□ 席升阳

9月26日，政治局会议明确指出：要促进房地产市场止跌回稳。

9月30日，河南省住房和城乡建设厅、河南省财政厅等7部门联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。

大河财立方率先发布《最低首付比例15%，郑州率先落地实施》《重磅！河南20条措施促进房地产市场发展》等稿件。此外，《每日经济新闻》说，河南出台20条房地产措施，全国首个省级层面“止跌回稳”响应！《证券时报》：降首付率先落地，河南“楼市20条”出炉！

概览其全貌

9月30日的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《措施》），从支持住房消费、加大金融支持力度、严格控制增量供应、进一步优化存量、提高供应质量、推动构建房地产发展新模式这6个方面出台20条措施，促进房地产市场止跌回稳、健康发展。

《措施》的亮点有三。第一，响应国家的号召非常迅速；第二，其中的措施非常具体，能够量化的都已量化；第三，每一条措施后面都载明了责任单位。例如，第一条关于取消限购的措施，其责任单位就是：省住房城乡建设厅、各省辖市政府、济源示范区、航空港区管委会。

或许是因为此，上海易居房地产研究院副院长严跃进接受大河财立方记者采访时表示：河南是全国首个响应9月26日中央政治局会议精神的省份，具有行业标杆性和示范性。

细解其要件

该《措施》作为指导全省房地产行业的行动纲领，不仅仅要考虑房地产的昨天与今天，更要考虑今天对明天的影响和明天应该成就的模样。

本文的解读，不能如此全面，摘取一些直接影响今天的关键，尽量避免挂一漏万之嫌。下面就从四大方面说起。

（一）买卖自由：想买就买，想卖就卖

长期以来，出于对炒房的防范，对商品住房的买卖往往有很多条条框框的限制，特别是对于二手房。在本次出台的《措施》中，首当其冲的就是拆除篱笆，打通堵点，推动买卖自由。

第一，想买就买。《措施》取消了商品住房限制政策，购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），无需审核购房人资格。

第二，想卖就卖。《措施》取消了商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定，商品房自取得不动产权证之日起即可转让。

经济学最关注的就是流动性，尤其是在经济下行期间。此举可谓是一举拆除了阻滞流动性的藩篱。以中医对经络的解说：“痛则不通，通则不痛”来看，则是政策的痛点已经打通。

（二）待遇平等：取消住宅的“普通”与“非普通”之分

为了限制高档住宅的消费，我国在2012年将单套建筑面积在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交价160万以上的住宅)划定为非普通住宅。2013年国税总局下发的通知要求从严区分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。

在此规定下，非普通住宅不能享受普通住宅的税费优惠。也因此，使得120平方米以上的住宅销售和转让都比较困难。

《措施》非常明确指出：“取消普通住宅和非普通住宅标准。”这意味着，非普通住宅终于有了平等的“国民待遇”，将获得与普通住宅同样的税收优惠，大户型住宅的流动会有一个较好地反映。

（三）供求平衡：去化存量，限制增量

市场作为一只“看不见的手”，其功能主要在于自发调节供求关系。省统计局的数据显示：截至到今年的8月末，河南省商品房待售面积同比增长9.6%，其中，住宅待售面积增长14.5%。这说明供应大于需求的态势不容乐观。发挥政府这只“看得见的手”来“去化存量，限制增量”迫在眉睫。

1.去化存量的组合拳

在这一方面《措施》安排两大动作，特别引人注目。

第一，支持省属国有公司作为存量房源收购主体.....用于保障性住房。这是非常明确地要求国资救市。

第二，在推动城中村改造、城市更新过程中涉及到对被征迁居民进行安置的,按照先安置、后搬迁的原则,鼓励优先采用房票安置或 “以购代建”方式安置。

“房票安置”的措施，在今年1月广州开始实施。《广州市房票安置实施方案》明确，房票可在全市范围内购房。它为广州各区快速推动各类住宅征收、城中村改造工作提供了有力工具。

“以购代建”是收购存量商品房用作保障房。在今年5月，全国切实做好保交房工作视频会议提出，商品房库存较多城市，政府可按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

房票安置和以购代建对迅速化解区域之间非均衡性存量商品住宅会有很大的帮助。

2.限制增量的组合拳

限制增量，在促进房地产市场止跌回稳的战役中，它比去化存量更为重要。如果增量不减，那么供大于求的局面就不会改变。所以，《措施》出了硬拳。

第一，出示红牌：对商品住宅去化周期超过18个月的市、县,暂停新增住宅用地审批并严格控制新增住宅用地出让。

第二，源头严控：严格控制新增住房供应节奏,从严商品房预售许可审批,在建项目加强与个人住房按揭贷款、个人住房公积金贷款发放条件衔接,新建项目原则上按照个人住房按揭贷款、个人住房公积金贷款发放条件审批。

（四）金融加持：对需求侧、供给侧同时发力

金融加持，是当前解决需求侧消费观望，供给侧无心供给的良药。《措施》在这一方面可谓是下药精准，一旦服用，或有立竿见影之效。

第一，提高住房公积金贷款额度上限。对多子女家庭、引进高层次人才等可提高20%的贷款额度。

第二，降低首付比例。支持缴存人提取公积金支付房租和购买保障性住房,最低首付款比例为15%,提取与贷款金额累计不超过所购住房总价。

第三，扩大首套住房信贷范围。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

第四，加大补贴。加大购房补贴、契税补贴、人才购房补贴力度。对个人消费者旧房装修、厨卫等局部改造和适老化改造等所需物品和材料给予补贴,每套最高不超2万元。

第五，让白名单的企业不白等。加大“白名单”项目贷款投放力度,力争“白名单”项目融资满足率不低于70%。

结束语

在商品住房的投资属性、金融属性已经悄然退场的今天，决定房地产未来状态的关键就是供求关系的涨落与均衡。

河南这次伸出的政策之手，正是在促消费、去库存、限增量这三个领域发力，我们应该为它鼓与呼。

作者简介：席升阳，河南科技大学教授、博士。中国商业联合会易货贸易分会特邀顾问，洛阳市国土空间资源规划专家委员会委员，洛阳黄河战略规划评审组组长，洛阳十四五规划评审专家，洛阳市地方金融协会专家委员会主任委员，洛阳市文化产业协会国际人文交往促进会主任委员，洛阳市企业家读书会发展顾问委员会主席。

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