观点网 8月的最后一个工作日，合生创展发布了2024年的中期业绩公告。该公司在公告中提到，随着地产行业步入“白银时代”，市场竞争加剧，行业内卷现象日益突显。
而合生创展凭借在一线城市高端改善性物业开发和运营，以及在商业物业经营性业务方面的专业化能力积累，还是交出了一份不错的成绩单。
今年上半年，合生创展营业额为138.09亿港元，净利润10.83亿港元，毛利润为37.61亿港元，毛利率为27%，每股基本及摊薄盈利为0.283港元。
其中，物业发展业务为该集团贡献了98.9亿港元的收益，占总销售额的72%；商业地产投资的收入为22.52亿港元，占销售额的16%；基建业务、物业管理及投资业务收入共计16.67亿港元，占销售额的12%。
当前房企普遍笼罩在“化债”压力之下，而合生创展通过两年多的努力，已累计压降负债超过345亿港元，境外公开市场债务已清零。
截至期末，合生创展总资产达2875.26亿港元，较去年基本持平。对于后市，该公司表示：“面对当下市场资产对企业运营要求日益提高的环境，集团将高效把握国家政策落地及城市高品质发展的机遇。凭藉三十余年的品牌力及运营力，在构建房地产新模式的探索中不懈前行，致力成为人民完美生活的缔造者，并为股东创造长远价值。”
品牌力取胜市场
2024年上半年，合生创展实现合约销售额88.5亿元，其中物业合约销售85.26亿元，装修合约销售3.24亿元。
尽管当下的房地产行业仍在经历前所未有的变革与挑战，但市场对于“好房子”的需求仍在。房企之间的竞争也从规模比拼发展成为更精细的品质较量。
合生创展也始终与时俱进，精益求精，对品牌与服务持续迭代升级。
继去年合生缦品牌2.0发布会官宣“与城市共生计划”的品牌生态战略后，今年上半年，合生缦品牌战略服务再升级，提出全新的服务生态系统，发布“全屿生态”战略。从无边际服务理念到至善无痕的服务主张，迈向全屿生态的服务战略，全新产品持续扩大市场影响力，促进品牌溢价能力进一步提升。
数据显示，在今年上半年，缦系产品合计贡献销售业绩61.63亿元，占合生创展总销售业绩的70%。其中缦云上海销售38.42亿元，领跑上海总价2500万元以上的高端住宅市场；缦合北京售出10.45亿元，累计销售额315.95亿元；缦云北京销售7.05亿元，累计销售276.56亿元；缦云广州销售5.71亿元。此外，由合生创展代管代建的缦云ONE项目于今年5月开盘，上半年合约销售额已达20.12亿元。
整体而言，今年上半年合生创展地产交楼销售收入约96.9亿港元，交付建筑面积43.8万平方米，平均交楼价格为每平方米22122港元，同比上涨24%。
截至期末，合生创展的土地储备达2718万平方米。其中，地产板块土地储备约1991万平方米，商业板块土储约727万平米。地产板块73%的土储和商业板块95%的土储都位于一线城市，将带来稳定的收入以及利润。
得益于优质的土地储备及高端精品战略，合生创展毛利率远高于行业不足20%的平均水平。上半年录得毛利37.61亿港元，毛利率达27%。
“白银时代”的商业前景
商业板块是合生创展的另一大看点。合生创展的商业板块业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都、无锡等主流城市，拥有100余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米，超过80%的项目分布在“北上广深”四大一线城市。
今年上半年，合生商业经营收入超20亿元，同比增长10%。在销售额方面，北京朝阳合生汇销售额超35亿元，同比增长42%，日均客流同比增长10%；上海五角场合生汇销售额超30亿元，同比增长35%；上半年新开业的北京超极合生汇通过打造“亚洲第一大穹顶商业”的精神地标，首周累计客流超110万人次，累计销售额近1亿元，社媒平台话题讨论超5000万次。
商业板块运营能力的提升，不仅为合生创展集团带来稳定现金流收入，也为合生商业进行第三方轻拓战略提供了有力支撑。
在城市更新需求与商办资产价值重估的双重作用下，加大轻资产拓展力度是企业实现业务规模增长、利润结构优化的最佳路线。合生创展也早于2015年就打造了商业管理轻资产平台“合商科技”。
据悉，2024年上半年，合生商业轻资产业务首进江苏省无锡市，无锡金太湖合生新天地项目位于市中心，紧邻无锡地铁3号线吴桥站，地理位置优越。
截至期末，商业板块独立第三方的签约管理面积总计113万方，较去年末上涨4%，占合生商业总管理面积20%以上。
下半年，合生还将有更多的商业品牌推向市场。包括在广州东部打造的古村落文化新地标“广州花厅坊”项目，该项目在今年五月首批试运营区域已陆续举办了花灯节、舞龙舞狮、粤剧粤曲等非遗文化活动，其他区域将陆续开放试运营。
“北京超极合生汇西区将计划于年内开业，与东区商业体相结合，打造北京西北部集餐饮、购物、游玩、亲子、新能源汽车、潮流空间等多元业态为一体的公园式商业综合体。”
企业的长足发展还有赖于稳健的财务基本面。
合生创展在中期业绩公告中指出：随着地产行业步入“白银时代”，市场竞争加剧，行业内卷现象日益突显。集团将继续保持审慎稳健的经营操守，持续推进多元经营策略，重视核心竞争力的提升，并在保证财务安全性的基础上积极加强盈利能力。
根据相关统计，2024年，房企到期债券规模为7703.1亿元，与上一年到期余额超9500亿元相比下降19.6%，但整体债务规模仍处于较高水平。
事实上，即便市场持续下行，合生创展仍在维持经营正常发展的基础上，压降负债规模。
截至2024年7月1日，合生创展的有息负债规模为807亿港元（剔除已于7月1日偿还的北京朝阳合生汇CMBS后），累计压降超345亿港元，累计降幅约30%，年均降幅10%左右。
合生创展表示，考虑7月初偿还的81亿港元后，公司一年内到期债务占比从2023年的43%降到28%；剔除合约负债后的资产负债率指标与2023年末基本持平，为59%。
截至2024年中期末，公司公开市场债务仅为89亿人民币，同比下降23%。此外，合生创展7月1日如期兑付朝阳合生汇74.5亿CMBS后，目前境内公开市场仅剩两单CMBS，存量规模为15亿人民币，这些债务均有优质的底层资产（如上海财富广场、天津国际大厦）支持，并且均为单一投资人，基本消除了公开市场违约风险。