城市住宅进化论，谁走在前面？—

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越来越多的房企战略性调整架构了。

”满7减2”、“满20减5”、集团直接管控，“拒绝中间商赚差价”。。。。

于是，整合、收缩、合并等又又又又又成为本轮的关键词。

以郑州为例，行业高峰期，大部分头部房企在此设定事业部、城市公司甚至区域公司，具备决策以及管控其他城市的能力和权利。但是现在再看，能称得上XX房企郑州区域公司的不多，大多是西南、华西、中西部、华中区域公司，下辖几个城市进行统一管理。按照今年市场热度冲的比较高的典型房企，招商、越秀等区域公司辖定的管理城市范围，中部大区基本为沿“内环线”分布的省会城市。

图：典型房企中部大区管理城市示例

这样一看，同一大区内部城市之间的隐性竞争也更加明显，一方面反映在了对技术创新和服务质量的追求上，另一方面直接体现在销售数据上。

先看今年1-8月各城市商品房销售数据，郑州已经达到“以一敌十”的状态，毕竟房企的销售金额，郑州的TOP1是其他城市的TOP10。所以郑州很难，也怪不得区域开会的时候，业绩垫底的那个城市就只能默默低头，少说话多办事。

对于武汉、成都来说，好的头部房企真的对城市的贡献力量很大，单二线城市房企销售额能突破百亿的不多，不得不说，华润置地在成都很厉害，武汉城建在武汉也很厉害。一旦一个城市能够有两三个这样的房企，那这个城市一年的业绩基本稳了。

表：典型城市1-8月商品房销售金额房企对标

数据来源：CRIC应用市场-大郑州市场洞察数据库(CPAAS)

如果将TOP10房企看做一个整体，跟城市销售规模进行占比计算的话，按顺序排位分别是：（1）长沙53%、（2）西安：52%、（3）武汉50%、（4）成都48%、（5）郑州43%。个人理解这些数据的表象背后有两个维度的内涵。

第一，其他城市的竞争格局更加明显，TOP10房企在品牌知名度、产品质量以及客户服务等方面不相上下，所以市场是百花齐放的状态，那么房企不得不主动引导产品创新，获取竞争力；第二，对于郑州来说，仿佛是降价就能卖的动的房子，郑州对于好产品的追求更加被动，产品在束缚人的追求。

毕竟郑州二手房的销售表现要优于新房太多，2024年按照套数比，二手房：新房=2.2：1，意味卖一套新房，那市场上就有2.2套二手房成交，西安的比例只有1.4：1。二手房的项目至少也得是2年前甚至10年左右的二代、三代产品，在这类产品为市场主力的时候，怎么能谈新一代产品的创新呢？

于是典型房企在各个城市的产品落地也具备明显的差异，一方面是城市的人文因素，另一方面就是城市的居住竞争环境了。

以在两个城市西安、长沙都取得销售业绩TOP1的企业招商蛇口为例，选取其在西安、郑州均热销的项目进行产品规划对比。西安项目为招商揽阅，1-8月销售23亿位于城市第三名；郑州项目为招商林屿境，城市新开项目，首开/加推均趋近清盘。

综合对比发现：

（1）招商揽阅在物业形态以及产品规划上更加大胆：同样2.5容积率的条件，招商揽阅业态更加丰富，高层+小高层+洋房，面积区间为100-169㎡；招商林屿境规划为高层+小高层，面积区间为98-143㎡；

（2）产品同样创新，招商揽阅在比例上更为突破：两个项目同样采用四代+简约产品组合的方式，同样以小面积基础配置+大面积四代配置的模式。只是按照套数对比的话，招商揽阅规划四代产品的比例为60%，林屿境只有6%为四代产品。当然很大层面的一个原因是，西安市场目前70%项目均为四代住宅，郑州尚不明显。

（3）招商揽阅在社区配置上维度更宽泛:同样在城市内定位为品质刚需的项目，招商揽阅规划6000㎡的生活配套，其中竟然有泳池的配置，而这在郑州来说，只有在改善类、高端类项目才常见。但是招商林屿境75米宽、8米高的气派大门，足够彰显郑州产品力的一大升级。

（4）户型得房率，招商林屿境更胜一筹：以四代143㎡户型为例，招商揽阅露台面积14.3㎡，总赠送23.55㎡，得房率98%；招商林屿境露台面积20㎡，总赠送面积48㎡，得房率112%。不得不说，郑州目前新的产品规划中在得房率层面的突破是一绝。

表：招商蛇口在西安、郑州典型项目基础信息对标

数据来源：CRIC应用市场

图：西安招商揽阅项目效果图

图：郑州招商林屿境项目效果图

城市的住宅产品进化，一方面体现在产品力上，也就是以上的分析，头部房企在城市的产品打造有明显的差异，但是对于城市内部来说，足够可以带领其他房企乃至客户的需求升级；另一方面体现在共生力上，通过各城市典型房企的销售数据看，头部房企对于城市的影响力很大，长期来看，要看企业的产品创造力是否能与城市共生。

1.居住理念与城市共生

以位于成都青羊区的项目华润置地·青羊润府为例，这个项目给与人的最大感受就是：以前的产品创新是散点创新，现在的产品创新是系统性提升，也更加反应成都这个城市的对外开放以及包容。

从室内看，华润·青羊润府建筑立面上的标志性网格，就是「超大窗墙比」。其中建面约143㎡户型的窗墙比有43%，最大面积238㎡户型更是达到了将近50%。

从室外看，238㎡户型约15㎡空中院落位于户型中心，通过玄关、LDK厅和主卧室的连接，创造了一条经典的洄游动线，有效扩展了室内空间感。开门回家的第一眼，就可以是这个能够借来天光的室内花园，户户皆可观景，户户皆可与城市共融。

2.项目配置与城市共生

同样位于成都的项目越秀·望悦，在社区配建层面提供的是场景与情绪的共融。因为占地仅29亩的望悦，精心规划了三大主要区域：一是约1400平方米的隐悦艺术馆，为艺术爱好者提供了一处静谧的欣赏空间；二是约1100平方米的架空层艺术会所，设计独特，将艺术与休闲完美结合；三是约500平方米的天际花园，一个高空中的绿洲，让人仿佛置身于云端之中。

三个会所最终带给业主居住体验是丰富而又充满层次的情绪价值，一与自己共生，通过私宴、健身等基本生活需求的满足，与自己更好的相处；二与邻里共生，架空层通过泛社交的形式，提供价值共鸣；三与自然共生，虽然处于城市核心，流量密集度高的外部环境之中，但是通过天际花园的净化，让内心更为豁达。