总第1194期

在城市发展的历史长河中，工业遗存的转型始终是一道重要命题。位于郑州市管城回族区东明路与凤凰路交汇处的原郑州客车厂区通过城市更新实现华丽转身。这片承载着城市工业记忆的土地，在保留历史脉络的同时，以社区商业为载体，打造出集生活服务、休闲消费于一体的现代化生活空间。特别是鲜风生活超市首家社区店的入驻，不仅填补了区域高品质商业配套的空白，更成为提升居民生活品质的重要引擎，其更新实践为城市存量空间活化利用提供了典型范例。

凤凰路老厂房的前身-郑州客车厂

图片摄于1985年

01 | 老客车厂地块的历史变迁与向新而生

位于东明路与凤凰路交汇处的郑州客车厂于上世纪60年代建成投用，作为城市工业体系的重要组成部分，见证了城市汽车修配及制造业的辉煌。作为一个拥有完整生产、仓储和办公空间的客车修配及制造厂，厂区建筑以典型的工业风格为主，高大的厂房、宽阔的运输通道和庞大的仓储设施，构成了城市独特的工业风貌。

改造前的老厂房

改造后的梧桐里商业

夜景实拍

随着城市产业升级和空间结构调整，以及河南省人民政府办公厅关于《加快推进老工业基地城区老工业区搬迁改造的实施意见》的出台和发布，位于凤凰路的老厂区土地功能更新随即提上了日程。

面对老客车厂地块的更新与提升，在确立了以“保留工业记忆、完善城市功能、提升生活品质”的改造理念之下，该项目通过聘请专家团队论证、公众参与及广泛征集意见建议等方式下，最终形成了以打造“精致的邻里生活商业中心”为核心的改造方案。

位于东明路与凤凰路交汇处的【梧桐里】

于2025年5月31日开启试运营

改造过程中，项目团队在保留部分具有历史价值的工业建筑基础上，对厂区进行整体改造升级。拆除厂房的同时重新规划空间布局，并在原厂区的东侧集中布置商业，打造出了一个总商业体量约1万平方米的精致邻里生活中心。

项目整体设计采用了“去封闭化”的理念，通过地上三层商业区域与地下一层停车场的立体布局，将传统商业的“盒子式”结构解构重组。开放式露台与立体庭院如丝带般缠绕建筑，形成垂直流动的公共空间；暖色调立面以横向线条勾勒出工业美学的肌理，搭配错落有致的绿植景观，将自然生态与商业场景无缝衔接。在这里，店铺的边界被绿植与光影柔化，公区与私域的界限消弭于无形，漫步其间，仿佛置身于一座会呼吸的“立体公园”，自由与舒适的气息弥漫在每一寸空间。

项目的公共空间设计呈现

此外，在项目整体公共空间的设计方面，儿童无重力设施的引入不仅为周边社区的孩子们开辟了一片充满欢乐与成长的天地，这些设施还凭借其独特的机械结构和设计原理，让孩子们在玩耍过程中锻炼平衡能力、协调能力与创造力。从滑梯、秋千到攀爬架，无重力设施丰富多样的形式满足了不同年龄段儿童的游乐需求。

作为社区商业公共空间不可或缺的一部分，项目还为消费者提供了舒适的休憩座椅。无论是在购物之余稍作休息，还是与邻里闲聊互动，都为人们提供了交流与放松的机会。而在座椅的布局上，也充分考虑了人流走向、景观视野和遮阳避雨等因素，确保居民在使用时能获得最佳体验。同时，选用优质的座椅材质，保证其耐用性与舒适性。

在招商运营方面，项目团队精准定位市场需求，将鲜风生活超市作为主力店引进。作为知名连锁品牌，鲜风生活超市以高品质商品和优质服务著称，其首家社区店的入驻，不仅提升了该项目的吸引力，也为项目后续的经营奠定了坚实基础。此外，项目招商团队还通过引进餐饮、休闲、服务等多元化业态，形成功能互补、协同发展的商业生态。

02 | 鲜风生活超市的示范效应

作为近些年超市行业的翘楚及广受消费者青睐与追捧的品牌，创立于2004年的鲜风生活拥有逾20年的连锁超市经营经验，其凭借自建的配送中心和中央工厂，不仅实现了从仓储、物流、配送到加工、商品分拣的闭环流程，更完成了自有供应链的一体化运营，为全渠道供应链的持续发展和运营奠定了坚实基础。

位于项目西侧的主力店-鲜风生活（首家社区臻选店）

相较于此前在郑州已经开业的三家购物中心门店，此番在【梧桐里】开业的鲜风生活首家社区臻选店在商品组合上进行了较大幅度的优选。

首先在品类占比中，一大显著特点是其精简的SKU（库存保有单位）数量，预计会在2000-2500个。其中约有1500个是生鲜食品、家庭清洁用品等日常必需品，以此来满足区域内消费者的基本生活需求。与传统大型超市动辄数万种商品不同，鲜风生活社区臻选店通过精准选品，避免了消费者在过多选择中产生的决策困扰，将大幅节省顾客的选品及购物时间。例如在休闲零食区，会以优选的形式提供几种经典且受欢迎的品类，而非琳琅满目的各种品牌和口味，让消费者能快速找到所需；

其次，通过提高自有品牌占比，深度把控商品的质量与价格。从源头与供应商合作，减少中间环节，降低成本，从而以更实惠的价格提供高品质商品；

鲜风生活陆续推出的OEM产品广受市场好评

第三是在全球化、本地化的生鲜供应链系统基础上，确保生鲜商品的新鲜与可追溯。例如要求生鲜与低温商品12小时内到店；大部分蔬菜每日新鲜采摘，从农田到店不超过12小时；肉品售卖4小时后开始打折，上午、下午分别出清；果切每个小时都会有价格变化。此外，超市还推出“开放厨房”和“现做现吃”的概念，落地了自有中央厨房制作的各类美味食物及鸭味卤货等。

鲜风生活与本地农户合作，每日新鲜采摘

在服务方面，提供线上下单、送货上门等服务，通过数字化运营提升购物便利性。鲜风生活超市的入驻，对东明路凤凰路片区的消费体验提升势必会起到显著的带动作用。

03 | 城市更新的社会效益与深远影响

老客车厂地块的城市更新，显著提升了周边居民的生活品质。【梧桐里】特色商业的建成，不仅填补了区域高品质商业配套的空白，更实现了周边居民在家门口即可满足日常购物、休闲娱乐等需求。

项目的实施也为城市空间优化提供了有益借鉴。通过对工业遗存的改造利用，不仅盘活了存量土地资源，为城市发展注入新活力，也再一次验证了城市更新并非简单的拆除重建，而是要在尊重历史、保护文化的基础上，实现功能重构和价值提升。

梧桐里的开业不仅提升了周边居民的幸福指数，更丰富了市民的夜生活

这种更新模式，对于推动城市可持续发展具有重要意义。

从老厂房到精致的社区邻里商业中心，老客车厂地块的城市更新，不仅是一次空间形态的转变，更是一场生活方式的革新。它不仅重塑了城市形象，更让居民真切感受到城市发展带来的红利。这一实践也充分证明，科学合理的城市更新，能够有效激活城市存量空间，提升城市品质，为居民创造更加美好的生活环境。

展望未来，【梧桐里】的城市更新实践将继续发挥示范作用。随着其运营的不断成熟，服务功能的进一步完善，商业辐射范围也将不断扩大。同时，项目经验也将为城市其他区域的更新改造提供参考，推动城市发展向更高质量、更可持续的方向迈进。

【全文完】

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