在过去的三年里,俄罗斯的房地产市场经历了一场不同寻常的繁荣。
虽然在打仗,但俄罗斯的房价却出现了出人意料的上涨。据统计,在过去三年中,俄罗斯大城市的房价涨了172%,尤其是像莫斯科和圣彼得堡这样远离俄乌边境的城市。目前,俄罗斯首都莫斯科的房价是每平米32万卢布(约2.7万人民币),圣彼得堡是每平米24万卢布(约2万人民币),和两年前相比,涨了一半多。
但俄罗斯房价飙升并非完全受俄乌冲突的影响,实际上,早在2020年疫情之后,俄罗斯的房价就已经开始快速上涨了。
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在俄罗斯,大多数私人住宅都是家族遗传或者个人建造的。如果想在城市购买公寓的话,则需要抵押贷款。
在前苏联时期,抵押贷款买房几乎是一件不可能的事。当时,政府把贷款视为一种“难以承受的负担”,在俄罗斯人心中深深地埋下了一根刺。乃至在苏联解体后的很长一段时间里,这根刺都没有被拔掉。俄罗斯人普遍认为,选择贷款就是选择做“债务的奴隶”,没有人愿意欠银行30年的债。
根据俄罗斯的政策,如果你的职业是医生或者老师,并且你愿意去边远的农村地区工作的话,那么政府会直接送你一种叫做“奖励金”的贷款,让你用来买房。这种贷款是不需要还的。可是,出于生活压力,普通人不愿意去边远的地方,所以大多数人还是更愿意等自己存到了足够多的钱再去买房。
但事实是,当时普通俄罗斯人一个月的工资只能购买0.64平米左右的住房,相当于小学一年级学生课桌的大小。这意味着一个人不吃不喝7年才能买下一套54平米的房。
住房支付能力指数不仅是一项重要的社会经济指标,也是一项衡量政治效率的指标。除了反映诸如生活水平、通货膨胀程度、平均收入水平外,它还是一个评估政府工作效率的工具。
于是,为了提振国内实体经济、改变人们对贷款的极端观点,普京从他2000年起的第一个总统任期开始,就向俄罗斯家庭发放抵押贷款购房补贴。当时,普京认为,贷款将有助于解决俄罗斯人面临的“严重的住房问题”。
在接下来的20年时间里,普京慢慢扭转了俄罗斯人对贷款的极端看法。
2020年疫情开始后,为加速恢复疫情经济,普京加大了贷款补贴力度。银行向贷款人提供约6%的优惠贷款利率,比市场上的利率还低了快两个百分点,差价全由国家填补。
2022年2月俄乌冲突爆发后,卢布贬值,为再度恢复国内经济,俄罗斯央行承诺在16%的基础利率上给予贷款人8%的优惠利率。自此,贷款数量、房地产需求、房价都出现了前所未有的增长。
据俄罗斯央行统计,2023年,俄罗斯银行共发放了200万笔抵押贷款,价值7.8万亿卢布,同比增加60%,是2019年的三倍。
自苏联解体以来,俄罗斯平均每年新建住房面积仅有5900万平方米,但去年一年的新建住房面积就达到了1.1亿平方米,是之前的两倍。据房地产机构Mir Kvartir估计,截至2023年2月,全国新增待售房产数量比一年前多了2至2.5倍,莫斯科、圣彼得堡等地区的新房销售量达到了过去三年的最高水平。据Mir Kvartir称,莫斯科在其销售高峰期共有15万套房出售,是战前的150%;圣彼得堡的最高销售记录达9万套,是战前的134%。
据俄罗斯联邦统计局统计,2022年第一季度,俄罗斯全国房价扣除通胀因素后同比上涨18.78%,创下2007年以来的最高季度涨幅。如果不扣除通胀,俄罗斯一季度房价的名义涨幅高达32.5%。二季度,俄罗斯房价同比又继续大涨11.69%。
大城市尤为如此。自俄乌冲突开始以来,虽然大部分俄罗斯市民没有受到冲突的直接影响,但人们仍然更希望在一个远离边境、更安全的地方买房。数据显示,2020年至2023年间,别尔哥罗德等边境地区的房价一直下跌,但俄罗斯大城市的房价却上涨了172%。
再加上俄罗斯不断受到西方制裁,跨国公司纷纷从俄罗斯撤资,俄罗斯的股市市场出现波动,上月莫交所还宣布不再使用美元和欧元进行外汇和贵金属交易,这意味着资金难以转移到国外。于是,对于俄罗斯人来说,他们只能通过购置房产来进行投资。
自此,房地产行业彻底进入泡沫时代。
俄罗斯央行行长埃尔维拉·纳比乌琳娜对此深感不安。她将房地产市场“过热”归咎于政府补贴,并表示再不取消补贴的话,俄罗斯经济将面临“通胀风险”。
根据财政部数据,目前,政府已经在补贴计划上花费了近5000亿卢布(约425亿人民币)。若再推行两年的话,就要再花掉国家1万亿卢布。
除此之外,她还认为该计划加剧了社会不平等现象。纳比乌琳娜称,8%的贷款利率意味着所有纳税人(包括那些把所有钱都用于满足温饱上的穷人)都在为中产阶级买单。她认为,只有相对富裕的俄罗斯人才能获得补贴贷款,因为只有他们有能力存够首付(约占公寓成本的15%)并还贷。
央行和财政部建议废除这项补贴政策,但现在似乎为时已晚。
目前超过60%的贷款人将一半以上的收入用来还贷,而这些人大部分来自国家情报部门、军队和政府机构。如果补贴取消,通胀又居高不下,他们接下来就难捱了,而这又势必会引发一系列的政治后果。
因此,政府和央行、财政部最终达成了一个折中方案。去年12月,政府决定将贷款人的最低存款要求从20%提高到30%。分析人士估计,今年下半年办理抵押贷款的人数将减少一半。
俄罗斯政府能否用这个方案稳住房地产市场还不确定。至少目前来看,仍然有很多俄罗斯人相信俄罗斯的战时经济,只要经济总体保持在合理区间内,他们就愿意贷款买房,哪怕这对他们来说是个孤注一掷的选择。
(编辑:Karen)