今年以来，上海豪宅楼市在全国走出了独立行情
多个豪宅和风貌产品热卖，一次又一次刷新了记录，吸引了全球富豪的目光
而其中，绝对的佼佼者当属寸土寸金的黄浦
尽管面积是16个行政区中最小的一个，占地仅约20.52平方公里
但90%面积都在内环内，一直稳居上海C位
拥有外滩、豫园、新天地、南京东路等独一无二的地段
2023年，黄浦区的GDP达到了3157.30亿元，人均GDP约58万元，区域经济密度达到153.86亿元/平方公里
资料整理自网络，供参考
远超北京东城、西城和深圳南山、福田，冠绝全国
如果把黄浦区比作一个国家，那它的富裕程度可以排在世界第七位
仅次于卢森堡、挪威、爱尔兰、瑞士、卡塔尔、新加坡
因此，黄浦一直是高净值人群向往的置业之地，也是上海房价的领跑者
今年卖地还有卖房到底有多猛，让我们来好好盘一盘
01
拿出了多块压箱底的核心地块
回顾这几年上海的土拍公开市场，黄浦区基本都没怎么出现
今年到现在为止的5批次土拍，同样也是1块地都没有
区里公布的2024-2025土地储备滚动计划，也只涉及5个街道共9宗地块，总面积不过4.43公顷
只有老西门710街坊面积超过1公顷，已经是区里近两年内征收的最大一幅土地
与此同时，黄浦正在通过另一种遴选的方式卖地
10月15日，老城厢小东门街道一口气拿出了压箱底的6幅地块，完成了遴选出让
资料整理自网络，供参考
这6幅地块分布较为分散，但都位于老城厢历史文化风貌区范围内
北侧是豫园，西侧为光明中学，南侧靠近乔家路地块，地理位置相当优越
涵盖了高层住宅、风貌住宅、商业等多种业态，而且都不建保障房，整体界面更纯粹
出让底价为69.8亿元，最终由上海城投控股旗下的城投置地以70.8亿元的价格摘得，溢价率约为1.4%
即将加推的露香园项目，正是由他们打造
2002年以来，经过城投置地二十多年的成片式开发，露香园成为了市区少有的大规模整体开发的豪宅板块
露香园效果示意图，供参考，以实际交付为准
不久前8月，上海举办了最新的规划土地宣介会，各个区可谓是都拿出了自家的宝藏宅地
黄浦这个市区大哥，自然一马当先，直接把自己后备天灵盖都掀开了
今年下半年至2026年，准备推出整整27块地
黄浦打浦桥、世博西园区功能组团 图源：第一地产
据介绍，新闸路、厦门路、外滩源二期、福建路、福州路、西成里等范围
在未来两年都有经营性地块出让计划，基本都是5000万起步
甚至连翠湖五期和六期南侧的地块都有，被新天地的超级IP包围，步行可达太平湖公园和老西门
想必到时候的土拍，又会引起一轮开发商的疯抢
加上之前已经出让的复星&阿里福佑地块、福佑南地块、嘉里金陵东路项目
这么多丰富的土地供应计划，也意味着，后续黄浦区还将有大量的各式各样的豪宅涌现出来
02
今年黄浦豪宅狂卖了900多亿
不仅是土地市场上的供应稀缺
近几年，黄浦区的新房供应简直跟断供差不多
能买到的屈指可数，连续三年的占比不到0.5%
数据整理自网络，供参考
直到今年，新房供应量才有了明显提升
更重要的是，黄浦新房的价格也是全市一枝独秀
在市区房价已经越来越稳定，且没有太明显的涨幅时
它依然还在迈着步子向前冲
数据来源链家，供参考
对比2021年到2023年，黄浦新房价格还在13到14万/m²徘徊
今年就坐上了火箭，蹭蹭的往上涨
3月，五坊园14.65万/m²，露香园和绿城外滩兰庭都是16.3万/m²，中海顺昌玖里17.2万/m²
4月，融创外滩壹号院16.8万/m²，凯德茂名公馆16.4万/m²
8月，融创外滩壹号院涨价到17.1/m²，锦园17/m²
9月，翠湖天地六期更是来到了最高的21万/m²，刷新新房价格记录
新房价格是官方对于地段的价值认同价格上涨
意味着地段价值也在不断抬高
我们之前统计的，今年上海一共下发了37张豪宅预售证，黄浦就足足有13张，占比超过三分之一
数据整理自网络，供参考
粗略估计，不到10个月的时间，不算风貌别墅的情况下
黄浦今年的新房就卖了超过900亿元
在均价不断上涨的影响下，上车门槛也在持续提高
据相关统计，这五年来，黄浦新房的套均总价从2300万涨到了3600万，套均面积也从198平来到了228平
毫不夸张的说，现在你手捧5000万在黄浦，都买不到什么满意的大平层
要是想看江景，那预算还得继续往上加
尽管总价不菲，却仍无法阻挡高净值客户的热情
二手房的涨幅同样全市领跑，跑赢大盘
也就是说，不论是老房子还是新豪宅，黄浦房产的价值一直就没有从上海榜首下来过
任凭市场如何波动，真正位于城市核心的优质资产始终能穿越周期，成为富豪们稳定可靠的“压舱石”
03
还在大刀阔斧的城市更新中
客观来说，黄浦也不是十全十美、毫无缺点的
除了豪宅之外也有到处可见的老破小
走在路上，时不时就能看到红色的拆迁标语
打开链家搜索上海二手房的所有房源，当筛选的条件勾选到：房龄五年以内
黄浦就消失了
目前外网挂牌的房源里，黄浦没有任何一套房子房龄是5年以内的
或者仅有零星个位数，所以系统自动剔除了
这么多老房子就暴露出诸多弊端，年代久远，设施环境比较差，脱离了真实的居住需求
这也是早期开发阶段不可避免的历史遗留问题
这种现象可以说是上海，以及整个中国住宅市场的缩影
成了政府和开发商需要共同面对的问题
又因为黄浦主要在内环，土地有限，不像静安和徐汇可以向中外环区域发展
只能通过旧改，来实现内在的更新升级
于是在这样的大环境下，黄浦开始了一场日久弥坚的旧改攻坚战
投入了接近40年的努力，以及超过万亿元的巨额投入
也就是拆迁改造从而获得新的土地供应，把城市更新这件事做到极致
新天地、豫园、外滩作为轴线，加上淮海路、金陵路、露香园、文庙、乔家路、南外滩这六大地标区域
图源楼典
所有地块已接近全部征收，全新建设也步入正轨
现在，黄浦区在住宅方面仅剩下部分零星二级旧里改造，将重点工作从“拆”转向“建”
并在细节处，通过“一街一路”街区改造计划和社区“微更新”项目
逐步提升公共服务设施，改善社区空间品质，不断提高居民生活的便捷度
正如黄浦喊出的口号：“更新”的城市，更美的生活
刚刚还牵头发布了最新的《黄浦江沿岸提升专项规划》
依托“一江一河”滨水区域独有的区位优势和资源，大力推动相关城市界面的提升
接下来的5到10年，“大豫园-老城厢”、新天地和世博板块都将迎来焕新升级
董家渡金融城、南浦地块等项目，也在推进
到了2035年，一个崭新面貌的黄浦区将展现在市民眼前，让世人为之瞩目
04
如果你要问，为什么喜欢黄浦？可能一千个人，有一千个回答
作为一个外地来上海的打工人
我对上海最早的印象就来自黄浦的外滩和南京西路
去年看完沪语电视剧《繁花》之后，又对黄浦的历史有了更深入的了解，也对黄河街、和平饭店等多个经典地标印象深刻
城市繁华，霓虹深处，数不清的历史建筑，蕴含着高度的人文价值
图源上海黄浦
在新与旧、时间与空间的碰撞中，留下更多美好的故事，也继续创造更精彩的未来
这或许，就是我所向往的生活
黄浦，不仅是最市中心的区域，也是无数购房者心中的白月光
而从房产的专业角度来看，拥有一套这里的资产，绝对不会错