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作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro(ID:caimao_shuangquan)

17日，住建部等5部委带着房地产的利好的“组合拳”来了。

1、四个取消：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；

2、四个降低：降低公积金贷款利率、降低首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”税费负担；

3、两个增加：新增100万套城中村和危旧房改造、将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿。

而在土地政策上，盘活存量土地，各种政策支持，比如商业银行、政策性银行的贷款，可以发行专项债来收储土地等。

核心就是，“大放水”终于惠及房地产了。

不少政策已经实施了：

除了北上深和海南部分县市，绝大部分的限购已经取消了；

不区分一二套，统一15%的首付比例；

公积金贷款利率降低0.25个百分点；

不少政策正在加速推进：

比如降低存量房贷利率，根据时间表，大约在10月25日批量完成，最迟在10月31日前完成，大约一年能节省1500亿的利息；

取消普宅和非普宅标准，背后的增值税和土地增值税政策，正在制定中；

可以说，是一大波利好。

最受关注的，就是两个新增。

第一个新增，是100万套的城中村和危旧房改造。

注意措辞，“我们选择在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度”。

1、这100万套，只是增量；

2、采取货币化的方式，而这个方式主要就是货币化安置。

那么存量是多少呢？

2023年，中央就有了超大特大城中村改造的指导意见，主要以城中村改造专项借款的形式，到了今年2月份，正式落地，主要是7个超大城市和14个特大城市受益。

那时候，21个城市预计总金额，大约是1.2万亿。

如果在这个基础上，再加100万套的话，总金额可能将达到或者超过2018年棚改高峰期的1.74万亿。

这100万套新增的前置条件，地级以上城市，群众有意愿，还要征收方案和资金大平衡方案成熟。

政策配套也很多，专项借款、专项债、商贷、税收优惠等。

也就是说，除了超大特大城市，符合条件的地级市，也有机会进入拆迁的范围，普惠性在加大，对这些城市的城中村和危旧房来讲，确实是大利好。

但是，“大拆迁”或者“拆迁暴富”的时代，已经过去了。

这两天，网络流传成都的拆迁地图，非常火，密密麻麻的拆迁项目，确实很震撼，尤其是不少涉及中心城区，评论里面充斥着“上千万赔偿、拿到十几套房”的暴富故事。

但是，这也主要是网友玩梗。

1、无论是专项债还是专项借款，总是要还的，补偿不会无限制，另外，现在房子价值几何，大家心里有数；

2、以往的“货币化安置是楼市上涨推手”，已经不灵了，拆了这么多，该跌的还是在跌；

3、货币化安置，发钱主要是撬动更多资金，进入存量房市场，对市场企稳，还是有作用的；

4、对于多房的拆迁人群，算是一次在楼市变现的机会。

第二个新增，“白名单”信贷规模，要到4万亿。

这个“白名单”也是今年初实行的，主要是对房地产融资，国家给出的解决方案是，精准支持房地产项目融资。

城市的房地产融资协调机制提项目，商业银行筛选，然后对项目审批贷款。

但是，进入“白名单”，不是说就一定能拿到贷款，最终放款权，还是在金融机构，实际获得和申报的需求，并不匹配。

而根据现在的要求，“白名单”应进尽进，已审贷款应贷尽贷，资金拨付能早尽早。

1、城市融资协调机制可以继续审核提名“白名单”，房企可以和银行协商，通过“白名单”备案；

2、原则上，进入“白名单”，银行就“应贷尽贷”；

3、贷款进入监管账户，专款专用封闭管理，银行按进度拨付，项目按需向上下游付款，不卡流程。

到10月16日，已经审批2.23万亿贷款，到年底，要超过4万亿。

也就是说，在剩下的两个半月里面，要发1.77万亿的贷款，月均7080亿，发放贷款速度，是之前的3倍多。

这背后，“白名单”盘活烂尾楼的速度，也在加速提升。

林林总总的政策加码，相关金额已达6万亿。

这波政策利好，后面也有几个趋势：

1、一二线城市尤其是一线城市的价值，被验证了，“虹吸效应”太明显了；

2、对房企的支持尤其是制度性支持在加大，存量土地、存量房产，都在被加入到收储的行列，甚至在办证、付款、违约方面，都有商量的余地，给房企“减负”；

3、两个新增，数据都不是上限，也就是说，后续都有加码的余地，住建部调查的城中村和危旧房，在加码100万套之外，还有120万套没解决；“白名单”今年融资4万亿+，明年大概率也会延续，数字应该只多不少；

4、保障房与商品房，“两条腿”差距在逐渐缩小，保障房的地位也在提升；

5、目前，政策倾向性也很明显，避免新增地方债风险，那么一些地方债务较高的城市，受益可能有限，可以关注一下本地地方负债情况；

6、房地产要触底反弹了吗？目前还有待观察：

未来几个月的房价数据，有没有反弹，反弹了多少；

目前的火热仍在局部，对二三四线除了虹吸，也该有带动；

贷款减负之后，那么存款和贷款的数据，也值得关注一下。

不过，在最大努力下，最大的趋势还是“止跌企稳”。

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