01
沉寂的大北区，终于迎来了最近几年最大的浪花。
到底是什么呢？
河南理工大学和郑州大学的大扩张。
这不，河南理工大学又传来了消息：
除了获批建设的河南理工大学郑州高等研究院外，河南理工大学民政学院这个位于东区，河南理工大学二级学院一期也完美落地，招生在即。
真的让人感叹，河南理工大正在跑步进郑州。
因为河南理工大学郑州校区落地惠济西北部，概念性规划也流传出来：
距离郑州大学728创新港仅仅一路之隔，占地大约3000亩。具体的如下：
教学、生活、科研三大区域功能非常明确，地铁1号线延长线规划经过这里。概念设计应用了现代建筑技术和材料，如玻璃幕墙等。
另外这个片区距离高新荥阳共建区非常近，据说格力会落地在这里。
不仅是惠济西北，对于郑州整个西北区来说，郑州大学中部728创新港，格力中原总部，还有河南理工大学郑州校区等，未来会成为科教产研学一体的集群。
从2024年底，郑大中部728创新港出来后，西北部将会迎来新的拐点。
02
不得不说当下的惠济区，正在借助势力来发展自己：
古荥片区接着高新区发展：
高新区是一心两翼中，向西发展的领头羊，而高新区现在面临的一个现状，就是土地发展，向西发展已经延长到荥阳，而距离主城比较近的荥阳就成为了重点。
你看看高新区对这个共建区规划，是哗哗砸钱：
唐岗科研科教集群、唐垌生命健康集群，连霍智能制造集群、车庄大科学装置集群。
主要的设计方面是生物制药，智能网联汽车，网络安全，新材料等等。
这跟古荥智能制造产业园，产业导向主要为电子信息、无人机、物联网、精密装备等相似度很高。
而距离共建区比较近的惠济区也能成为受益者，最大的就是郑大728中部港的向北外溢。
花园口片区接着金水和东区：
沿着中州大道，直接就可以到达金水和东区两个区域，主要发展新一代信息技术、高端装备制造、新材料、生物技术、新能源等。
不说其他，就说北龙湖华为超聚变，富士康新事业总部，是不言而喻的。
大运河智谷片区借着黄河战略：
大运河智谷片区，主要聚焦高端文旅、现代服务、生活休闲等功能；
黄河战略是继京津冀、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化一样是国家级区域发展的第五大战略。
在沿黄城市部署国家超算中心，在部分省份布局建设互联网数据中心，推广“互联网+生态环保”综合应用。
郑州可以从重点实验室，产业创新中心，工程研究中心的布局方面有所收获。
另外，对郑州向北发展的都市圈发展，前一段时间河南出的5条线路中其中，就有郑州至新乡城际铁路郑州至平原新区段，通过了黄河直接到达新乡。
这三个片区，显然花园口和古荥是侧重点，就以基建来说：
花园口片区直接规划了2号线、3号线、6号线、7号线、K1快线，5条线。
△ 2035年地铁规划
东西最繁忙的地铁1号线会往北延长到这个片区，还有就是地铁14号线、7号线西延，未来这个片区跟高新会联系紧密。
大运河片区，则是3号线和7号线，也会有加持，显然力度一般。
03
那么，对于惠济区的楼市来说，到底是如何呢？
说白了，就是一张明牌！
在框架不断拉大郑州，大北区楼市经历了从北三环到连霍高速，再到大河路，是一路向北扩张的路径。
直接看这张图：
当下黄河战略，有好也有弊端，就是城市对外扩张会缓慢，也就意味着惠济区的向北发展受限。
惠济区区域界面不错：
所以也理解了跨过黄河的平原新区最高飙升到8字头的疯狂，因为有概念。
那么当下的惠济区扩张的野心被收缩以后，你会发现：
1、受东区红利波及的，最大的就是中州大道沿线。
2、插入在金水区和高新区地方，都不是这两个区域的核心，高新区一个劲的在往西拓展自己的新区，只有依靠金水区的边缘。
3、新房被二手房背刺比较严重。
容积率低，周边洋房，甚至别墅都存在，目前打动大家的只有高得房率。
这些小区的容积率主流在3-4之间，很少有5，6等以及以上的小区。
所以，在这个片区有卖点的就是铁建投城发花栖樾和万科民安云河锦上的洋房，以及招商嵩云序、招商时代天宸的四房，万科翠湾中城小面积。
不妨看一下，目前惠济区在售的小区：
铁建投城发花栖樾：
131-208，价格是1.3万-1.7万目前学校签约的是小学四中实验，中学在外国语英才和郑州市实验初级学校中选择。得房率80_106%，面积越大得房率越高，属于得房率比较高的小区，属于典型的地缘客群，新房除了他选择不多，不过小面积可能会被二手房追着打。
万科民安云河锦上：
高层价格精装1.3万，面积103_143，洋房：价格1.7_1.8万。
距离毛庄地铁口比较近，小学是惠济区实验小学，中学待定。
园区景观不错，品质也可以。不过注意一点跟周边二手房价差1千到1千5。
二手房往下走的情况下，这里性价比会掉一些。洋房吸引力大，惠济区目前在售洋房不多。
万科翠湾中城MAX：
主要是4号楼，100-132㎡，还有5号楼没卖，价格1.3_1.5万，面积越大越贵，得房率高90%-103%，能够上长兴路实验学校和惠济一中。
招商时代天宸和映江河：
招商时代天宸:128㎡-143㎡现房四房，价格1.4万，还有特价出来。
已经交付，长兴路实验小学，惠济一中划片。已经签约郑州一中，目前在建设过程中。
招商时代映江河：98-118的三房，距离贾鲁河比较近。1.35_1.47万，明年年底交付。
谦祥时光序：
69-117价格是12800-15100
市实验幼儿园，东风路+一中兴隆铺校区，2023年年底已经交房，主要在售的是117㎡。
价格不便宜，再加上周边有铁路+高架，会有一定影响，可以去捡漏这个小区的二手房。
招商嵩云序：
136㎡高层价格2万-2.1万，洋房166㎡，2.5万，东风路小学，中学是60中，四代产品得房率比较高综合能到100%，3号线和8号线同乐路站。
三环内，周边配套相对成熟，可以享受金水区配套，惠济区为数不多的四代住宅，改善可以关注。
旭辉一江云著：
90_115_133三房，毛坯1.15—1.23万，小学待定，中学惠济区外国语中学，一期目前去年年底交付。旭辉出现过资金问题，河景再美，也需要谨慎选择。
说句实话，你买旭辉一江云筑的高层，谦祥时光序等新房，真不如去淘淘周边二手房。
在片区内新的得房率高的产品没有出来之前，二手房将会是最大的优势。
04
所有命运的馈赠，都在暗中标好了价格。
对于惠济区来说，最高的天花板是金水区，但是由于金水区交付次新比较多，价格在拼刺刀，而惠济区刚需外溢又被圈住了一波。
整体往北走的话，需要很强的吸引力，学区+品质+地段要求的更高。
最后的最后，由于篇幅有限，把一些干货资料作为福利送给大家：
1、惠济区2035年空间规划，产业，住宅等一目了然
2、郑州2035年17条地铁线路详细走向以及标注。
3、惠济区的调研报告点评版。
4、过去两年惠济区小区涨跌幅度。
5、郑州中小学双优质学区房地图。
整理资料不容易，有些点评比较敏感，大家不要转发请私享，感兴趣扫码下方微信，回复【惠济】领取，限时免费88份。
