根据泰辰最新数据，上周（6月9日-6月15日）郑州新房市场成交TOP15榜单出炉。

当“特价房4900元/㎡起”与“精装洋房25500元/㎡”同屏出现，郑州楼市上周上演了一场极致分化的现实大戏。

狂欢背后，是愈演愈烈的价格战与冷热不均的区域博弈。

惠济区：凭借招商时代天宸+映江河（14套）登顶销冠，并携万科民安云河锦上（12套）、铁建投城发花栖樾（11套）、万科翠湾中城（8套）等共计5个项目强势占据TOP15三分之一席位。

北区依托相对成熟的配套、持续的规划利好以及密集的促销动作，成为上周市场最活跃的板块。

金水区：作为传统核心，金水区以美盛大港湾（12套）、泉舜上城（12套）、保利缦城和颂（9套）、信达天樾九章（8套）等4个项目紧随其后。其吸引力集中在区位、学区资源及改善产品力。

金水区凭借不可复制的核心资源（教育、医疗、商业）和持续的高端改善供应，维持着基本盘。

中原区、高新区稳健输出：中海时光之境（10套）凭借高端产品力表现亮眼；郑轨云麓（12套）一如既往以三环内性价比坚守阵地。

值得关注的是，位于经开物流园区的绿都东澜岸（7套）以及荥阳的美的东润智慧城（8套）分别凭借“7000元/㎡特价房”和“4900元/㎡起”的极致低价，成功挤入榜单，成为刚需客群的价格洼地选择。

远郊超低价项目的上榜，则凸显了市场底部刚需对价格的极端敏感。

上周TOP15项目呈现的房价光谱，堪称郑州楼市阶层分化的生动写照。

中海时光之境：高层精装18500-20500元/㎡，洋房精装标准层24000元/㎡起，均价高达25500元/㎡，当之无愧的单价之王，诠释了核心地段（中原老城）+顶尖产品力（中海品质、精装）+稀缺资源（洋房）的价值。

保利缦城和颂：金水区花园北路板块，高层精装17000-18500元/㎡，洋房精装24000元/㎡。保利品质背书+金水北优质区位，支撑其高端定价。

美盛大港湾：金水北核心板块，精装18000-18500元/㎡，核心价值点在于优质学区资源，这是金水区最硬的通货之一。

“1.2万-1.8万”是上榜项目最集中的价格带，覆盖了惠济区、金水区、高新区、中原区的大部分项目。

如惠济区的招商时代天宸+映江河（12800-14500）、万科民安云河锦上（高层12000-14000）、万科翠湾中城（14000-15500）；

金水区的信达天樾九章（毛坯15000-16500）、越秀天悦江湾（毛坯15700-17000）；

高新区的郑轨云麓（高层12500-13000）；

中原区的中原华曦府著宸（毛坯18000-19500）等。

此区间项目竞争最为激烈，需在产品力、区位交通、配套成熟度、价格优惠力度等方面全方位比拼。

此外，远郊刚需“万元以下”是条生存线。

美的东润智慧城（荥阳）：4900元/㎡起这个价格几乎回到十年前，反映了远郊板块巨大的去化压力和以价换量的决心。

绿都东澜岸（经开物流园区）：特价房7000元/㎡，正常价格7200-7800元/㎡，依赖低价吸引地缘客户及预算极度有限的刚需。

4900元/㎡ VS 25500元/㎡，近5倍的价差，是郑州楼市不同板块价值、不同产品定位、不同客群购买力差异的集中爆发。

当前市场的促销已从过去的“小恩小惠”升级为“真金白银”的价格直降：

比如招商时代天宸+映江河，“特价房+限时优惠”是其登顶的关键推手。

比如泉舜上城，将54-64㎡小户型均价拉低至9999-11500元/㎡，精准狙击低预算客群。

比如亚星锦绣山河项目，以“现房+低首付+性价比”组合策略吸引客户，降低上车门槛，缓解购房者资金压力。

整体来看，核心地段、优质资源、顶尖产品力支撑着高端项目的价格韧性；主城普通住宅在激烈竞争中价格承压明显，需靠促销维持流速；远郊板块则陷入深度价格战，以价换量是唯一出路。

这种分化在未来一段时间内将持续甚至加剧。

在价格战硝烟弥漫的背后，促使购房者最终买单的，还有更深层次的因素：

区位价值仍是基石。金水北板块（保利缦城、信达、越秀）、五龙口板块（郑轨云麓）等成熟或潜力区域，持续吸引关注。交通便利性、现有配套、未来规划是重要考量。

产品力为王，在改善市场尤为突出。万科（云河锦上、翠湾中城）、保利缦城和颂、中海时光之境等凭借其产品设计、建造品质、精装标准、物业服务等，赢得了追求居住品质客群的青睐。“精装交付”成为多个中高端项目的标配和溢价点。

教育资源的硬通货属性。美盛大港湾明确将“学区”列为热销核心因素，直击郑州家庭最敏感的神经。优质学区房在抗跌性和保值性上仍有明显优势。

在普遍的价格优惠下，购房者的决策变得更加理性和挑剔。他们不仅要“买得便宜”，更要“买得值”——即价格、区位、产品、品牌、配套、风险等维度的综合性价比最优。单纯的低价已不足以打动所有买家，尤其是在改善需求领域。

对购房者而言，这既是充满诱惑的“窗口期”，也布满了需要理性辨识的“迷雾”。

看清区域格局，聚焦核心价值（区位、产品、品牌、配套），读懂促销本质，警惕价格陷阱，才能在当下这个“折叠”的楼市中，做出更明智的选择。

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