观点网 背靠京东物流的嘉实京东仓储REIT，还能维持着不错的出租率。
近期，嘉实京东仓储基础设施REIT发布了2024年中期报告：期内收入5346.88万元，净利润1415.49万元，期末基金总资产18.09亿元，净资产为16.43亿元，基金份额净值为3.2853元。
在收益分配方面，本期可供分配金额为4018.06万元，实际分配金额为5966万元（含2024年度第一次分红和2023年度第二次分红）。
产城园区评论获悉，嘉实京东仓储REIT自2023年02月08日开始上市交易，基金底层资产是京东物流的仓储基础设施，包括京东旗下重庆、武汉及廊坊的三个高标准物流仓储，合计建筑面积35.1万平米，总估值15.65亿元。原始权益人、资产管理运营方及主要租户都是京东的关联公司。
但关联交易，也是现在市场对嘉实京东仓储REIT的担忧所在。
关联方支撑高出租率
中报显示，期内该基金持有的基础设施项目合计收入为5291.53万元，其中租金收入3634.33万元，物业管理服务费收入1605.49万元，其他收入51.7万元。期内平均月末以及报告期末可供出租面积34.13万平米，实际出租面积34.13万平米。
该基金于报告分析了市场环境：“基金持有资产分布于成渝城市群、长江中游城市群及京津冀城市群。各项目所属城市均为物流节点型城市，市场整体租赁需求平稳，但相应的高标仓供给量较足，租赁市场竞争激烈。
具体来看， 2024年上半年重庆市场整体租金环比略微下降，但整体出租率有所上升；武汉市场租金有所下降，出租率较为平稳，短期市场仍在修复中；京津冀城市群高标仓租金下降、出租率上升，呈现明显的”以价换量“特征。”
虽然市场环境有挑战，但因为嘉实京东仓储REIT主要承租人为京东物流旗下子公司，期末保持100%出租率，租赁合同正常履行，租金收缴率为100%，加权平均剩余租期为557天（以租赁面积加权），有效租金单价为0.92元/平方米/天。
能够发现，背靠京东的嘉实京东仓储基础设施REIT依靠关联交易实现高出租率。据了解，同类型的基金产品普洛斯REIT期末项目时点平均出租率85.64%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为89.58%。
红土盐田港REIT现代物流中心项目平均月末出租率为91.02%，期末出租率为91.50%；世纪物流园项目平均月末出租率为100%，期末出租率为100%。
但关联交易并非没有隐忧。年初，京东仓储REIT发布《关于武汉项目主要承租人续租情况的公告》：“自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98 元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日”。相较于该项目在2023年执行的净有效租金33.37元/平方米/月，下降13.15%。
也正是因为武汉资产“降租”事件，嘉实京东仓储基础设施REIT从2024年开年一周跌逾30%，并波及到中金普洛斯REIT、盐田港REIT等多个同类业务REITs产品的价格。
关联方的隐忧所在
市场对此的担忧是类似的，就是租金和对租金预期的悲观。武汉资产的降租，引发投资者对该基金余下两个项目后续续约租金下降的担忧。
面对市场的担忧，嘉实京东仓储REIT随后发布关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告：因武汉项目新签租约形成的租金收入差额，由运营管理机构采取相应措施承担（5年合计约1821.78万元），具体措施包括运营管理机构降低项目物业服务费、减免部分运营管理费用等。如措施仍无法完全弥补差额，则由运营管理机构通过其他合理方式承担，增厚武汉项目净现金流。
京东仓储REIT回应，除了采用“提升多种经营，扩展收入来源”、 适客化改造，加强客户粘性的传统手段外，京东世纪贸易还将积极与政府洽谈的方式，为项目公司争取税收返还及政府补助事宜，如果出现租金不及预期，这些返还将提供“多一重保障”。
但是，市场对于嘉实京东仓储REIT的担忧还有一层。就目前来看，嘉实京东REIT租仓储设施主要承租人基本是京东物流旗下子公司，严格意义上可以归入关联交易范畴。
对市场而言，关联方承租实际是把“双刃剑”，好处是能够在一定程度上解决出租率问题，坏处是关联交易带来的隐忧，比如是否存在内部压价的情况。
体现在2024年中报上，产城园区评论获悉，关联交易也让嘉实京东仓储REIT存在单一客户经营性现金流占比较高情况。
数据显示，期内，从基础设施项目的主要租户及租赁面积来看，租赁面积占比从大到小依次为重庆京邦达物流、北京京讯递科技、湖北京邦达供应链科技（均为京东物流的子公司），租赁面积18.46万平米、10.46万平米、5.22万平米，占总可租赁面积的54.08%、30.64%、15.28%，合计占比100%。
嘉实京东仓储REIT称，由于上述租户对于仓储物流项目具有较大面积的实际租赁需求，因此上述租赁占比具备合理性：“从需求角度看，京东物流旺盛的仓储需求可使项目长期保持稳定运营。根据2024年中期业绩报告，京东物流2024年上半年的租金成本为66亿元，较2023年同期的64亿元租金成本略有上涨。京东物流整租的三个标的项目的高标仓与京东物流的业务具有高度适配性，且京东物流在其中有大额资本性投入。因此，京东物流具备持续租赁本项目的动力。”
此前，面对投资者对招募说明书承诺5年内京东集团体系外租户占比超过40%的提问，来自京东产发的资产管理负责人曾作出回应：“目前三个项目仍然是100%由京东集团体系内的京东物流旗下子公司进行整体租赁，基金管理人将携同运营管理机构在确保资产稳定运营的前提下，维护好现有客户，努力拓宽市场招商渠道，积极储备三方客户。”