2024年以来代建赛道逐渐饱和，行业迎来增速放缓、竞争加剧、企业分化的新阶段。在这一阶段下，头部代建企业格局愈发稳定。
代建行业已从“蓝海”进入“红海”，部分老牌代建企业作为先行者，已具备突出的业务优势、管理优势和品牌优势，并在不同的业务模式和细分领域中构建起核心竞争力，形成鲜明的标签和市场认可度。
本文以2024年综合能力TOP4企业绿城管理、蓝城集团、金地管理、润地管理为典型样本，聚焦企业核心优势和竞争力，探寻“红海”之下，头部代建企业的立身之道。
代建行业在经历2021年至2023年的高速增长后，随着代建企业竞相入局，2024年行业步入规模增速放缓、企业格局分化的新阶段，行业面临一场激烈的市场份额之争。
2024年代建新拓规模再创新高，达到2.15亿平方米，较2020年实现翻倍增长。但代建新拓规模同比增长13%，增速较2023年大幅下降14个百分点。
进入2025年，代建项目获取难度不断增加，一季度新拓代建规模同比仅增长5%。
代建行业发展主要受到以下几个方面的影响：
第一，宏观经济环境影响下市场信心与预期仍在缓慢修复。代建作为输出品牌和服务的轻资产运营模式，整体风险较小，但楼市持续低迷令委托方开发意愿进一步降低，进而影响代建需求。
第二，行业竞争加剧，代建企业拓展新项目的难度不断加码。截至2024年末，已有超过100家房地产企业入局代建行业，行业参与度显著提升。
第三，与代建相关政策利好兑现后迎来短期不确定性。土地成交持续筑底、土地回购等政策影响下，城投拿地规模减少、且开工意愿进一步降低；“以购代建”政策导致短期内代建保障房持续承压；资本代建中的纾困代建进程逐步放缓。
在增速放缓的背景下，代建行业也面临来自外部和内部的多重挑战。
最主要的挑战是代建企业在高质量发展与价格竞争之间的矛盾，其次是代建项目的超额收益承诺与利润空间收窄之间的矛盾，最后，轻资产模式下信任危机、代建企业规模与利润的动态博弈同样不容忽视。
从委托方角度来看，选择代建企业的逻辑已从“单服务采购”升级为“战略生态共建”。规模优势不再是委托方选择代建企业的唯一标准，而具备长期主义思维、风险共担能力、资源整合能力、能够创造超额收益的代建方，将成为委托方的首选。
代建赛道面临一系列挑战和问题之下，头部企业绿城管理、蓝城集团、金地管理、润地管理已构建起核心竞争力，而企业建立起的优势将成为破解行业现状的关键。
1、绿城管理：规模领跑，标准化体系支撑产品口碑和品牌溢价双强
绿城管理作为绿城品牌和代建管理模式输出的主体，凭借先发优势，已形成较大的规模效应，同时在专业化服务、品牌运营、生态协同等软实力的加持之下，稳坐是行业的头把交椅。
绿城管理的项目分布具备较强的抗风险能力和溢价能力。截至2024年末，位于一二线城市建面占总建筑面积的44.0%，四大核心城市圈（长三角经济圈、珠三角经济圈、环渤海经济圈及成渝城市群）占比76.6%。两者的占比均较2023年末有所上涨。
从项目来源的角度看，2024年末，绿城管理合约总建面中，商业代建占比达76.19%。商业代建项目具有高毛利的特性，能够为企业带来更高额的收益，同时能更加有力地保障整体业绩的稳健兑现。
2、蓝城集团：生态赋能，在细分领域建立较大优势
在代建头部企业中，蓝城集团与其他头部企业形成一定差异化竞争，尤其是在保障房代建以及政府公建“代建+运营”方面，依靠产品和品牌赋能，形成了自身独特的标签，并得到了市场和委托方的认可。
在战略转型过程中，蓝城集团代建规模同样处于行业领先地位。截至2024年12月31日，蓝城集团累计签约代建项目总建筑面积突破1.36亿方，已进驻中国27个省及直辖市、146个地级市，操盘项目690个。2024年全年蓝城集团共新增80个代建项目，商业代建48个，政府代建32个，业务发展均衡，新增签约总建筑面积1570.19万方，维持行业前三，占行业新增规模的7.3%。
此外，蓝城集团在战略签约上合纵连横，强调长期主义。仅2024年蓝城集团就与超过10个合作方签订了战略合作协议，包括重庆城投集团、昆明交投集团、淮安国联集团等地方平台公司。
在代建保障房过程中，蓝城集团构建了自身独有的保障房标准化体系，提高代建保障房品质、效率的同时，以更加透明、公开的方式与政府类委托方形成互相信任。迄今为止，蓝城集团代建的保障房已实现四次迭代升级，大幅提升保障房项目品质，以商品房标准将保障房项目做到极致，并长期保持较好的口碑。
虽然短期内推行的“以购代建”政策会导致代建保障房需求下降，但长远来看，在“市场+保障”双轨制下，保障房、城市更新等领域的代建空间仍然巨大，在已有高品质保障房代建口碑的基础上，蓝城集团依然会是多数地方政府合作伙伴的首选。
3、金地管理：管理驱动，服务口碑与体系建设优势突出
金地管理已深耕代建近二十年，形成了成熟的项目管理体系、庞大的客户基础、卓越的市场口碑以及专业的人才梯队。
金地管理业务规模持续稳健扩张有三个方面支撑：
第一，全业态覆盖与“代建+”创新。2024年累计签约管理面积以商住为主，占比68%，商办及公建为辅，占比分别为12%和20%，并拓展代运营、咨询、存量更新等多元赛道，挖掘存量与增量需求。
第一，高质量客户结构，推动业务健康发展。2024年客户占比中，政府/国企城投占比72%，中小房企、资方、产业客户协同发展，客户类型丰富助力业务纵深拓展。
第三，精准布局驱动效能。金地管理已在全国60+城市布局，签约管理面积3831万平方米、同比+33%，且战略聚焦高能级城市群与一二线核心区，提升了盈利能力与抗风险韧性。
4、润地管理：政企协同，公建领域构建差异化壁垒
润地管理是华润置地旗下的代建业务平台，持续深耕“6+2”多元赛道，业务涵盖文体场馆、保障房、学校、医院、产业园区、城市更新等六大政府代建赛道，将政府公建领域作为自身发展的核心方向，并在政府代建领域占据领先地位，同时，积极布局商办代建和住宅代建两大市场化赛道。
截止至2024年，华润城市代建业务实现营业额11.8亿元，累计在管面积达7607万平方米，同比增长19%，稳居行业前列。2024年新增政府代建面积1016万平方米，持续保持领先优势，夯实政府公建领域护城河。
相比于以住宅代建见长的绿城管理、蓝城集团等企业，润地管理在公共建筑和产业园区代建领域具有明显优势，这使其在多元化代建市场中形成了独特的竞争力。
此外，多元业务协同优势是润地管理在政府代建过程中核心优势。华润集团在地产、医疗、教育、商业、能源等领域的多元布局，为润地管理提供了丰富的业务协同资源。
在政府代建项目经验积累过程中，润地管理成功打造了诸多分向领域“专家”形象，这也是其市场竞争的核心基础。比如文体场馆代建，形成了从国家级到区级的三级场馆建设标准和能力体系。目前在管项目已经达到17个，大型体育场管项目数量排名行业第一。
在保障性住房建设领域，润地管理已形成标准化、产业化的建设模式，通过“建设运营收益分成”等合作模式，将保障房建设与商业配套运营结合，如北京大兴机场安置房项目实现长期收益。
代建作为转型为轻资产模式的典型业务，拥有更强的逆周期效应，成为诸多企业求生存的重要方式。
在新阶段，行业和企业面临诸多问题：第一，构建核心竞争力，探索细分领域打造护城河；第二，满足客户多元需求，拓展增量空间，寻找多元化复合模式；第三，通过服务为委托方打造长期稳定合作，创造超额收益。
如何破局？从头部企业的经验可以归纳以下三点：第一，构建核心竞争力，探索细分领域打造护城河；第二，满足客户多元需求，拓展增量空间，寻找多元化复合模式；第三，通过服务为委托方打造长期稳定合作，创造超额收益。
委托方需求正从“快速变现”转向全周期价值共创。代建企业也需以“长期伙伴”角色深度绑定客户诉求，通过品牌、服务、经营、产品等一些列综合能力的修炼与打造，确保项目从开发到运营的全链条价值兑现，而非单纯追求规模扩张。
不唯规模论，以专业及服务创造价值、构建核心竞争力是代建“红海”中企业应具备的能力，也是评价和衡量代建企业重要的指标与标准。竞争加剧之下，企业需要以综合的解题能力为委托方提供更优质服务，同时依靠核心竞争力实现战略发展上“攻守兼备”。
未来代建行业仍将会保持“强者恒强”、“特色为王”发展态势，如绿城管理、蓝城集团、金地管理、润地管理这类坚持“长期主义”和具备“核心竞争力”企业，才能在“蓝海变红海”的代建赛道构筑护城河，并在行业周期波动中锚定价值标杆，与委托方形成深度协同，最终实现存量优化与增量突破的双重价值最大化。
代建行业并非“零和博弈”，而是通过专业化分工实现多方共赢。恶性竞争与无序扩张将透支行业信用，需要头部企业牵头建立标准化服务框架，推动行业从“价格战”转向“价值战”，形成良性竞合生态，推动从“规模扩张”迈向高质量发展，实现健康发展。
