编者按

当前房地产市场深度调整已非单纯经济周期现象，而是牵动金融安全、民生保障与社会稳定的系统性挑战。北上广深初现房价企稳迹象，中西部城市的房价却深陷库存泥潭，这种分化印证了单一政策松绑的局限性。

破解困局，亟需金融机构扛起政治担当，以“就高不就低”的评估机制改革传递市场信心，更需构建覆盖国家到区县的四级治理体系，用制度创新对冲系统性风险。

重塑金融评估机制

阻断“估值杀”恶性循环

部分金融机构的保守评估策略，已成为房价下跌的“隐形加速器”。业内抽样调查显示，某中部省会银行对住宅抵押物普遍压低估值20%以上，直接触发中小企业经营贷断流和恐慌性抛售。此行为看似规避风险，实则忽视房地产“重要而不能倒”的系统性地位——当资产估值与信贷投放形成“缩水→紧缩→再缩水”的死亡螺旋，局部风险将蔓延为全局危机。

破局首在重筑金融信用链：必须立即执行抵押物“估值熔断”机制——当季度房价跌幅超5%时，自动启用近三年价格峰值作为评估基准。政策试验显示，某股份制银行试点该规则后，当地二手房挂牌量月降23%，证明稳定预期比注入流动性更能阻断市场恐慌。监管部门应将评估政策执行纳入商业银行监管评级，对系统性压价机构暂停房贷业务资质。此举绝非放松风控，而是以政治担当校正市场信号，扭转“评估唱衰”的自我实现预言。

创新房价保险体系

破解资不抵债困局

行业统计表明，全国法拍房数量三年激增217%，中产阶级资产缩水已成重大社会隐患。当传统调控手段乏力时，需以市场化工具构建风险对冲机制。深圳试点“房价保值险”提供了新思路：据深圳监管试点简报，购房者支付万元保费可锁定五年内10%跌幅补偿，首月参保率即达新盘成交量的35%。建议构建三级保障架构：

一、国家级托底：财政部设立5000亿元房地产稳定基金，应对系统性风险；

二、省级联动：省属金控平台发行REITs吸纳险资，重点保障核心区域资产价值；

三、城市落地：推行强制性房价险，按房款0.5%-1%收取保费形成资金池，覆盖区域性下跌风险。

此机制不仅保卫居民资产安全，更将地方政府被动“救市”转化为主动“控险”，为“因城施策”提供市场化工具箱。

四级治理精准发力

刮骨疗毒与民生托底并重

国家层面需重拳追责。组建房地产历史问题清算专班，对挪用预售资金、欺诈销售的房企高管启动终身追责，同步建立金融机构放贷责任倒查机制。项目调研反馈，某房企董事长被刑事立案后，其烂尾项目购房者续建意愿一周内回升23%，证明“司法亮剑才是信任重建的基石”。

省级统筹重在精准滴灌。建立城市风险评级制度，对库存超24个月的地区启动红色预警，强制本省商业银行将存款增量的30%定向投放预警区域。河南通过此机制，使重点地市开发贷环比增长47%。

城市政府攻坚存量破局。专项债收储是去库存关键抓手——当前全国已批未发的商品房收储专项债超3600亿元，亟需建立“地方申报-中央审批-资金拨付”72小时快速通道。郑州收购43万㎡烂尾楼改造保障房，武汉以土地置换开发权激活商办存量，均为实操范例。

区县单元落实一楼一策。长沙县将滞销公寓转化为产业工人宿舍，三周去化率达68%；东部某县级市由县长挂帅盘活“半拉子”工程，通过工抵房抵扣政府工程款，实现多方共赢。基层创新证明：化解风险需行政魄力与市场智慧的融合。

净化舆论生态

重建行业理性认知

当前市场最危险的并非流动性短缺，而是信心塌方。某些机构鼓吹“房价腰斩论”，曾有无披露利益关联的研究报告发布“泡沫指数”，引发区域性恐慌抛售。亟需双管齐下：

1. 建立行业信息白名单制度，由住建部每月发布50城真实去化周期地图，粉碎虚假“库存恐怖论”；

2. 组建独立专家委员会，推行研究成果利益回避声明，严禁学者为房企站台背书。

房地产不需要唱衰者或鼓吹手，而要基于专业主义的清醒认知与负责任的声音。

结语

在制度重构中回归居住本源

当金融机构在评估报告签下“就高不就低”的担当，当地方政府用专项债收购的库存房亮起万家灯火，当购房者手持保单不再焦虑资产缩水——市场的复苏才真正扎根于制度创新的土壤。

此攻坚战的核心逻辑，在于从土地财政依赖转向“人→房→产”协调发展。治本之策，终将落脚于让住房回归遮风避雨的居住本源，让市场重获尊严与秩序。

（作者：王牌智库首席专家、董事长 上官同君，王牌智库“房价止跌回稳研究项目组”数据整理）

部分数据来源：

1. 银行抵押物估值抽样：商业银行贷审实务调研（2024）

2. 评估政策试点效果：某股份制银行内部经营报告（2025）

3. 法拍房增长数据：最高人民法院司法大数据（2022-2025）

4. 深圳房价保险试点：深圳市地方金融监管局试点简报（2025）

5. 房企立案后续建意愿：王牌智库重点城市烂尾项目追踪（2025）

6. 市场恐慌案例：房地产信息发布合规性检查通报（住建部，2024）

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