【大河财立方 记者 秦龙】日前，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称REITs新政）发布，这一顶层设计文件的发布标志着公募REITs 从试点正式进入到常态化发行新阶段。

REITs新政有诸多创新，市场化租赁住房入池，丰富租赁住房底层资产的多样性；对消费基础设施进行扩大化解释，解决综合体项目申报难题。

在此背景下，大河财立方聚焦REITs新政背后的政策反响与市场变化。为此，近日，记者采访了中指研究院指数研究部总经理曹晶晶，对相关领域进行分析解读。

大河财立方：随着《通知》发布，商业消费基础设施底层资产迎来放松，市场化租赁项目扩容，这将对房地产行业产生怎样的影响？

曹晶晶：从市场表现来看，2024年前7个月共成立公募REITs产品11只，发行量超270亿元，与历史同期水平相比创新高，公募REITs已逐渐进入常态化发行状态，扩容提速态势显著。

《通知》对底层资产类型进行了扩围，较大程度上丰富了公募REITs的底层资产范围，为企业拓宽了相应的融资渠道，为更多类型的资产投资提供了退出通道，将进一步激发市场活力，有利于提高市场对于长租房、商业、办公等项目的关注度。

对扩容的租赁住房项目严格限定标准和边界也确保了REITs底层资产运营的稳定性和可持续性，在带动更多民间资本投资的同时，也为公募REITs投资者提供了更多的选择。

同时，本次REITs项目申报强调底层资产完整性，“应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围”，也在一定程度上解决了包含多种业态的城市综合体项目在申报过程中如何进行资产分割的难点，并有助于保障项目运营的稳定性。此外，由于只有运营情况较好的优质项目才能获得公募REITs支持，具备较强运营能力的企业或将有机会进一步提升市场份额。

大河财立方：《通知》在资金使用上也进行了松绑。净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购；用于补充发起人（原始权益人）流动资金等用途的净回收资金比例不超过15%。（此前为不超过10%），如何看待此项举措？

曹晶晶：公募REITs是盘活存量资产、扩大有效投资的重要手段，加强净回收资金的管理和使用至关重要。试点3年以来，政策对净回收资金如何使用的规定逐渐完善、优化。与之前政策相比，《通知》取消了用于存量资产收购的30%比例上限，同时提高了净回收资金的补流比例，有助于缓解企业债务压力，提高企业发行公募REITs的积极性。值得注意的是，净回收资金的使用在灵活之余仍从严监管，“不得将回收资金变相用于商品住宅开发项目”红线未变。

大河财立方：从市场观察者的角度，对于REITs发行政策调整与市场完善，您还有哪些期望与建议？比如在商业不动产领域，您认为，未来，独立的酒店与写字楼是否会被纳入REITs的底层资产范围等？

曹晶晶：近年来，酒店、办公用房等存量资产的规模逐渐扩大，未来公募REITs或成为当前盘活存量资源的重要方式。此次《通知》将与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房纳入底层资产范围，不仅在底层资产扩容上迈进了一步，也可在实操层面上对办公和酒店资产发行REITs进行探索和实践。

同时，参考其他地区经验，在REITs市场发展相对成熟的美国，底层资产同样包含办公、酒店等多种业态。值得注意的是，当前国内写字楼市场仍处于下行趋势，未来独立写字楼是否会纳入公募REITs底层资产类型仍有赖于宏观经济和写字楼市场的恢复情况，也有待通过实践逐步积累经验、跑通模式。

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