前几天郑州新一轮土拍的消息刚发出来，有个网友就说：郑州要出新地王了？
这也不能算是异想天开，一来这次的地块品质很不错，二来8月7日的上海第四批土拍，受人关注的原小米总部地块被绿城以每平方米13.1万元楼面价拍下，刷新了2016年融信中国约10w/平的全国楼面价纪录。
这次开拍的三块地，一块在北龙湖，紧挨着松苑，是传统的地王窝；一块在高新老城核心区，指标是区域的天花板；第三块在双湖板块，容积率才1.7，妥妥的顶级产品。
地块非常优质，外地又刚出地王，这次土拍又是价高者得，真拍个超越2016年的地王难，但拍出来个区域地王还是可能的。
你肯定会说，开发商都躺平完了，谁还有钱拿地？还拿地王？
这个问题，万科郁亮的回答是：经过3年多的调控，新房供应量不足，性价比在提升。
数据显示，今年上半年全国新住宅开工面积同比下降24%，意味着今年全国全年新住宅新开工量大概5亿平米，相当于2005年全国新开工水平。
上半年，郑州也不乏热销的项目，比如西区的中海时光之境，北龙湖的兰溪府，东站的华润润府，二七的招商林屿境，基本上也是开盘就去化了80%以上，只要你产品力够强，市场是很认可的。
所以，拿到好地块，卷出好产品，做出项目价值，依然没问题。
卷出产品力，首先需要的是态度。
改善可以卷配置，刚需大盘可以卷配套，特别是明星学区，只要搞定一个，价值就有保障。
前几天，河南省实验中学学府校区举行了开学典礼，作为省实验的直属校区，由裕华城全力建设，与已经交付的裕华城书香苑一期一路之隔，学区价值无限放大。
省实验中学是河南省最大牌的名校，学府路校区总占地约36亩，规划30个班级，师资力量是由一大批来自省实验教育集团的优秀教师组成，学府校区将物理化作为特色学科，并打造独有的化学实验室，未来教学成绩值得期待。
裕华城是常西湖片区的明星楼盘，地铁、学区、现房，基本上目前市场上最热门的购房需求几乎都能满足。
目前一期书香苑，6 栋洋房、10 栋高层已全面交付，容积率约 3.49，绿化率约 35%，目前交付业主已有1417户，二期书山苑今年也要交付，基本所有房源都处于现房销售状态。
裕华城书香苑实景图
在社区现场可以看到交付品质还是很不错的，景观丰富，硬件从外墙防水保温、同层排水、钢制入户门、全屋地暖、三层中空玻璃，到覆盖中轴景观、艺术廊架、单元门、地库空间、童玩区等，都呈现出了足够的品质。
裕华城书香苑实景图
裕华城作为千亩大盘，省实验的落地只是第一步，更多的配套优势在加速兑现。目前，书香苑东侧爱民路、西侧春晓路（河南省实验中学学府校区正门口道路）预计12月底建成使用，届时将与通达路贯通，极大改善裕华城业主交通出行！
作为纯正的地铁房，裕华城楼下的1 号线/14号线双地铁铁炉站已通车，书香苑距离地铁口约700米，书山苑楼下即是地铁口，社区紧邻 988 医院，周边又紧邻常西湖四大中心等优质配套，生活质量提升明显。
随着省实验的正式开学，裕华城还有 250 套洋房现房马上推出，产品力和价格据说都会有惊喜，值得改善人群关注。
在万科的年中业绩会上，万科郁亮说，行业关键竞争要素已转向产品力和服务力竞争，行业更新迭代速度已加快到每3、4个月推出新一代产品，对消费者无疑是一件好事。
卷产品，已经是所有开发商的共识。去年金水北金水北卷，今年全郑州都在卷。
上周我刚去看了万科古翠隐秀二期的产品，对这个项目也有了全新的认知。
万科古翠隐秀实景图
我一直认为，万科是整个市场上对产品定位把握最精准，产品力匹配最到位的开发商——比如，经二路的城市繁华区核心地段，云集了政府、医院、学校和商业的核心区，到底需要什么样的生活方式？
古翠隐秀式的，低调奢华有内涵。万科把经二路的城市界面做了焕新，临街的退台商业已经开始运营，咖啡馆、花艺、饭店运营的非常红火，游泳池、健身房、瑜伽室、阅读空间这些会所功能也已经随时可享受。站在经二路上，奢华的酒店式落客区和入户大堂，配上大面积的玻璃幕+金色铝板，既有老钱的奢华感，又不失市中心的繁华。
万科古翠隐秀沿街实景图
古翠隐秀二期的产品沿袭了一期的风格，但面积段变成了143-171㎡的高层，以及226-380㎡的超级大平层，装标依然是豪装，属于市中心的高端改善的稀缺品。随着郑州供地日渐稀缺，城市核心区的顶级大平层价值会更加凸显。
另一个产品力觉醒者是绿都青云叙的4期，作为惠济核心区的红盘，青云叙这次不仅在产品力层面上给出了“越级理想家”的配置，也签约了名校惠济实验小学上元小区，成为了真正的六边形战士。
惠济区实验小学上元校区捐赠仪式
除了名校落位，青云叙4期在景观和户型上都做了大提升。现场可以看到，数十米宽仪式感十足的入户大堂已经呈现，进门的坡地水景也颇有诗意。
绿都青云叙示范区实景图
作为一个“地段很成熟，社区有品质，学校也不错，户型还高赠送”的项目，青云叙的小户型价格1w出头，大面积也在1.2w多，得房率超过90%，性价比是拉满的。
为什么大家希望出个地王？
原因是郑州楼市太缺乏信心，需要一些实质性的利好去提振一下，最好的就是土拍市场热起来。
其实地王与否根本不重要，重要的是：从土地价值看产品思路，以及郑州楼市未来的买房思路。
更何况，现在挂的地块真的非常好，以北龙湖出让的7号地为例，南侧是正弘瓴，东侧是松苑，旁边就是湿地公园，与最顶豪的永威上和院对角，旁边还有龙湖里和星云湾的商业，素质非常好。
从土拍资料获知，此地块土拍起始价为13.41亿元。按65亩计算，如果起始价成交，则地价为：2063万/亩。如果按底价成交，则楼面价为18231元/平米。这个价格并不算高，只要产品做得出差，卖到5w/平起步也不算困难。
业界传闻，目前央企中海、招商都有意拿这块地，民企里商丘金沙则被众所期待——我们多次写过金沙，作为当下产品力崛起的代表，其金沙东院、金沙壹号院等产品在行业内名声鹊起，而且金沙有足够的资金能力、产品能力和审美去打造一座中原乃至全国最顶级的产品。
拿好地、做好产品，快速消化，这是当下开发商最好的发展思路，也是买房的好思路。
上半年的中海时光之境，下半年的招商林屿境，都是区域内难得的优质地块，也是绝对的产品创新力标杆。招商在林屿境项目上做了第四代住宅，面市就被抢光，首次开盘就销去化187套，在当下的市场里，这纯粹是产品力的胜利。
以后的拍地的开发商大概率也是这个思路：地价适中，产品创新，区域内最好没有竞品，这种开发逻辑既给市场信心，又让买房的业主拿到了产品力顶级、性价比高的好产品，是非常健康良性的。
这种逻辑不仅适用于郑州，也适用于全国。关注我们的都知道，楼参和郑州地产自媒体矩阵一起，一直在关注全国和各地房地产市场的新趋势。
南阳汇隆璞樾实景图
此次我们也启动了榜样中原名企名盘巡礼活动，首站走进了南阳的汇隆·璞樾项目。作为南阳当地遥遥领先的顶豪产品，汇隆璞樾就是用全玻璃幕落地窗+铝板外立面的大平层产品，园区大面积铺贴奢石，景观细节精心打造，从而成为了南阳事实上的豪宅标杆，也成为当地高端客户买房必看的项目。
南阳汇隆璞樾实景图
就像郁亮所说，市场价格已经见底，产品还在快速迭代，无论是土拍还是新房，更多的利好和刺激在持续放出，这些不仅会显示在土地市场上，也会呈现出更多更优质的项目和产品。
这是业主之福，也是未来楼市最理想的状态。
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