上海易居房地产研究院副院长 严跃进

9月26日，中央政治局会议召开。此次政策有较多内容提及房地产，对于房地产后续发展将产生较为明显的影响。

房地产政策表述

此次政策明确，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

政策要点分析

1）“要促进房地产市场止跌回稳”的表述是首次，是首次中央政治局对房地产市场行情做出的非常明确指示，即“止跌回稳”。此处的止跌，既包括成交量止跌，也包括成交价格止跌。

观察7月份以来各地新房和二手房交易数据，尤其是8月份数据其实面临了新的压力。且各地普遍反馈市场需求存在断档的压力，进而造成市场面临下跌的风险。上海易居房地产研究院全国百城库存数据显示，8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明显扩大。去化周期为25.2个月，目前已连续7个月超过两年的去化水平，压力较大。同时，二手住宅市场方面，1-8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%，而去年1-8月份该增速为正，且幅度较大为31%。同时价格方面，统计的全国70个大中城市房价指数方面，8月份房价指数环比和同比跌幅均有所扩大，分别为0.7%和5.7%。各类数据充分说明，当前亟需促进房地产市场止跌回稳。

“止跌回稳”信号发出，非常明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。这也意味着四季度各地或有非常持续的重磅加码政策，以更好地促进房地产市场止跌回稳。

2）“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。该提法和过去的“盘活存量优化增量”有相似性，但是更加明确和更加聚焦。这也是对房地产开发投资环节做出的一项新的重要部署。换句话说，对于房地产建设的提法有所减弱，即“严控增量”，其本质上也是立足当前房地产增量市场和存量市场的新特点所做出的重要安排。

而“优化存量”则意味着“以购代建”等系统工作会加强推进，预计三把斧会强力推进，即银行专项贷款、专项债和社会资本。其有助于后续房地产项目中存量资产的更好盘活，也意味着“以购代建”工作将加速。“提高质量”的提法是第一次，也意味着房地产建设的质量要求必须加码，这说明在既有的保交房工作基础上，要立足质量导向，持续做好高品质的住房建设。

在此类基础上，此次政策提及，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。换句话说，后续白名单的贷款力度会进一步加大，盘活存量闲置土地，包括低效用地、出险房企未开发用地等的盘活力度会强化。

3）此次政策明确，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。这就意味着近期一些城市在限购放松和存量房贷利率下调方面会有积极的动作，此类工作的重要出发点就是要回应群众关切。

从限购放松的层面看，各地还存在要审核购房资格等操作，或者一些大城市设定了限购的政策。据此可以认为，十一长假后大家可以密切关注限购放松和取消的操作。而存量房贷利率的调整，此前央行新闻发布会已经明确提及，所以预计10月底会正式启动全国存量房贷普降的操作。

4）此次政策明确，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。该提法的核心点是“抓紧”，也意味着房地产发展新模式的工作会加快推进。就近期的房地产发展新模式的工作要点来说，类似现房销售的工作会持续开展，同时在财政支持、房屋养老金制度推进、高品质住房建设等方面会持续发力，也是我们四季度各地工作试点可以积极关注的内容。

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