相信大家都有所耳闻
这个月初，绿城创造了一个记录
以13.1万/m²的楼面价、48亿元的总价，拿下了上海徐汇滨江的一块住宅用地
一举刷新了融信8年前创下的10.03万/m²楼面价纪录
正式登顶全国新的“单价地王”
更夸张的是，当天土拍刚结束没多久，就有传出绿城负责该地块的工作组已经进驻现场了
图源小红书@魔都害人精
照这个速度，该豪宅项目很可能今年年底就入市
同日拍下的虹口江湾镇地块，也在两天后就公布了初步的规划方案
毫无疑问，这既是绿城的速度，更是绿城的底气
说句实在话，我好像很久都没怎么听到“地王”这个词了
自2021年开始严格控价之后，各个热点城市的地块价格和涨幅都有限，“地王”也越来越少出现在公众视线中
直到这次徐汇滨江地块，全国地王重出江湖
大家才发现，那个爱拿“地王”的绿城，终于又回来了
01
那些年，绿城在全国拿下的地王
不数不知道，一数吓一跳
原来绿城已经拿下了江浙沪两省一市的多块地王
数据来源网络资料，仅供参考
包括开头提到的8月拿下上海地王
还有早在2016年，杭州拍下的武林地块，折合楼面价45368元/㎡，楼面价一直保持到现在
算上今年3月在苏州两次出手，从45455元/㎡到65022元/㎡，两度刷新了江苏的楼面价纪录
这么多年时间里，绿城一直在深耕长三角，充分发挥优势
截止7月，绿城今年拿地金额约为228亿，其中173亿左右的投资集中在长三角，约96亿给了杭州“大本营”
等于说，每投出去100元拿地，就有近76元都花在长三角，42元都是给杭州
尽管上海、杭州、南京、苏州这些一二线城市的核心地块，可以走流量与规模
但拿地难度也是越来越大，每次拿地都是多家竞争、上百轮的激战
绿城又把目光投向了长三角三四线城市的优质项目
这两年，陆续在浙江省内的义乌、宁波、余姚、湖州、台州等地拿地，苏南则主要看昆山、常熟
锚定富豪客群，差异化的用低密产品力打开市场，精准切中在场的真实改善需求，提高项目的利润率
像我们前阵子看过的义乌凤起潮鸣项目，今年三次开盘热销35亿元，妥妥的当地销冠
双会所一共约6000㎡，集齐了十六大高端场景于一身，堪称当地“天花板”，丝毫不逊于上海豪宅的水平
当然，不仅仅光在长三角拿地，绿城在全国其他城市也有不少地王
数据来源网络资料，仅供参考
2010年，绿城在青岛成功买下市区的“钻石地块”，联合山东高速推出了深蓝中心项目
2021年又摘得了青岛集中供地以来诞生的第一个地王：市北区开平路45号
地块本身体量并不大，绿城还是打造了当地的首个诚园项目
而绿城在西安也早有大手笔落子，2017年就推动了西安全运村的建设
西安全运村交付实景图
并在2021年拿下了西咸新区101.878亩的住宅，成为新晋地王
今年3月，绿城在福州经过48轮竞拍，竞得台江区宗地2024-01号地块，成交楼面价27712元/㎡，溢价率达12.8%
既是此轮土拍的单价地王，也是住宅溢价王
还有像北京，绿城虽然没拿下过全市的“地王”，但几次出手的表现也可圈可点
一次是2015年，以高达3.22万元/㎡的楼面价，拿下了门头沟“地王”，联合中交、平安开发打造出了西山燕庐项目
北京西山燕庐实景图
还有一次是2017年，以86亿元的总价拿下了位于石景山五里坨的地块，这也是北京有史以来成交价格第二高的地块
盘点了这些年，绿城在各地拿下的“地王”们
不禁感叹，似乎只有绿城敢于不断地刷新许多城市甚至整个行业的纪录，也只有绿城才能超越绿城
02
杭州的地王项目，到底有多不一般
聚焦到绿城单个的地王项目
我们先来看杭州市中心的豪宅——凤起潮鸣府
说起来，这个雄霸了8年的地王，诞生也是非常难得
据资料显示，2015年9月到2016年5月，不到一年的时间，是杭州土拍史上一段非常短暂的“价高者得”时期
这块市中心的宝地，刚好就是在2016年3月23日挂牌出让，吸引到了包括绿城在内的16家房企竞价
最终，绿城以37.35亿竞得，溢价率109.38%，折合楼面价45368元/㎡，刷新了杭州涉宅单价的地王纪录，且一直保持到现在
2018年开售，高层住宅户型面积147到455㎡，均价为79800元/㎡
在杭州寸土寸金的城中心，建起有园、有林的中式宅邸，面积在290到450平，总价在6000万到1.4亿元一套
这样极致的居住体验，除了绿城，恐怕没有第二个开发商可以做到
不论是标志的铝板、石材和大面玻璃结合的外立面，还是升级迭代的多重园林景观
以及围绕项目成立的“悦潮鸣服务团队”
不仅提供邻里文化、健康教育、私厨服务、高端家政、养生休闲、文化创意等全方位生活服务
图源：凤起潮鸣
还针对每位业主不同的喜好、品味，形成定制化专属服务
由此，开创了绿城围绕高端住宅建立的独立品牌——“E.O管家服务体系”的先河
细节处的点点滴滴，共同将“凤起”系列推向了最高端配置，树立了杭州顶豪的典范
中介表示，现在的表现依旧非常抗打，二手房价还维持在15万元/㎡，每年的挂牌量和出租量都不多
属于是杭州终极改善的天花板，有钱也未必能买得到
03
苏州的地王项目，堪称别墅史上的孤品
而绿城苏州地王的故事，最早要追溯到15年前的宋卫平时代
2009年，绿城以36亿元、25亿元竞得苏州苏园土挂（2009）06号地块、苏园土挂（2009）07号两幅土地
其中06号地块折合楼面地价33668元/㎡，一举夺得全国楼面单价地王，超出土地底价250%
这两块地后来诞生了苏州园区的两大豪宅——桃花源和御园
开发过程中，绿城引入了融创进行合作
由绿城产品打底，融创操盘营销，打造出一个地产开发史上的孤品项目：桃花源
作为全球首个岛上的中式园林别墅，苏州桃花源由351栋中式合院组成
沿湖大合院更是足足有1000个平方，总价一个小目标起步
从示范区到项目实景，从大量的手工定制，再到非遗团队“香山帮”设计的园林细节
图源：苏大楼
包括门窗的细节、屋脊的造型、园林的土壤、树种的精选等等
都堪称别墅的登峰造极之作，收获了“中国十大超级豪宅”等数不尽的荣誉，在CNN评选的“2016年全球最贵房产”榜单上名列第一
御园则是绿城继北京御园之后，将最高产品线首次带到苏州，实现了苏州园林的东方艺术与法国古典主义的西方艺术相结合
图源：金鸡湖地产
项目占地15万平方米，容积率仅为0.77，由4-5层平层官邸、两层合院别墅和一座高端会所组成
坐拥金鸡湖一线湖景，周围有李公堤商业街、五星级酒店还有高尔夫球场和山姆超市，地段和配套都没得说
这两大顶豪，成交均价长期在10万+/㎡，也给绿城带来了又一个城市顶级住宅的开发模式
随着绿城进入苏州15周年，连着拿下两块低密度的地王，又将在年内带来玫瑰园和逸庐两大项目，继续刷新苏州豪宅的城市天花板
04
对比来看，这两年诞生的地王，和2015、2016年时期逻辑不同
当初是楼市上行期，开发商争夺“高价拿地 高价卖房”
动辄翻两三倍的超高土地溢价，一波又一波地王横空出世
一方面大家都在拼规模，施行全国化策略，以保证充足的土地储备
另一方面也是借地王营销，流量拉满
现在到了楼市下行期，各地的土地供应减少
开发商更加聚焦核心城市的优质地块，争做豪宅项目，地王呈现出了一种“马太效应”
可以说，过去的地王市场，主要靠的是开发商谁胆子大，敢出高价
今天的地王市场，大浪淘尽，各个地王的底色也变得一目了然
更看重开发商的质量，绿城就是一个典型代表
作为地产行业头部房企，绿城这些年来也在不断调整土储策略
这两年主要确定了优质城市核心宅地的拿地战略：高价拿，高价做，高价卖
持续向高能级城市、核心板块集中，一二线城市货值占比80%，同时更注重安全性、突出流动性、均衡盈利性
既通过产品力溢价，实现卖得好，还在持续缩短开发周期，做到卖的快
相信整个市场也呼唤有更多的“绿城”出来拿地