金思宇/文

引言：新旧模式的破立之局 

中国房地产市场正经历一场深刻变局。2025年6月13日国务院常务会议首次将“构建房地产发展新模式”提升至政策核心，提出“稳中求进、先立后破”的转型路径，标志着行业从“高杠杆扩张”转向“高质量运营”的系统性变革。这一模式以“好房子”建设为锚点，以“城市更新为载体”，以“金融制度创新为支撑”，试图在化解存量风险的同时培育新增量引擎。本文结合多地实践案例，解析这场转型的逻辑与挑战。

一、政策定调：国常会释放“制度重构”信号 

国常会部署的房地产新政聚焦三大主线： 

1. 基础制度搭建：要求对全国已供土地和在建项目摸底，破除政策堵点，建立“严控增量、优化存量、提高质量”的长效机制； 

2. 空间载体创新：将“好房子”建设纳入城市更新体系，通过规划、土地、财政、金融协同支持存量改造； 

3. 风险拆弹策略：多管齐下“稳定预期、激活需求、优化供给”，推动市场止跌回稳。 

⒋关键转变：从“救项目”到“立制度”。成都市城建研究院副院长冯波指出，新模式需跳出“调控-松绑”的周期循环，通过“立改废”形成政策合力。例如住建部新规要求住宅层高≥3米、四层以上配电梯，为“好房子”设立硬性标准。

二、市场响应：广州放开限购的“压力测试” 

作为政策松绑的先行者，广州的实践具有风向标意义： 

⑴政策内核：2024年全面取消120㎡以上户型限购，推行“租一买一”“卖一买一”套数核减机制，激活改善需求； 

⑵数据验证：新政满月后，2024年10月新房网签环比增45.5%，二手房周均成交达2400宗，但未现投机过热。 

⑶“结构性变化”尤为显著： 

①刚需主导：总价500万以下项目占成交前十（仅1例外）； 

②跨城引流：佛山、上海客源环比增58%、12.6%。 

③启示：松绑政策需与区域实际匹配。克而瑞数据显示，广州120㎡以上户型在限购区供求比达1.24，新政精准释放积压需求。

三、存量盘活：城市更新的“空间革命” 

国常会将“好房子”与城市更新绑定，实质是“以空间再造驱动模式转型”，各地探索呈现三类路径： 

（1）土地存量激活：北京“作价入股”破局 

①创新机制：政府以土地使用权作价出资入股企业，免缴1300万地价款，支持旧培训中心改造养老院； 

②降本逻辑：企业获得土地无需补缴出让金，政府通过股权分红共享长期收益，实现“零成本盘活”。 

⑵房屋功能再生：沪浙赣的“空转保”实践 

①上海闵行：利用央行3000亿保障房再贷款，收购2000套滞销现房转保租房，租金压至市价9折，消化30%存量； 

②浙江专项债：发行16.53亿支持8个项目，3-6个月交付1.5万套房源，东部项目占全国67%。 

（3）闲置商办转型：南京“房七条”的杠杆效应 

①房票超市：1.1万张房票直接去化6200套库存，人才补贴房票覆盖首付； 

②商改租试点：空置商铺改造养老中心，2025年南京去化周期缩至12个月。

四、金融新基建：从“输血”到“造血” 

⑴房地产金融正重构风险定价逻辑，形成三级支持体系： 

A[央行顶层设计] --> B(3000亿保障房再贷款
资金支持比例60%→100%)

A --> C(专项债扩容城市更新
允许作资本金)

D[商业银行创新] --> E(收购房企存量土地贷款)

D --> F(现房开发&租赁运营贷)

G[地方实践] --> H(江西上饶：建行2400万收购105套房)

G --> I(枣庄：高品质住宅白名单
绿色审批)

⑵根本转变：央行宏观审慎管理从“控杠杆”转向“稳杠杆”。2024年开发贷余额增速回升1.7个百分点，但房地产贷款总量仍负增长（-0.2%），需通过增量资金打破负反馈循环。

五、未来路径：从“住有所居”到“住有优居” 

房地产新模式的终极目标，是建立“以人为核心”的居住价值体系： 

⑴短期：政策组合拳稳定市场（如广州限购松绑），但需防范三四线城市“政策悬空”； 

⑵中期：完善土地续期、房产税等基础制度，现房销售试点扩围； 

⑶长期：以“好房子”重构行业标准（如枣庄11个项目获住建部3A认证），推动建筑绿色化、智能化。 

正如广东省住房政策研究中心李宇嘉所言：“新旧模式转换需‘先立后破’——在保障房体系、现房制度、土地财政替代方案未成熟前，旧模式仍需发挥托底作用。”唯有如此，才能避免转型期的系统性风险，真正实现“居者优其屋”。

数据印证转型成效：深圳、广州2025年1-5月新房销售面积同比增41%、24%，显示核心城市逐步企稳。而乌鲁木齐配售型保障房、万科天山府绿色住宅等案例，正勾勒出未来“住有优居”的雏形。

（作者金思宇系经济学家、中国智库高级研究员、泛亚智库学术委员会主任、中国合作贸易企业协会数字经济专业委员会顾问、远望智库产业顾问、民生智库专家顾问）