河南日报客户端 康亚飞 通讯员兰利晓 张英晗
11月13日，在大峪沟镇的鸿万智能装备制造有限公司生产车间内机器轰鸣，记者看到，工人们正全力以赴赶制订单……这一幕，正是巩义市近年来牢固树立“打造全省先进制造业发展高地”导向，积极探索向“存量”要空间、向“低效”要效益发展路径的生动写照。
据相关部门统计，2023—2024年，巩义市共盘活低效用地3818亩，成功保障了永晖地毯、恒铭新材料等60余个省市重点项目顺利落地，再开发完成率高达60.14%。
恒铭新材料低效用地再开发项目正在建设的标准化厂房
主动作为，推动“存量”转型“增量”
“一边是大量镇村企业破产闲置的低效用地长期‘晒太阳’，一边是抽水蓄能电站等一大批省、市重点项目无地可用、落地难。”面对这一困境，巩义市高度重视，举全市之力攻坚城镇低效用地再开发。
在推动“存量”转型换“增量”发展的过程中，巩义市坚持全市“一盘棋”，迅速成立工作专班，将低效用地再开发纳入市社会经济发展四挂钩考核；通过数十次专题会议，精心研究部署低效用地排查、建立数据库、试点选定及盘活推进等关键环节，深挖存量土地潜力，加速推进低效产业用地盘活处置。
盘活闲置低效用地、推进“腾笼换鸟”，关键在于摸清底数。该市精准识别“一把尺”，细化了认定标准：先后印发《巩义市低效用地再开发工作方案》和《巩义市城镇低效用地认定标准》，明确工作目标、内容、模式、完成标准、政策、时间安排和保障措施，以及城镇低效用地改造开发范围。同时，对全市的低效用地开展“地毯式”摸排，逐一查清城镇低效用地的结构、数量、分布，及时建立调查成果数据库。
在摸清家底的基础上，各镇（街道）严格按照“一地一策”的原则，科学编制城镇低效用地再开发规划，做到“一地一措施”，明确改造利用的目标任务、性质用途、与控制性详细规划的协调衔接等；按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，制定年度实施方案，确保稳步推进落实改造项目。
精准施策，创新推出五种盘活模式
低效用地涉及多家企业，情况复杂多变，处置起来政策性强、涉及面广、牵涉问题多、处理难度大。巩义市坚持“留改提拆建”并举，因企施策，创新推出五种精准盘活模式，让闲置土地资源“活”起来。
——“腾笼换凤”模式：通过二级市场转用使用权，引导原土地权利人实现低效用地再开发，共计盘活约1235亩。如中迈碳素、中迈铝业停产企业地块，通过”工改工”路径成功盘活后，引入中广核新能源项目——中国广核、河南科技投资集团、中科院携手设立致力于氢气制储运加全链条关键技术研发、核心装备制造及产业链运营的市场化高科技公司中科清能项目，成功将原高能耗、高污染的工业产业升级为高增值的新能源产业。
改造后的永晖地毯低效用地再开发项目
——政府主导收储再利用模式：政府依法依规收储低效用地后重新利用再开发，共计盘活约1066亩。如永安路街道的企业“死滞”地块，政府通过与原地块权利人谈判收回土地，以地招商，成功引入河南永晖地毯有限公司年产2000万平方米地毯及辅材项目，总投资10.2亿元，预计2025年达产后销售收入可达10亿元，实现了土地有效转换。
林兰再生资源低效用地再开发项目的新建厂房
——原权利人自主盘活模式：鼓励原权利人通过产业升级、租赁改造等方式自主盘活低效用地，共计盘活约800亩。如林兰再生资源公司通过租赁空闲土地盘活资金后，迅速改造翻修旧厂房、投放新设备，预计每年产值可达30亿元，净利润2亿元，年利税2000万元以上，推动企业实现凤凰涅槃。
——结合城市更新加强公共设施和民生项目建设模式：在城市更新过程中，加强公共设施和民生项目建设再开发，优化土地利用结构和城镇空间布局，共计盘活约177亩。如将原食品公司的工业用地规划为教育用地，扩建巩义市第二初级中学操场，极大地提升了老城区教育设施水平。
——利用农村集体经营性建设用地入市方式盘活模式：通过农村集体经营性建设用地入市的方式盘活村庄范围内存量低效用地，共计盘活约100亩。如鲁庄镇、竹林镇、小关镇纷纷借助集体土地入市政策东风，盘活村集体死滞低效土地，不仅为村集体带来了经济效益，也为群众提供了就业机会，实现了真正的“双赢”。
政策加持，全力以赴保障盘活成效
为深入谋求土地从“低产”到“高产”质变，巩义市创新机制，坚持“土地跟着效益走”，不断加码政策支持，全力推进城镇低效用地再开发再上新台阶。
——规划“先”行。将低效用地盘活纳入国土空间规划、产业集聚区发展规划、城市更新等各类规划，为城镇低效用地的连片开发与产业优化布局创造“刚性+弹性”的实施条件，控制区域开发总量，降低单个地块的刚性约束，在保证区域功能的前提下，保持开发总量的动态平衡，允许单个地块开发强度、规划条件适度调整，引导连片发展，解决碎片化问题。
——“挂账”收储。探索建立挂账收储政策，构建“公开出让，收益分成”模式，降低政府收储成本，激发市场活力。比如在原土地权属人同意的情形下，先行签订挂账收储协议，政府暂不支付补偿款，待土地重新出让后，再按挂账协议约定向原土地权属人支付土地补偿款。
——构建“土地超市”。引导低效用地有序进入二级市场公开交易，通过自然资源部全国土地二级市场线上服务平台、河南省豫选云等平台推向全国统一的建设用地大市场公开交易，实现更大范围内的资源配置和要素保障。
——推动“混合用地”。健全土地混合开发利用相关制度，在国土空间规划中合理确定土地用途兼容性正负面清单和比例控制要求；健全土地用途转换规则，在符合国土空间规划、保障用地安全的前提下，允许存量土地、存量建筑依法调整用途，提升土地要素利用效益。
土地活了，产业活了，闲置低效用地成为“用武之地”。下一步，巩义市将坚定不移地加大土地供应力度，以创新机制为引领，完善政策体系，强化实施措施，精心“翻新”旧有土地，吸引“金凤凰”栖息筑巢，持续用存量换增量，为打造全省先进制造业发展高地提供有力支撑。