前阵子刷小红书，被熙地港刷屏了！
这些内容相似，铺天盖地都是在晒图吐槽餐饮区空铺严重的。
回想前两年，熙地港一度是东区的商业扛把子，繁华与活力的代名词，是年轻人逛街聚餐的首选地标。
谁能想到，再次提到熙地港，小红书上却是一片惋惜和困惑的声音。
不禁让人想问，熙地港这是怎么了？
1
忘了啥时候开始，去熙地港的次数越来越少了。
即便偶尔去一趟，目的地基本固定在了B1的鲜风生活。
至于1F以上是什么样子，记忆模糊得跟上辈子一样。
上周，趁着去鲜风生活的机会，我特意走上了久违的楼上。
普通工作日的正午十二点，按理说是餐饮最热闹的时段，熙地港4F呈现的景象，却与小红书上流传的描述惊人地一致。
空铺林立。
肉眼可见，差不多有10来间铺子都被厚厚的围挡封得严严实实， 上面千篇一律地写着“装修升级中，敬请期待”的字样。
这些围挡背后，既有零散的小铺子，也有面积目测超过300㎡的大铺子。
连那些转角处、昭示性极佳的黄金铺子，同样空置着，对着冷清的过道。
有些空铺更是成片相连，形成了一整段围挡墙，视觉冲击力十足，透着一股萧条。
不夸张地说，放眼望去，4F餐饮区，近三分之一的铺面都处于这种围挡中的状态。
要知道，4F餐饮区以前可是餐饮品牌方挤破头都想进驻的地段。
常常是上一租户的合约还没到期，早有品牌想着如何把铺子给拿下来……
眼前这种大面积、长时间的铺位空置，显得格外刺眼和反常。
这在熙地港，还是从未见过的。
餐饮业态讲究的是人气和时效，正常情况下，极少会进行如此大范围、长时间的调整。
更何况，不少空铺已经“装修升级”了不止一年半载，还在“敬请期待”中……
2
熙地港4F的困境，绝非一日之寒。
早期的熙地港有着非常明显的标签，快时尚。
有快时尚巨头UNIQLO、UR、ZARA、H&M坐镇，再加上FOREVER21、BERSHKA等快时尚品牌填空，收割了不少年轻人的心，基本上开业即出圈。
随着快时尚的落寞，熙地港开始转型，去快时尚转亲子。
这一转，问题出现了。
郑州做亲子的商业太多，熙地港的亲子又不够极致，难以突出重围。
导致熙地港的标签开始模糊，即不快时尚，又不亲子，反倒是新能源汽车越来越多，有点汽车城的意思。
偏偏这个时候，后浪凶猛。
银泰inPARK崛起，郑东万象城即将开业，东区早已不是熙地港一枝独秀的时代。
这些新商业体量远超熙地港，凭借更强的营销势能和更新鲜的体验感，精准分流了大量年轻客群和餐饮消费力。
消费者有了更多元、更新鲜的选择，平平无奇的熙地港不再是首选，餐饮品牌组合又缺乏亮点，客流被稀释。
特别是银泰inPARK、郑东万象城这俩巨无霸商业，餐饮占比高，大量餐饮品牌或撤离、或观望。
另一方面，消费习惯早已不同往日。
口罩三年给每一个人留下的打击是实实在在的，每个人的价值观、选择标准早已发生改变。
面对一年不如一年的现实，每花一块钱都要仔细考虑。
于是在消费降级的大环境下，越来越多人开始将目光转向平替，更注重性价比，更加理性。
三四十块一杯的星巴克，换八块八的库迪味道差不了太多。
追逐当季爆款，不如穿基础款舒适百搭。
过去可能还觉得买便宜商品是一件有点掉价，现在则更注重精神层面的优越感，比起只看品牌、广告盲买的普通消费者，薅羊毛反而更让人自豪。
本身B1不被当做购物中心的核心区域，运营成本相对低一些，留给门店利润空间的还算可以。
再加上B1业态偏中低端，商品的价格往往不高，有了1F对比，变相提高了性价比。
当年轻人沉浸于B1奶茶、小吃、潮玩的轻松闭环时，熙地港4F高成本、低频次的正餐显得格格不入，在消费降级、客流分流的夹击下商户难以为继。
熙地港B1虽有鲜风生活，但B1以上的业态既失独立吸引力又无法承接地下有限人流，战略失焦使其彻底掉队。
3
不难看出，面对激烈竞争，熙地港的运营管理是不够灵活的。
根本原因在于熙地港是由塔博曼和王府井共同打造的，且运营管理主导权长期在塔博曼手中。
塔博曼是美国的开发商，商业视野前瞻、商业经验丰富，但其管理模式高度集权，对郑州瞬息万变的消费偏好、商圈竞争的残酷烈度，存在认知隔膜与反应滞后。
这直接导致本地运营团队在面对激烈的本地化竞争、急需快速响应的业态调整或招商策略时，往往缺乏足够的自主决策空间，给运营套上了沉重的枷锁。
这两年郑州商业环境不太行，餐饮开店越来越谨慎，普通商业招商非常难。
餐饮品牌更倾向于租金更低的非标商业，或是流量更大、声量更高的银泰inPARK、郑东万象城。
塔博曼对熙地港的租金要求又特别高，执着于维持过往的高水准。
可时代不一样了，熙地港流量下滑、单店效益下降，高昂的固定成本疯狂劝退餐饮品牌。
与其苦苦支撑，不如挪一挪地，4F铺位空置开始蔓延。
直至空置带来的负面影响日益深重，熙地港才被动调整了租金，试图降低门槛吸引新鲜血液。
可惜这一决策来的太慢了，早已错过了最佳的调整窗口期。
现在熙地港的空置率比前段时间略有改善，新增了很多小餐、茶饮，但回不到过去。
当对手灵活出拳、精准卡位时，熙地港的决策却困在一轮一轮的汇报中。
运营管理的枷锁、滞后市场的租金策略与错失的招商窗口期相互叠加，让4F有了这般萧瑟图景。
若不能从决策机制上打破运营管理的桎梏，赋予本地化运营真正的敏捷与魄力，熙地港的空铺围城可能难以逆转……
