观点网 作为华夏深国际仓储物流REIT之后的2024年第2只仓储物流REIT项目——华泰紫金宝湾物流REIT认购已经结束。

根据公告，华泰宝湾物流REIT发行价格定为4.062元/份，计划发行份额为3亿份，本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。

按发售价格4.062元/份和3.00亿份的发售份额数量计算，本次发售预计募集资金总额为12.186亿元。

认购结束

据悉，本次初始战略配售发售份额为2.28亿份，占发售份额总数的比例为76%；网下发售的初始基金份额数量为0.504亿份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%；公众投资者发售的初始基金份额数量为0.216亿份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。

截至2024年9月11日，《发售公告》中披露的25家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为2.28亿份，占基金发售份额总数的比例为76%。

《发售公告》中披露的18家网下投资者管理的20个有效报价配售对象已全部按照《发售公告》的要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为0.6027亿份。公众投资者的有效认购户数为5018户，有效认购基金份额数量为82,054,925份。

华泰宝湾物流REIT公告披露了比例配售结果。

战略配售方面，本次募集的战略配售基金份额与《发售公告》中披露的拟募集的战略配售基金份额一致，基金战略投资者有效认购申请确认比例为100%。

网下发售方面，网下投资者有效认购申请确认比例为83.62369338%，最终确认份额保留至整数位。公众发售方面，基金2024年9月9日(公众发售最后认购日)公众投资者有效认购申请实际确认比例为26.32369500%,最终确认份额保留至整数位。

产城园区评论获悉，华泰宝湾物流REIT由华泰证券资管担任基金管理人和资产支持证券管理人，宝湾物流为发起人及运营管理机构。

宝湾物流是中国南山集团旗下高端物流设施投资平台，截至2023年12月底，在全国范围内拥有或管理82个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾960万平方米。2024年，计划新增开工5个项目，总建筑面积约43万平方米；计划交付6个项目，总建筑面积约90万平方米。

就基金项目的资产情况来看，华泰宝湾物流REIT初始投资的基础设施项目包括三个子项目，分别是天津宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园，合计占地面积61.62万平米，总建面32.31万平米，总可租赁面积31.7万平米。

值得关注的是，于今年初，华泰紫金宝湾物流REIT项目曾针对交易所受理意见进行回复，删除了底层资产估值最高的廊坊宝湾物流园项目，并将纳入REITs项目发行的底层资产估值较首次申报时下降幅度6.55%，出租率方面和部分项目租金也进行了调整。

彼时解释是：因廊坊市高标仓新增供应较多，当地仓储物流市场出现较大波动，整体空置率大幅上升、去化压力较大，出租率和租金水平有所下降，且预计市场下行趋势短期难以逆转。

底层资产

宝湾物流总经理冯海虹曾在2024博鳌房地产论坛表示，从2022年就开始提交各项资料，走完所有的流程到发行，华泰宝湾物流REIT走了两年。

“这两年，我们深刻感受到从小甜甜到牛夫人的变化，从每一次路演过程当中和投资人交流，感受到投资人对租金和现金流的关注。”她表示，在公募市场上要把资产运营好，更多的是要依靠底层资产的运营能力，让投资人充满信心。

最终，华泰宝湾物流REIT以天津宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园作为基础资产申请首次公开发行。

具体来看，天津宝湾物流园均为单层高标仓，合计16栋，截至2023年底可出租面积152,235平方米，已出租面积148,935平方米，出租率为97.8%。2021-2023年历史平均出租率为99.7%，平均租金单价为24.29元/平方米/月。

南京宝湾物流园均为单层高标仓，合计7栋，截至2023年底可出租面积107,773平方米，已出租面积105,530平方米，出租率为97.9%。2021-2023年历史平均出租率为92.8%，平均租金单价为31.48元/平方米/月。

嘉兴宝湾物流园均为单层高标仓，合计5栋，截至2023年底可出租面积56,998平方米，已出租面积56,998平方米，出租率为100%。2021-2023年历史平均出租率为97.2%，平均租金单价为36.28元/平方米/月。

根据戴德梁行出具的拟购入基础设施资产评估报告显示，截至2024年3月31日，华泰宝湾物流REIT三个基础设施资产估值合计12.17亿元，平均估值单价3765元/平方米，时点出租率分别为99.7%、98.7%和100%。

营收方面，基础设施项目于2021年度、2022年度、2023年度以及2024年1-3月营业收入合计分别为1.02亿元、9759.68万元、9513.86万元和2429.93万元。

产城园区评论获悉，根据披露的可供分配金额预测表，华泰宝湾物流REIT于2024年4-12月预计营收7363万元，净利润2.78万元，可供分配金额3888万元，净现金流分派率4.51%（年化）。2025年预计营收9650万元，净利润-145万元，可供分配金额5500万元，净现金流分派率4.52%。

若从二级市场来看，据了解，目前市场已有红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏深国际REIT四只仓储物流类REITs上市。截至9月12日收盘，四只仓储物流类REITs均跌破了发行价。

不过，今年上半年，REITs二级市场价格已有所回升。近期，各基金中期报告陆续公布，从中可知上半年机构投资者持仓比例显著提升，前三大类投资人是保险、券商和产业。