观点网 8月29日，德商产投服务集团有限公司发布截至2024年6月30日止六个月的中期业绩公告。

公告显示，德商产投服务报告期内实现收益约2.03亿元，同比增长约36.5%；公司毛利约为6243.3万元，同比增长约38.1%；毛利率约为30.7%，同比增加约0.3个百分点；期内公司净利润约为2357.9万元，同比增长29.7%，其中股东应占利润为2141.0万元，同比增长19.9%。

该公司收入来源分为物业服务、商业运营管理、大家居服务、写字楼及产业园运营管理四大板块。期内，物业服务收入1.25亿元，同比增长19.6％；商业运营管理收入2487.2万元，同比增长48.4％；大家居服务收入1145.8万元，同比减少24.3％；写字楼及产业园运营管理收入4204.2万元，同比大幅增加234.1％。

报告期末，公司的合约管理面积已扩展至约1168.3万平方米，较2023年12月31日增长了15.4%；在管项目面积增至1005.3万平方米，较上年末增长了13.66%。

从业绩指标来看，德商产投服务上半年的表现比许多同行更亮眼，但公司内部同样面临着来自关联方的压力。因此，公司开始选择减重，并不断谋求新的出路，打造业绩增长点。

减重

去年12月26日，德商产投服务披露了一则关联交易公告。

根据公告显示，于12月22日，德商产投服务全资附属公司成都德商作为买方，与多个债务人及多个卖方订立了债务清偿协议。

据此，成都德商收购了来自永鸿置业、嘉泰置业、德坤达置业、德商达的1512个停车位，总代价为5164万元，这笔收购金以集团应收债务人的款项等额抵销。债务人分别为荣和置业、高欣置业、帝景兴业、鼎创置业、博朗置业、徳乾置业、德坤达置业、德商达。

上述车位的卖方与各大债务人中，除了德商达外，其余均由德商产投服务控股股东邹康控制，也就是说，德商产投服务此次收购1500多个车位的举措并不一定是自愿的，更像是上演了一出物管行业已经司空见惯的反向输血戏码。

德商产投服务针对这次接盘停车位资产一事则表示，将制定切实有效的销售策略及销售计划，并透过房地产经纪代理业务部门的销售渠道进行清偿物业的销售从而产生现金收益。同时，订立债务清偿协议可令成都德商收回应收款项。

德商产投服务这次的"增重"确实取得了一定成效，截止今年上半年，公司来自关联方的贸易应收款项较上年末下降了43.97%至6043.8万元。

然而，同期来自第三方的贸易应收款项却大幅上升67.92%至1.15亿元。因此，公司贸易应收款项的规模与上年末基本持平。

报告期内，德商产投服务贸易应收款项计提减值约1276.3万元，较上年末增长12.69%。期末余额约为1.62亿元，从账龄分析来看，1年内规模约1.31亿元，占比80.86%；1至2年规模约2609.4，占比约16.07%。

彼时该公司还认为，收购的车位可以通过日后出售为集团带来现金流量，有利于化解集团应收款项风险。只是，从结果来看，事情的走向并没有如其所愿。

截止上半年末，德商产投服务旗下现金及银行结余约为1.33亿元，较上年末的2.11亿元下降幅度达36.95%。

在现金收缩的压力下，德商产投服务不得不开始"减重"。

9月2日，成都德商再次与部分债务人、卖方签订了一份终止协议，将上述收购的1512个停车位中的485个退还予嘉泰置业、德商达，对应收购价格为1546万元。值得注意的是，只有当成都德商收到这笔款项后，才会将这485个车位退还予出售方。

通过这次退还车位的交易，德商产投服务得以"扳回一城"，回收的1546万元虽然规模不大，但也能成为公司业务发展的助力。

另辟蹊径

从业务板块收入情况分析，物业服务是德商产投服务最重要的收入来源，占总收入比例达61.4%。只是，该业务分部似乎并不是公司未来的增长极，收入增速低于公司营收增速的同时，收入比重亦同比下降8.7个百分点。

从其他分部来看，商业运营管理收入占比12.3%，同比上升1个百分点；大家居服务收入占比5.6%，同比下降4.5个百分点；写字楼及产业园运营管理收入占比20.7%，同比上升12.2个百分点。

不难看出，德商产投服务正在将写字楼及产业园运营管理板块打造成公司第二增长曲线。

该公司在业绩报告中也指出，未来将秉承多元化发展策略，继续探索跨板块的协同效应，从不动产投资及运营、资产管理、大物业服务三个方向持续投入，致力于构建全链条发展的城市资产管理生态系统。

其中，不动产投资及运营部分涉及到的主要是代建，包括政府代建、商业代建及资方代建三大业务领域。

虽然物企布局代建领域听起来有点匪夷所思，但在行业进入存量时代后，面对着规模增长的瓶颈，安于现状的物企迟早会被淘汰。如此一想，德商产投服务意欲进入代建领域倒也能理解了，并且该公司在近期已经付诸行动了。

7月19日，德商产投间接全资附属科技公司成都风知，向关联方四川德商智慧绿色运营企业管理有限公司收购了四川德商绿建工程建设管理有限公司（"德商绿建"）100%股权，代价约为25.82万元。

据了解，德商绿建主要从事建筑工程、建筑工程设计、提供工程管理服务、房地产咨询及规划及设计管理等业务。此次收购过后，德商产投服务将可以通过德商绿建进入代建业务领域。

同日，德商产投服务又与最终控股股东订立了代建及增值服务框架协议。根据协议，公司将向最终控股股东的关联公司提供代建及相关服务及其他增值服务，期限自生效日期起直至2024年12月31日止，关联交易的相应年度上限为1690万元。

以公司上半年30.7%的整体毛利率来算，这笔交易能够为德商产投服务带来的毛利约为519万元，而公司付出的代价不到30万元，可以说是一笔很划算的买卖。而且，代建行业与产投服务的业务十分契合，作为轻资产的其中一种业务模式，也不会给物企过多地"增重"。

目前，除德商产投服务外，尚未有其他物企布局代建领域，其"吃螃蟹"式的壮举是否会消化不良尚未有定论。

除了布局代建，德商产投服务还盯上了资产管理和不动产投资领域。8月16日，成都风知与成都德桦企管作为联合体报名参与了金科股份及重庆金科重整案招募和遴选重整投资人项目。

德商产投服务表示，若成都风知顺利中选，将有助于集团开拓市场，增加商业机会，提升品牌知名度。

在这竞争愈发激烈的市场中，中小型物企很难寻到机会超车，德商产投服务只能另辟蹊径，主动创造机会。