【大河财立方 记者 杨萨 秦龙】近期，存量房贷利率“减负”呼声再起。
楼市“5·17新政”发布后，Wind数据显示，截至2024年8月，全国首套住房贷款利率已降至约3.25%，部分地区首套房贷利率最低降至“2字头”。而存量房贷利率，据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》披露，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%。
据此不难测算出，目前，存量房贷利率和新增房贷利率的利差约为100BP，处在高位。在此背景下，市场下调存量房贷利率的呼声越来越高。
大河财立方记者注意到，市场热议的存量房贷利率调降路径主要有两种：“重定价”和“转按揭”。
“重定价”即存量按揭借款人向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；“转按揭”是指存量按揭客户既可以与贷款银行商量直接下调存量房贷利率，也可以将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新利率签订合同。
截至目前，政策端尚未明确释放再次调降存量房贷利率信息。市场如何看待新增与存量房贷利差进一步扩大现象？在净息差行业性收窄的大背景下，集中调降存量房贷利率对银行会产生怎样的影响？
针对以上问题，大河财立方记者采访了东方金诚首席宏观分析师王青、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华、同策研究院首席研究员宋红卫、华泰证券房地产行业研究员刘璐、中国企业资本联盟副理事长柏文喜等多位业内人士，从不同角度了解市场最新观点。
存量房贷利率存在下调空间
大河财立方：当前，新增房贷利率不断下探，与存量房贷款利率差距逐步拉大，如何看待这种现象？
王青：根据央行2023年第四季度货币政策执行报告，去年9月启动存量房贷利率下调后，存量房贷利率平均水平降至4.27%。不过，受今年2月5年期以上LPR报价大幅下调20个基点、“5·17”房地产新政取消全国层面房贷利率下限等影响，今年7月新发个人住房贷款利率降到了3.4%，也就是说要比当前的存量房贷利率低87个基点，或者说0.87个百分点。这表明存量房贷利率确实有比较大的下调空间。
受存量房贷利率偏高影响，现阶段提前还贷潮现象比较明显，6月RMBS平均早偿率达到19.3%，要明显高于去年同期的12.9%。根据央行今年7月发布的区域金融运行报告显示，2023年9—12月的月均提前还贷规模是3870亿元，对应年化提前偿债房贷金额约为4.6万亿元。这已经对居民消费构成较大负面影响，是今年以来消费增速偏缓的一个重要原因。
据测算，如果通过下调存量房贷利率，将早偿率降到常态水平，就能够推动年度社会消费品零售总额同比增速加快2.4个百分点左右。可以看到1—7月社会消费品零售总额同比增速是3.5%，应当说这个推动作用还是不小的。
邹琳华：从新增与存量房贷利差进一步扩大现象来看，存量房贷利率下调是大势所趋。虽然，此前存量房贷利率已进行一轮下调，不过，还有进一步下调空间。对于市场而言，有利于减轻贷款人压力，间接缓解房地产市场下行趋势，是一种利好消息。
柏文喜：新增房贷与存量房贷利率之间的差异引起了市场的广泛关注。新增房贷利率的下降是为刺激房地产市场和整体消费，而存量房贷利率相对较高，这会促使借款人提前还款或寻求其他融资方式以降低成本。这种现象反映了市场对利率敏感性的不同反应，以及政策调整对不同群体影响的不均衡性。
存量房贷利率下调方式待定
大河财立方：有业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，应为可选项。您认为“转按揭”是否可行？如果实施将对市场产生怎样的影响？
王青：我们判断，如果存量房贷利率下调，还是会和去年9月的下调方式一样，即采取重新定价方式，采取转按揭方式的可能性不大。主要原因是转按揭会加剧银行之间的竞争，不利于房贷市场稳定，特别是对存量房贷占比较高的国有大行的冲击会比较大。当前房地产市场还处在调整阶段，稳定房贷市场、稳定市场预期的必要性很大。至于分步下调，这可以在短期内缓和对银行的影响，但不利于缓解提前还贷潮。我们判断，从促消费的角度出发，分步下调存量房贷利率的可能性也比较小。
宋红卫：市场对于存量房贷利率下调呼声高涨，这种呼声我们应客观看待。第一，降低存量贷款利率对于居民端是利好，降低了贷款人还贷压力。第二，于银行而言，这其实是一种基于固定合同契约的“零和”游戏。存量房贷利率降低的同时，牺牲的是银行的利润。
需要指出的是，“转按揭”可以是同行间的二次交易，也可以是跨行交易。跨行交易的话，可能会造成银行间恶性竞争的出现，进一步损害金融系统整体的利益。
刘璐：从实操层面来看，我国存量房贷利率调整有历史可循。针对首套贷款利率有过全国性的调整动作，2023年央行出台了对存量房贷利率下调的鼓励性政策，新政下实现下调的贷款总额占总存量房贷的比例达57%。今年以来，以“商转公”（商贷转公积金贷款）的形式实现存量房贷利率的下调，在各城市逐步展开。这一路径在实操层面比较成熟，我们预计还会有更多城市加入。
目前，市场关注度较高的“转按揭”主要针对存量房贷利率的调整。参考海外，其转按揭业务较为市场化，降低利率是主要需求之一。以美国为例，类似的业务被称为Refinance。可以做Refinance的机构众多，贷款人可以向多家贷款机构提出Refinance申请，不同的机构经过评估给出的贷款利率不尽相同，贷款人最终选择最理想的机构。日本也可以自由选择转按揭。整体而言，在海外转按揭是降低存量房贷利率常规的操作模式。
我们认为当前市场环境下降息是务实有效的“稳地产”政策。如果国内实行“转按揭”等降低存量房贷利率的政策，对于地产而言，会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，另外月供的减少也有利于消费层面的空间打开。
柏文喜：“转按揭”作为一种可能的下调路径，可以促进商业贷款利率的市场化。如果得以实施，它将允许借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新的贷款要素重新签订按揭合同。这可能会增加市场竞争，促使银行提供更有吸引力的利率，但也可能带来操作复杂性、成本增加和潜在风险。
引导银行存款利率有序下调来对冲
大河财立方：在净息差行业性收窄的大背景下，集中调降存量房贷利率对银行会产生怎样的影响？是否会影响到银行具体经营效益？
王青：当前下调存量房贷利率面临的约束或者难题是，上半年银行净息差降到了1.54%，已明显低于1.80%的警戒水平。如果存量房贷利率再下调，银行经营压力会进一步加大。监管层会考虑银行的承受能力。可以看到，截至6月末，个人住房贷款存量规模是37.8万亿，如果利率下调10个基点，银行1年的利息收入就要减少378亿。
不过，着眼于“以提振消费为重点扩大国内需求”，同时释放楼市支持政策加码信号，年底前仍有可能启动第二轮存量房贷利率下调。我们估计，平均下调幅度将在60个基点左右，也就是说存量房贷利率会从4.27%降到3.67%左右。
至于下调存量房贷利率对银行的影响，可以通过引导银行存款利率有序下调来对冲，这方面并不存在根本性的障碍。
柏文喜：在净息差行业性收窄的背景下，集中调降存量房贷利率会对银行产生一定的影响，短期内会压缩银行的利润空间，因为贷款利率下降会减少银行的利息收入，不过长期来看则有助于稳定银行的资产质量，减少不良贷款的风险，并维持客户基础。银行需要通过提高存款利率的灵活性、优化资产负债结构或开发非利息收入来源来应对这一挑战。此外，银行还需要更加关注风险管理和成本控制，以保持其经营效益。
责编:刘安琪 | 审校:陈筱娟 | 审核:李震 | 监审:万军伟