“第四代建筑”物业管理重点与难点—

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第四代建筑，又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品，以下是其相关介绍：

一

发展历程

2010年

2010年威尼斯双年展上，日本建筑师冢本由晴展示了东京设计的私人住宅作品，体现了“第四代住宅”概念。

2017年

中国第四代住房模式诞生，由清华大学建筑研究院设计。

2018年12月

法国蒙彼利埃建成名为“白树”的多功能综合塔楼，有120个公寓，每户都有室外空中花园。

2019年1月

2019年1月24日，中国国家住建部门对成都七一城市森林花园建筑示范项目进行了考察，该项目被宣称为国内首个“第四代绿色生态住房”示范项目。

二

主要特征

建筑设计

融合传统元素，将郊区别墅、胡同街巷和四合院等元素融合在一起，建立在城市中心，并向垂直方向延伸。每层设有共享的公共庭院与开放式街巷，居民可直接将车辆引入住宅区，每户均享有私人庭院，可用于种植花草、蔬菜和养宠物等，塑造具有田园氛围的生活场所。

垂直绿化

建筑外墙覆盖着植物，实现了人与自然的和谐共生，同时植物经循环雨水自动灌溉，无需人工干预。借助再循环灌溉系统和光伏太阳能电池，利用自然能源满足日常所需。

交通系统

住户车辆和访客车辆通过小区外围道路及智能载车系统进出，能在一分钟内将车辆送至目标楼层的公共庭院，停放在对应楼层的停车位上，实现了人车分流及小区内无车辆行驶，告别了地下停车的时代。

三

价值与意义

空间与社交价值：

采用垂直绿化技术，将传统居住方式与当代科技结合。每栋楼的各层内设有一条街巷及一个公共庭院，房屋建设于街巷两侧或庭院周围，使居住环境犹如传统四合院，令居民重新体验邻里相处，公摊面积精简至不超过10%。

私家庭院和共享街巷等大型公共活动空间，能够满足各个年龄段人们的社交需求，使居住者与自然环境产生紧密联系，在情感上建立共鸣。

经济价值：

设计具有适用性广泛的特质，可适配多种建筑类型，包括高层、中高层、多层等不同层次的建筑，且能满足各种户型和不同面积的需求。在不同容积率条件下，其建设成本与传统大规模地下停车场的成本基本持平，甚至稍有下降之势。

四

存在的问题与挑战

成本方面：

与普通住房相比，设计与建设标准较高，室外绿化和空中交通系统对建筑承载能力提出更高要求，需要增加配套设施和设备投入，导致工程建设成本显著上升，同时运营和维护费用也相对较高。

安全隐患：

夏季植物茂盛，会滋生大量的蚊虫。

我国大部分地区都属于季风气候，高楼层的风又大又快，院子里的物件、盆栽等极易被吹下楼，存在高空坠物风险。

阳台、花园、露天植物比较多，如未及时修理，植物会疯狂生长漫出阳台和护栏，一旦引发火灾，植物助长火势会大大增加逃生难度。

采光和通风：

家中的采光通风口被植物包围，可能导致光线进不来，空气流通不畅，影响室内居住体验感。

第四代建筑的物业管理具有一定的特殊性和挑战，主要体现在以下几个方面：

一

绿化维护

植物养护

第四代建筑拥有大量的垂直绿化和空中庭院，需要专业的园艺人员对植物进行定期修剪、浇水、施肥、除虫等养护工作，以确保植物的健康生长和美观。

根据不同植物的特性和季节变化，制定合理的养护计划，如夏季增加浇水频率，冬季做好防寒措施。

景观管理

对建筑的整体绿化景观进行规划和管理，保持景观的协调性和统一性。及时清理落叶、枯枝等杂物，保持庭院和公共区域的整洁。定期更换花卉和绿植，提升景观的观赏性。

二

安全管理

高空坠物防范

由于第四代建筑有较多的空中庭院和阳台，存在高空坠物的风险。物业需加强对居民的安全教育，提高安全意识。

安装防护网、监控设备等，对可能发生高空坠物的区域进行重点监控。定期检查建筑外墙和附属设施的安全性。

消防安全

空中庭院的植物可能增加火灾隐患，物业需配备足够的消防设备，如灭火器、消防栓等，并定期进行检查和维护。

制定消防应急预案，组织居民进行消防演练，提高应对火灾的能力。

交通管理

第四代建筑的智能载车系统需要专业的维护和管理，确保车辆进出安全、顺畅。对小区内的行人通道和车辆通道进行合理规划，设置明显的交通标识，防止交通事故发生。

三

设施维护

智能系统维护

第四代建筑通常配备了智能载车系统、循环雨水灌溉系统、光伏太阳能电池等先进设施，需要专业的技术人员进行维护和管理。

定期对智能系统进行检测和升级，确保其正常运行。及时处理系统故障，保障居民的生活便利。

建筑结构维护

由于建筑承载着垂直绿化和空中庭院的重量，物业需定期对建筑结构进行检查和维护，确保其安全性和稳定性。

对建筑外墙、屋顶、阳台等部位进行防水、防腐处理，延长建筑的使用寿命。

四

社区服务

环境清洁

加强对小区公共区域的清洁力度，包括庭院、街巷、楼道等。定期进行垃圾清理和消毒，保持环境整洁卫生。

居民服务

为居民提供贴心的服务，如代收快递、家政服务推荐、维修服务等。建立居民投诉处理机制，及时解决居民的问题和困难。

社区活动组织

组织丰富多彩的社区活动，如园艺比赛、亲子活动、文化讲座等，增强居民之间的交流和互动，营造和谐的社区氛围。

总之，第四代建筑的物业管理需要具备专业的绿化养护、安全管理、设施维护和社区服务能力，以满足居民的需求，提升居住品质。

报告下载

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2024年上半年中国物业服务价格指数研究报告

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2024上半年中国物业管理市场总结&下半年趋势展望

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中指研究院物业管家发展白皮书

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中国物业管理行业2023总结与2024展望

https://cih-index.com/report/detail/66052.html

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