前几天，南岸官宣了一块新地，也可能是南岸最好的一块地了，指标如下：

地块大小：68.58亩地

容积率：＜1.5

建筑容量：<68581.44平方米

建筑高度：＜24米

建筑密度：＜30%

绿地率：＞30%

地块位置：龙湖中环南路与九如路交叉口西北角

光看位置和指标，基本上可以判断出，这可能是整个北龙湖南岸片区最好的地块之一。

地块南邻龙湖里，东面是龙湖壹号/龙湖上第，北面金领九如意，西侧空地，与融创中原壹号院、山姆会员店对角相望，地铁8号线出口在如意东路龙湖中环南路上。

地块大小适中，户均200平左右的话，可以做350多套房豪宅。

限高24米，容积率1.5，北龙湖最低，跟融创壹号院一样，任何时候都是豪宅。

产品大概率会是四代宅，毕竟得房率的优势在那儿。

更关键的是，这块地有北龙湖最缺、也是北龙湖最好的生活配套，产品力的“后发优势”注定了它可能是南岸最壕的项目。

这块地还没有挂牌，预计出让的话应该会比金茂·璞逸云湖的北龙湖10号地更贵，毕竟地块素质也更好。

其实，从金茂·璞逸云湖开盘可以看出几个信息：

1.四代宅真的有吸引力，不管是对北龙湖豪宅还是刚需。

客观说，北龙湖的豪宅产品力，即便在当下也都是能打的，尤其是南岸地王窝，容积率＜1.7，部分项目＜1.5，规划指标、景观、产品力、户型、会所都是很能打的。

所以，新地块大概率还是会做四代宅。

而且由于地块更加方正，面积更大，留给景观和排布的空间会更大。

唯一的问题，这个地块是哪个开发商来做？

是错过10号地的华润？保利？招商？

或者是客户重合度超过30%的峯境叁號院背后的中海？

实在不行，让金茂再来一个？

2.北龙湖不仅追求更好，更追求性价比。

金茂·璞逸云湖能卖爆，得益于价格。总价在700w起步，在北龙湖南岸豪宅里，属于中等偏上的价格区间。

但是对比100%的得房率，相比于二手房市场上的普遍85%左右的得房率，性价比优势还是可以的。

所以，金茂一开盘，很多人都说：北龙湖豪宅二手房的天塌了。

金茂·璞逸云湖效果图

塌不塌的另说，起码任何一个在售的二手房项目，面对4w出头的金茂·璞逸云湖都得掂量掂量，自己值不值这个价？

北龙湖的成交量80%在二手房，特别是南岸，金茂·璞逸云湖会带动整个北龙湖二手房重新定价。

3.北龙湖的潜在客户并不少，只是产品力不够强。

金茂大定50w，认筹数量超过300组，按照平均每套900w测算的话，整整27个亿的购房资金。

北龙湖很长时间没见过这么红火的开盘，也侧面说明，市场不是没有购买力，实在是产品吸引力不够高。

那么比金茂更好的地块，是不是可以做更壕的产品？开更贵的价格？

我觉得大概率会的，不管是面积段、单价、总价、装修标准，这350套新房源，肯定会是北龙湖未来的最贵之一。

毕竟地块南邻龙湖里和山姆会员店，又靠近西运河和地铁口，这是整个北龙湖资源价值最高的地块，不做高价还等啥呢？

4.新地块会不会均价5w+？

均价5w+，总价基本上在1000w往上，郑州能撑得起这个市场吗？

从万科拾谧森语来看，过去的郑州不缺壕客户。

但过了三四年之后，再用万科拾谧森语的逻辑，来衡量北龙湖的千万级客户，可能还是有点刻舟求剑。

更何况，新地块素质比万科拾谧森语好太多了，无论是位置、资源，还是迭代后的四代宅产品力，肯定都是更好的，他绝对值得5w+。

问题是，千万级的豪宅客户，对于市场的信心如何呢？这几年市场大变化，富人虽然受伤不重，但信心肯定不太强。

如果能卖到5w+，第一个开心的肯定是金茂·璞逸云湖，不管是开发商还是业主，一个新产品卖高价，都是对其产品力和价值的认可。

另一个高兴的应该是松苑，作为北龙湖乃至全中国最个性的豪宅，松苑的产品力很强，辨识度超高，但是缺乏市场价格锚点，有个新项目一起打市场，只会更热闹。

不管咋说，新地块规划已经出来了，快的话下半年应该就挂地出让了，最晚也就是明年上半年。

作为北龙湖南岸为数不多的好地块，政府肯定希望充分发挥其价值，为地方财政和城市建设作贡献。

去年金茂10号地有4家开发商出价，最后胜出的是溢价率超过20%的金茂。

那么更好的一块地，无论是当年遗憾错过的华润、保利、招商，还是今年爆红的金茂、中海，肯定都是想拿的。

对于老业主和围观群众来说，也希望能拍个新地王，毕竟挨着融创壹号院这个“历史地王”。

10年一轮回，如果再出个地王，那可能郑州楼市就真的大变天了！

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