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图：郑州房价预判走势（ARIMA模型）
数据来源：克而瑞咨询决策系统
上图为基于ARIMA模型对郑州主城区商品住宅成交均价做了预测分析。其中蓝色线条为2016年1月到2024年6月市场成交真实均价（数据处理过程中，均剔除当月异常价格项目，较接近于市场真实水平），黄色线条为对未来的预测。从上图结果显示未来7个月内，郑州房价呈现微幅上涨的趋势。
ARIMA模型的全称叫做自回归移动平均模型，属于时间序列分析中的一种。采用此模型的优点是只需要内生变量而不需要借助其他外生变量，也就是在预测房价的过程中，只是依附于过往周期内的房价数据表现，不考虑经济、规划、政策等因素的影响，本质上只能捕捉线性关系，而不能捕捉非线性关系。
但是也不用质疑ARIMA模型的预测结果，因为单节点呈现的房价结果，不正是当下规划、政策、客户、市场、产品、结构等因素的综合表现吗？
如何理解郑州的房价预测会涨
从现实看、从感受看、从项目看，近年郑州的房价确实呈现下跌的趋势。
因为我们看到的数据是这样的。
首先主城区各环线各维度产品全部沦陷价格战，且四环外相对较卷。
表：郑州市主城商品住宅分环线均价同比情况
数据来源：克而瑞咨询决策系统
其次聚焦典型项目，2023年主城区具备网签价格的项目503个，其中411个项目横跨2022、2023两年的销售周期。对标这411个项目在这两年的销售价格表现，239个项目同比呈现下跌，占比将近42%。且不同项目的价格下调幅度不一，最大幅度高达20%。
表：郑州市主城商品住宅典型项目均价同比情况
数据来源：克而瑞咨询决策系统
而对于ARIMA模型中预测的郑州房价会涨，根源还是结构的问题。从411个项目典型项目销售表现而知，虽然有将近42%的项目价格同比呈现下跌，且个别项目幅度不小，但是同时也意味着，市场上剩余58%的项目价格是止跌的，不说实现了上涨，最起码是持平的。
再往下探索，根源是客户的选择在发生变化，当然也不是说客户在当下的市场中主动选择了房价上涨的项目，而是倾向于安全性高或者产品力强的项目了，且这种趋势在当下的房产发展形势里，只会更加明显。
客户购房选择变化一：区域变化
众所周知，郑东新区是郑州的城市名片以及房价高地，2024年数据，郑东新区成交套数占比19.5%（不剔除历史网签项目），在各区域中居于首位。不仅如此，相较于2023年的上涨幅度也居于首位。就算剔除历史网签项目之后，郑东新区的成交占比也保持了正向增长。
当然郑东新区的辖属也不仅是北龙湖、高铁这些热点改善板块，龙子湖、白沙板块的城市界面也日益更新。如果你去开车跑下4环沿线，感受下东四环、北四环、南四环、西四环现有居住氛围以及落位环境，相信对于刚需客户而言，东四环自然是优选。于是一个既能承载省域改善，又能囊括城市刚需的片区，获得客户置业的青睐。
表：各区域商品住宅成交套数占比
（剔除历史集中网签项目）
数据来源：克而瑞咨询决策系统
客户购房选择变化二：环线变化
“休骗三”很长一段时间内，都是购房者的无限向往，然而随着城市框架的扩地式拉大，城市必然向外围发展。但是对比近两年数据发现，三环内的成交套数占比虽然在整个城市不占优势，但是比例是正向上涨的，这也是郑州房价整体水平拉高的核心原因，三环内的项目因为配套、产品等综合优势，必然承接更高的价值。
表：各环线商品住宅成交套数占比
（剔除历史集中网签项目）
数据来源：克而瑞咨询决策系统
客户购房选择变化三：产品变化
受客户购房群体长期依托省内地市因素的影响，很长一段时间内，都不敢说郑州是个改善的城市，哪怕现在也不是，因为100㎡以下的房源成交占比27.7%依然是各面积段之首，但是从趋势可以看出来，其占比已经下滑。在此暂且不讨论180㎡以上产品同样面临下滑的情况，主因是这类顶豪产品在城市中确实鲜见，受个案因素影响较大。100-120㎡、120-140㎡、140-180㎡三类产品同时成交占比上涨，特别是140-180㎡这类城市次顶豪的产品。毕竟面积段越大，意味着总价段越高，对客户的筛选等级和要求也会越高。反向操作，项目也会因此用更高标准的配置来打动客户，依托成本折算利润的套路，最起码改善产品的价格不会低。
表：各环线商品住宅成交套数占比
（剔除历史集中网签项目）
数据来源：克而瑞咨询决策系统
综合以上区域、环线、面积段三个结构性的变化，通过数据分析，郑州的房价趋势或许真的整体会走高。但是根源永远都是客户选房的逻辑在发生变化，趋向于好产品、好地段、好品牌、好服务等等因素。那么对于不占以上范围内的项目或者产品来说，以价换量或许是相对较快的出路。
作者：IE浏览器
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