌回稳的纯粹市场化力量爆发，央国企关键时期要为国护盘。
这背后也隐藏行业演变的2个大逻辑。即
如果要让一个暴跌行业保量撑下去，要靠央国企；
如果要让一个行业回暖复苏，要靠民企规模入场。
某种程度上，央国企是行业稳定器，而民企是复苏助推者！
1，好信号：民企入场拿地了
4月5月，消失几年的民企，终于又开始入场批量拿地了！
首先、4月民企们纷纷下场拿地。
老潘拉一下清单。
4月7日，大型民营房企四川远达集团以13.42亿竞得重庆渝北区新牌坊地块，溢价率38.94%。
4月14日，台州本地房企方远地产以2.18亿元竞得椒江区涉宅地块，溢价率12.38%；
4月22日，河南万祥地产以4.47亿元摘得郑州经开区地块，溢价率3.7%。
4月23日，南京宸嘉发展联合南京南部新城会展中心发展公司，以总价11.14亿竞得南京秦淮区南部新城一地块，溢价率7.12%。
4月25日，大富地产以底价约2.73亿元竞得合肥市包河区BH202502号地块；同时，融源泰置业则以4.8%溢价拿下肥西县FX202504号低密度住宅地块。后者是内蒙古荣联路桥全资子公司，首次进入合肥市场。
其次，5月民企批量拿地的故事，依旧在继续。
5月30日，广州迎来5宗住宅用地出让，其中位于番禺区的4宗地块均被民企广州敏捷集团以底价收入囊中，总成交金额高达33.2亿。
5月30日，重庆一场土拍中，民企海成集团以14.3亿元成功竞得汽博地块。
5月27日，长沙市岳麓区洋湖片区一宗宅地经过24轮激烈竞价，最终由民企湖南永州嘉信地产以8.68亿元竞得，溢价率达23%，击退中海、金茂、绿城、保利等头部央国企房企。
5月23日，成都土地市场集中出让3宗涉宅用地，均被民营房企拿下，其中新都区一宗地块吸引了两家民企嘉禾兴地产与四川邦泰进行了20余轮的举牌争夺，最终被嘉禾兴地产以总价6.03亿元竞得，溢价率19.67%。
从以上拿地可以看出，民企拿地，不仅批量拿地，全国开花，一出手甚至是连拿4宗（广州敏捷），而且抢地也异常凶猛，土拍溢价率10%到40%不等。
另一方面，不少区域性房企纷纷在成都、长沙、杭州、苏州、南京等核心城市土拍市场现身，积极寻找优质土地进行补仓谋发展！
以上4月5月拿地只是罗列，未必全面。
老潘以克而瑞拿地统计看就更清晰全面了。
眼下看，民企前5月拿地中，滨江集团最抢眼，拿地金额位居全国前十，而邦泰集团、新希望地产、敏捷集团等进入了全国前二十名。
25年前5月民企拿地全国10强榜
2，凭啥说，民企拿地加码了？
23年、24年民企也在拿地，凭什么说2025年民企拿地加码了？
没有对比就没有发现。
2024年百强拿地榜中，民营房企拿地额占比只有8.5%，大型央企拿地占比50%，地方国资占比35.3%，加起来整体85.3%，
所以24年拿地，妥妥央国企的天下！
但在2025年，格局在悄悄变化。
民企们，在25年开局开始拿地发力了！
其一，中指研究院数据显示，1~4月（截至4月22日），22个重点城市溢价成交宅地中，民企拿地金额占比已升至24%，央国企拿地金额占比达58%。
其二，在克而瑞发布的《2025年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》中，民企的身影也多了起来，拿地金额百强中有近三成民企现身。
显然，民企拿地占比，从24年的8.5%，到如今25年前4月24%，前5月近三成……显然，民企拿地占比提升3倍多。
民企，开始展现自己的新肌肉。
当然4月24%占比口径只是22个重点城市的民企占比，由于当下央国企和国资拿地几乎都集中在22个重点城市，这显然没算上在更多低能级的中小城市的民企拿地，所以，4月民企全国拿地占比，应该比22城民企拿地占比更高。
其三、25年民企拿地绝对值，也提升了！
24年民企拿地5强老潘总结了一下，其实绝对值并不高。
民企拿地一哥，杭州滨江，219亿
民企拿地老二，四川邦泰，110亿
民企拿地老三，龙湖地产，68亿
民企拿地老四，宁波江山万里，65亿
民企拿地老五，伟星房产，52.7亿
再看看25年前5月拿地，仅是前5月，杭州滨江拿地就已经275亿，而24年全年滨江拿地才219亿，显然，2025年滨江拿地大发力了。
同样，25年前5月拿地黑马四川邦泰也以52.8亿金额，位列拿地20强，仅仅40%的时间拿下了24年拿地额（110亿）的48%。相对而言，邦泰25年拿地比24年会更猛一点。
同时成都新希望地产，广州敏捷地产也分别以38亿，33亿进入全国拿地20强。
整体预估看，25年民企拿地金额是超过24年力度的。
3，民企加码拿地的3个理由
当下明明经济下滑，地缘军事频发，房地产销售4月5月整体掉头下滑，作为“弱势”群体的民营房企，为何敢拿地加码？
这让人纳闷又好奇。
民企是最具市场化的，也是嗅觉最灵敏的，特别是老潘之前报道邦泰拿地引发行业近乎10万+关注，有评论就表示，难道邦泰有高人指点，难道25年，26年楼市真的要筑底回暖了？
信心承压和不足时，民企为何有勇气，有实力批量进场？这也是老潘今天想分享的问题。对此，老潘总结为三点。
理由一：行业下行的“整体筑底优化”，促进了民企批量进场。
这一轮房地产自21年7月下行到如今25年已经长达4年，超越过往所有周期的2年时间窗口期，目前业内大概率认为这一轮下行筑底回稳预计就在26年左右，眼下
虽不是最终的绝对底部，但也是在底部的周边了！
无论25年还是26年，大概率也不太可能会开启新一轮的再大跌。毕竟行业总量18万亿到9万亿腰斩，房价自21年高点大跌50%，各地楼市成交量腰斩50%甚至更多，老百姓财富效应（70%都在房产中）因房价腰斩而腰斩，金融息贷差进入警戒线利润承压时再也承受不起房价进一步大跌，再加上25年两会确定“稳楼市”的最高方针……所以25年，26年大概率已经接近底部！
所以民企也意识到，不是底部却接近底部且不会大跌，那么此刻入场拿地的未来预期售价，预期市场是有一定保底的。
显然，这对比在22年，23年市场暴跌途中，是两种境况和心态。
特别是肉眼可见的926年救市和129日再救市，让24年四季度和25年一季度销售环比大涨，尤其是核心一二线城市的多盘热销和日光，同在一片蓝天下，这也让民营房企看到的春光和希望。
理由二：25年重点城市供地“优质”，尤其是新规与四代宅“叫好又叫座”。
25年重点城市土地供应有三大利好，这也刺激了民企下场。
一则是国家要从源头上减少土地供应，尤其是库存多的城市，这意味着整体的新地供应量是有限的，二则地方财政压力大，不卖地又没收入，卖多了地又与去库存大方针违背，怎么办？所以25年地方政府再总量减少供地的同时又开始卖好地卖高价地——即加大优质地段和优质资源禀赋的好地供应，各地开始纷纷拿出城市“中心”地块，湖景海景等资源地块等“好土地”，加上取消限价的助攻，这样优质地块单价拉高，总价拉高，整体地方卖地“量少但价高”，所以财政收入总量有一定保障，且又满足减少土地供应国家方针，可谓一箭双雕了。三则25年好房子新时代，土地的外在“地段位置资源禀赋”更好的同时，内在的“低容积率，各种阳台飘窗新规、四代住宅”等也开始优化。
如此以来，新规土地，拥有更好去化率甚至日光，目前看全国重点城市新规产品去化率基本都在60%以上，而大多普通产品去化率不到30%。
所以基于供地“位置，属性，稀缺度”的改善后，25年即使在经济销售就业军事等多方承压下，25年房企拿地，依旧普遍爆发了。
数据说话。
2025年1-5月，百强房企拿地总额4051.9亿，同比大增28.8%，相当于同比24年增长了三成！
有业内人士表示：
2025年，有望成为2022年以来土地市场热度表现最佳的一年！
好的拿地机会，不仅让保利中海华润招商等头部央国企纷纷加码拿地，一些区域性民企也看到了机会，此刻民企顺大势，顺主流加码拿地，也就顺理成章了。
理由3：25年这一批拿地的民企选手，都已不是过去已爆雷的碧桂园，融创，世茂等拿地大户，也不是未爆雷却在极力去库存、化债的新城、金地、万科，而是新一批民企选手！
应该说早一批品牌规模民营房企，即使龙湖25年拿地也同比收缩了，基本“老一批”规模民企也就滨江一个独苗，还在大手笔拿地。
反过来，江山代有人才出，春风吹又生。
老一批规模民营倒下了，会有新一批民企又站起来！
老潘看到，25年这一批民企，大多是早些年没有加杠杆，没有冲千亿，他们普遍历史包袱少，负债和杠杆低，流动性也相对充裕，加上下行期早中期未补货，以及25年地方政府供地都是新规都是能高去化的“香馍馍”地块，所以此刻新一批“区域性，低负债，有背景”的民企开始纷纷入场了！
比如邦泰地产是四川一哥，2020年之前都在四川单个省深耕，没有高杠杆扩张。
比如新希望地产的母公司是新希望集团，得力地产背后母公司是中国文具大王得力集团，伟星地产的母公司是中国伟星集团。
比如敏捷是深耕广州多年的地方民企，大华是深耕上海的老牌地方性民企。
俗话说，不拿地等于慢性死亡。
尤其对中小房企而言，3年不拿地即可触发生存危机，所以此刻历史包袱不大，杠杆和负债较轻，在区域深耕有品牌优势的中小区域性房企开始在25年纷纷补仓了。
小结
未来中国房地产一旦民营房企拿地占比40%、50%，那么，彼时房地产肯定回暖复苏了！
但眼下，民企全国各地加码拿地，拿地近三成，是否意味着行业会马上复苏，这个判断还言之过早，毕竟这也是25年短期几个月的“拿地表现”，未来加码拿地后销售端能否业绩兑现？民企拿地接力赛能否继续？下一步楼市基本面是否会改善甚至恶化？
这都有待观察。
但无论如何，既然全国各地民企已经真金白银加码加量纷纷下场拿地，这就开了一个好头！
文末老潘只有两句“表白”：
房地产，加油！民企，加油！