观点网 8月23日，绿城服务集团有限公司发布了截至2024年6月30日止六个月的未经审核中期业绩公告，而后于8月26日召开了2024年中期业绩发布会。

据参会投资者表示，出席会议的管理层有董事会主席杨掌法、行政总裁金科丽、首席财务官夏云。

投资者转述，杨掌法对行业未来发展仍然看好。他指出，从政策面来看，今年两会以及最近国家住建部部长再次提出了好房子、好服务的问题，也提出了对城市基层治理当中的三大革命的问题。这些概念的提出，既是对物业行业提出了一个新的要求，也是给行业提供了一条很好的发展道路。

对于需求端，杨掌法则认为，不管宏观经济形势如何，人们对于美好生活的追求一定是持续的、不会改变的，所以需求会不断地提升。

他还表示，一个同质化发展严重的行业唯有价格竞争，只有差异化的竞争，满足不同客户不同需求才是高质量发展的一个基本要素。因此，绿城服务围绕着服务的差异化，提供了更多的服务内容分层分级的服务体系，能够更好的去为业主提供服务，满足各方面的这些需求。

因此在他看来，在现在这个阶段，对绿城服务来说是一个最好的窗口期。

在这个窗口期，绿城服务主要在做两件事：提高业绩与加快回款。最终，公司营收利润分别录得同比增长10.6%、21.5%。

各业务板块的表现方面，其中物业服务仍是营收大头，达到60.19亿元，占总收入比重的66.4%，同比增长14.6%；此外，园区服务期内收入17.58亿元，占比19.4%，同比增长6.1%；咨询服务收入11.33亿元，占比12.5%，同比增长5.3%；科技服务收入1.59亿元，占比1.8%，同比下降25.5%。

只不过，在这份成绩的背后，绿城服务仍有许多未完成以及待完成的目标。

上半年的工作

绿城服务上半年工作的其中一个重心在于“抓考核”。

6月26日，绿城服务发布了公司股权激励方案，里面设置一些KPI。其中，针对个人表现设立了一套员工表现考核制度；针对整个集团的业绩表现，则是提出了2024-2026年的三年间，核心经营利润增速需分别比2023年增长20%、40%、60%。

据投资者转述，目前绿城服务所有管理层和员工都是跟公司业绩做了捆绑。其中管理层是通过期权计划与业绩达成强挂钩，项目负责人是通过合伙机制与项目收成挂钩，而一线员工则是通过人效的提升和分佣机制跟个人收入做挂钩。

金科丽表示，所有的考核机制都是跟公司的经营目标做强绑定的，下半年可能还会对与各级管理层的挂钩进一步深化落地。

或许正是在考核的压力下，绿城服务上半年实现核心经营利润为8.93亿元，同比增长25.8%。若下半年能维持这一增速水平，那么今年的KPI便能够保住了。

绿城服务上半年的另一项重点工作是“找钱”。

去年6月，绿城服务曾明确表示，着重对积累的应收账款进行回收。截止到今年6月底，公司贸易应收款规模约为54.8亿元，同比增长16.7%，较上年末增长28.5%。

从客户结构来看，来自C端的占比为53%，B端占比为42%，G端占比5%；从账龄结构来看，一年以内的占比68.6%，1-2年占比18.3%，2-3年占比10%，3年以上约为3%。

夏云提出，公司回款工作的目标为全年综合收缴率提升一个点，以及应收账款余额增速低于整体营收增速。他还表示，通过上半年的一些回款举措，虽然应收账款得到了一定的控制，但是跟公司目标还是有差距。

从上半年的表现来看，通过对客户的因类施策、业务标本监制以及主体责任的落实和收款工具的全面优化，绿城服务实现了物业费收缴率实现提升了一个百分点。

然而，公司上半年应收账款的增速却高于营收10.6%的同比增速，要想取得全阶段性的胜利，在保持收缴率不降的前提下，还需要继续减少公司应收账款规模或者提高营收增速。

夏云亦介绍到，下半年公司将从回款意愿、回款策略与工具、考核机制三个方面去加强回款的工作。

关于回款，金科丽指出公司的目标是现金流覆盖归母净利润一倍以上。截至6月底，绿城服务现金及现金等价物约为30.26亿元，较期初减少约15.14亿元；公司经营活动所得现金净额为-3.6亿元，而同期公司归母净利润为5.05亿元，离目标尚有一段较长的距离。

夏云指出，2024年下半年，公司会进一步加强预售的管理和应收账款的回款工作，预计到年底账面现金会有进一步的增加，目前预测跟去年底同比会有15%以上的增长幅度。

待完成的目标

绿城服务是一家喜欢设立目标的物企，这么多年曾定下过不少目标，有些实现了，而有些很难实现。

比如在2020年度业绩报告会上，绿城服务方面就提出五年内实现营业收入增长5倍的计划。当年公司收入为101.06亿元，要想实现上述目标，便需要在2025年或之前达到505亿元左右的营收规模。

只是，从当下的市场环境以及结合公司的具体情况来看，这一目标肯定无法达成了。

2023年，绿城服务收入为173.93亿元。而根据公司披露的2024中期业绩，绿城服务期内实现收入为90.68亿元，同比增长10.6%，按上年的增速来算，公司2024全年营收规模在200亿元以内，四年也不过堪堪增长2倍，要达到5年5倍几乎不可能了。

报告期内，绿城服务毛利达到17.44亿元，同比增长14.0%；期内利润为5.23亿元，同比增长21.0%；归母净利润为5.05亿元，同比增长21.5%。

上半年，为了提高毛利率，绿城服务关停并转了66家非主营业务企业，杨掌法表示下半年将会进一步推动非主营不良业务的关停并转。

最终，公司录得整体毛利率为19.2%，成功止住下跌趋势，同比微增0.5个百分点，而这也是公司在2023年业绩发布会上提出的毛利率改善目标。

同样是在2023业绩会上，绿城服务方面还提出2024年要保持核心经营利润增速高于规模增长。其中核心经营利润的增速不低于15%，规模的增速不低于10%。

从上半年的业绩来看，该公司暂时达到了这一目标。

截止到报告期末，绿城服务在管面积为4.82亿平方米，较2023年同期增长16.2%，低于25.8%的核心经营利润同比增速。此外，公司储备面积3.58亿平方米，较2023年同期下降5.7%，或净减少2150万平方米。在管项目达到3356个，覆盖了全国31个省、直辖市和自治区，以及203个城市。

在外拓方面，绿城服务上半年实现物业新拓年饱和营收15.7亿元，新拓平均物业费单价3.7元每平方米每月，均超去年同期。其中，非住业态新拓年饱和营收为8.1亿元，占比52%，首次超过住宅业态。

杨掌法认为，外拓市场竞争的格局会越来越开放，越来越市场化，服务需求会越来越多，服务要求也会越来高，关键在于要修炼自身内功。

他指出，物业行业目前还是一个非常分散的行业，市场竞争的激烈程度远远不够，唯有激烈的市场竞争才能够推动行业的进步，“市场竞争并不可怕，可怕的是没有竞争。”