近期公布的宏观数据中，房地产投资继续保持低迷，各地土地出让交易也愈发不活跃。

当政府又试探推出房屋养老金、房屋保险等措施后，70个大中城市新房与二手房价格更是雪上加霜。

红火了几十年的中国房地产市场，似乎一下子如大楼垮塌，让很多人都搞不明白，中国房地产市场怎么如此弱不禁风，没有一丁点的韧性？

接下去，房地产还有没有机会翻身？如果房地产继续摆烂，又会造成什么后果？

房地产与危机

人类近代史以来，影响范围较大的经济危机包括上世纪二三十年代的美国"大萧条"、八十年代的日本"泡沫经济"和拉美"债务危机"、九十年代的东南亚"金融危机"，和本世纪初的全球"次贷危机"。

细数这些危机，除了货币是舞台中央的主角外，房地产、特别是房贷同样处于C位。

比如在美国"大萧条"爆发前，美国住房抵押贷款总量在9年内曾经增长两倍，日本"泡沫经济"破灭前，东京的低价足以买下整个美国，次贷危机更是由房屋次级贷款的恶性违约所引发。诸如拉美债务危机、东南亚金融危机等区域性危机，虽然表面上都是由于货币所引起，但本质仍然无法逃脱以房贷为核心的债务负担冲击。

为什么房地产总是会和危机联系在一起？

为什么货币出现波动时，房地产总会跟着倒霉？

随着人类步入以城镇化为主要标志的现代社会，"居者有其屋"就成为个人或家庭成功的重要标准，而由于社会大分工趋势的不断加强，个人或家庭自建房屋逐渐被专业房屋建筑商所取代。

购买商品房屋的成本也逐渐高于自建，因此通过融资实现购房，也逐渐成为一种必然的选择，房贷应运而生。

由于房屋在人们生活中的重要性，以及房屋自身价值的规模性，决定了房屋必然是个人或家庭财富的蓄水池，这也是房屋的第一个蓄水池角色。

与此同时，政府为了刺激经济成长，往往也会以低利率吸引个人或机构扩大贷款的需求，而个人贷款中又会有相当大的比例是用于购买房屋，所以，当政府不断进行货币放水、增加货币供给时，市场中的流动性就会有很大一部分，以房贷的形式出现。房屋此时又成为流动性的蓄水池，这是房屋的第二个蓄水池角色。

当房屋除了居住的使用功能外，又被赋予了现代金融系统中，财富与流动性蓄水池的金融功能后，房屋也就无法与经济运行周期切断联系。

房地产与金融就此形成一荣俱荣、一损俱损的紧密结合。

那么，问题也就来了。

经济是会有周期性的波动，而政府的货币当局调控经济的手段，最重要的就是调整利率、或者说融资的成本。

当房屋基本都需要依赖融资，而融资成本又在很大程度上受制于政府货币当局对经济的调控，所以，房屋这个蓄水池，有时候就会成为夜壶。

货币当局需要有人来承接流动性扩张，从而刺激经济成长时，房屋就被拉来接水，货币当局需要有人来为流动性过剩背锅、为过热的经济降温时，房屋就被弃之如敝履，扔在一边，全然不顾房屋作为社会财富蓄水池、对个人或家庭的负面冲击。

举个简单的例子来看，如今，中国的房地产市场持续低迷，让经济成长也后继无力，但自2012年以来，央行公布的M2已经增加了两倍、房价也在这一轮下跌前屡创新高，甚至在2021年、即"三道红线"政策出台后的一年，中国房地产达成了前无古人、或许也后无来者的成就，销售面积18亿平方米、销售收入18万亿人民币。

M2的增加值，有多少流入了房地产，可见一斑。

无论是房地产去库存、还是棚户区改造，几轮房地产"大跃进"下来，几乎将普通民众的积蓄都转化为房屋，甚至将这些民众未来若干年的收入也以房贷的形式被固定下来。

中国家庭财富的主体是房屋，这一结论无可辩驳。

然而……

危机正悄然接近

除了中国普通民众被绑在房屋或房贷上之外，还有一类主体，同样与房贷深度捆绑、难以自拔，那就是银行、特别是中小银行。

随着房屋的市场价格越来越高，中国人要购买房屋时，房贷的规模也越来越大，而商业银行就是为购房者提供房贷的最主要资金来源。即使按此前更高的首付比例30%计算，仅2021年18万亿人民币的销售额中，就可能产生12.6万亿人民币的房贷。

从2007年次贷危机的经验中，不难看出，房地产市场、或者说房屋价值的波动，除了会影响个人或家庭财富，也会影响提供贷款的金融机构的资产负债表。

现在，70个大中城市的房价，开始松动下滑，而新出的房屋养老金、房屋保险，甚至是房地产税，可能更会让很多区域的房价大幅回落。

那么房价下跌都会引发什么后果？

首当其冲就是房屋贬值了，至少很可能不值当初购买时的价格了。

房屋贬值，等于是个人或家庭财富缩水，或者说个人或家庭财富被无形抢掠，毕竟当初买房时的钱都是一分一分辛苦赚来的、攒来的，并没有任何水分。

除此之外，银行房贷的价值也面临缩水，因为当初进行房贷交易时，作为抵押物的房屋，现在价值减少了，相当于银行房贷业务的风险增加了，一旦出现断供，银行不仅面临抵押物低于贷款余额的风险，还会面临抵押物流动性降低、难以变现的风险。

所以，在"三中全会"公报和"中国式现代化"决定中，提到的中小金融机构风险，有相当部分涉及存量房贷的质量。

而政府想出的解决办法，从目前来看，就是让大银行去合并中小银行，将中小银行较为突出的风险放到大银行的池子内，以时间换空间，逐步消解。

千亿级坏账可能拖垮一个中小银行，引发社会动荡，但对于资产规模十万亿级的大银行，就不算大事。

但是房地产不是千亿级的市场、更不是万亿级的，一年就可以有18万亿，如此几十年下来，房贷的存量规模会占到社会融资规模存量近250万亿人民币中的多少呢？

毕竟可以掐出水来的GDP，现在一年也就100多万亿。

经济不好，是结构的问题、是信心的问题、是断链的问题、是卡脖子的问题，但没收入却真真切切是自己的问题。

可以预见的未来，普通民众的收入无法找到翻转的机会，那么房贷断供的风险就会继续加大。

房贷断供的后果会是什么，2007年的美国、2008年的欧洲，已经给出了答案。

一旦发生与美国和欧洲同样的情况，那么我们有足够的智慧和能力摆脱吗？

美联储和欧洲央行在爆发危机时，迅速扩大货币供给、推出无限量化宽松，本质上是压低融资成本，刺激贷款规模，从而产生新的就业机会和新的收入预期，但是处在百年未有之大变局的当口，房地产商多数已经不堪债务重负倒下了，甚至还有远遁海外或身陷囹圄的，而晚婚晚育、少婚少育再到不婚不育，又冲击着房屋的刚性需求。

同时，250万亿的人民币贷款、300万亿的M2，央行还有多少放水的余地？

放出的流动性，届时，还有没有房地产这个蓄水池？如果说放水是为了修蓄水池，而又希望蓄水池能撑住放出的大水。无异于鸡先生蛋、还是蛋先生鸡。

之前，放水刺激经济、或刺激房地产，人们将通胀贬值的货币转为房屋，可以通过房价上涨实现一定程度的对冲，但如果房价继续下跌，房屋已经不能再承担财富蓄水池的功能，那么货币的贬值就失去了保值的出口。

1949年前的金圆券，穆加贝时期的津巴布韦元，或许就是前车之鉴。

那个时候，还能坐稳瀛台，为世界指明方向吗？

沈察

房地产不是一个简单的商品，而是一种具有长周期、低流动特征的惰性资产，在漫长的房贷周期中，非常容易受到利率波动风险的冲击。

而利率是作为一种折现的参照，极大决定了房地产的价值，所以利率的波动其背后是货币供给的波动，是流动性的波动、也是财富的波动。

所以，房地产无论是作为必需品、还是投资品，只要存在贷款，就都属于长期投资价值和短期融资价值的错配。

同时，利率波动的风险又会通过房贷放大到银行体系，因为银行本身已经需要直接面对一次利率波动对收益的冲击。

房地产的问题在发展中地区无所不在，可为什么前面的日韩投鼠忌器、后面的东南亚裹足不前？

无非是因为房地产在经济活动中所表现出的特殊性。

危机，已悄然而至，或近在咫尺。