观点指数(GDIRI) 11月20日，北京公示了中关村朝阳园北区2905-0017地块F3其他类多功能用地项目方案。

该地块是北京首个“住宅+产业+配套”组合地块中的F3其他类多功能用地，于今年6月13日由中建智地联合体以112亿人民币的价格成功摘得。这个地块刷新了北京自2021年集中供地政策以来的土拍成交总价记录。

如今，这个组合地块已有两个住宅项目开盘。根据北京住建委数据显示，9月28日，中建智地北京宸园（心意和园）取证预售14栋住宅，批准预售套数为606套。截至11月22日，已签约套数为117套，去化率约为19.31%。签约面积为20350.01平方米，成交均价为112698.12元/平方米，据此计算签约金额约为22.93亿元。

根据规划，北京宸园项目由两块地组成。东区计划建设6栋14层-17层143平高层户型，总共226户；西区则计划建设8栋16层-25层，主推143平、165平、220平、249平四居户型。备案价11.5万元-13.5万元/平方米，总价介于1500万元-2000万元之间。

北京宸园定位是豪宅项目，其位于东四环，距离最近的地铁站14号线东风北桥站1公里。北上直线1.6公里有中关村科技园区电子城科技园。周边有久隆生活广场、颐堤港、蓝色港湾、798、SKP、国贸北京华信医院等配套。可以看到，项目区位表现并不差。周边供应较新的竞品有融创壹号院、泛海世家等。相对来说，其他项目竞争压力并没有那么大。

不过，开盘一个多月以来，去化率不到20%，与市场预期的有不小差距。据了解，该项目与周边二手房相比，价格优势并不明显，期房需等待3年多才交付。这或许是影响因素之一。

中建智地推出了4大产品系列，包括“宸系”、“府系”、“璟系”和“印系”，其中“宸系”的定位最高端。2022年，中建智地在望京片区还推出了中建宸园，定位高端洋房。（中建宸园开盘两年多还未售罄，批售套数为272套，签约241套，去化率约为88.6%）

10月12日，中建璞园PARK（璞隐雅园），首先预售15栋住宅，批准预售套数为298套。11月18日，新发预售证，预售7栋住宅，批准预售套数为144套。前述首先推出的15栋、298套房源均价为7.8万元-8.3万元/平方米，总价介于950万元-1580万元之间。主推低密4-7层125平方米-210平方米墅质洋房。

截至11月22日，首批预售证已签约套数为58套，去化率约为19.46%。签约面积为9267.2平方米，成交均价为73704.49元/平方米，签约金额约为6.83亿元。

和中建智地北京宸园一样，去化率不足20%。相比北京宸园。中建璞园PARK区位条件则要弱得多，而且相关配套也有待完善。

周边兄弟项目中建璞园（云溪雅园）于去年取证，主推74-125平方米户型，签约均价约为72000元/平方米。预售套数983套，签约套数398套，去化率约为40.49%。可以看到，中建璞园去化销售并不是很好，中建璞园PARK应是中建璞园的大户型补充产品，但是基于目前的销售表现，或未达到理想目标。

11月18日，北京市取消普通住房和非普通住房标准。即取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。《通知》自2024年12月1日起施行。

具体来看，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

而中建北京宸园和中建璞园PARK的大面积户型产品较多，会因该政策获得一定利好，提高项目的成交量。

回到中建智地本身，2021年-2023年，地产签约面积分别为78.81、68.79、85.52万平方米。中建智地是中建一局的房地产业务平台，地产业务收入占总营收的比例从2021年的4.49%提升至2023年的9.38%。

中建智地深耕北京多年。截至 2024 年 3 月末发行人房地产项目在建工程显示，北京7个、海南4个、上海3个、江苏2个、广东1个和常州1个。在建项目累计销售金额为381.44亿元，其中北京累计销售218.02亿元，占比达57.16%。

中建北京宸园和中建璞园PARK也是中建智地今年在北京的重要项目，上文提到两个项目签约金额合计不到30亿元，与前期买地大额投资相比，要实现整体项目的盈利和资金平衡，预计仍需要一定的时间。