【大河财立方 记者 秦龙】日前，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布（以下简称《通知》），这一顶层设计文件的发布标志着公募REITs 从试点正式进入到常态化发行新阶段。

《通知》有诸多创新，市场化租赁住房入池，丰富租赁住房底层资产的多样性；对消费基础设施进行扩大化解释，解决综合体项目申报难题。

在此背景下，大河财立方记者聚焦公募REITs在租赁住房、商业不动产领域，通过企业与专家视角，报道该领域政策反响与市场进展。大河财立方记者邀请同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫，对相关领域进行解读。

大河财立方：《通知》对基础设施底层资产进行了扩大化解释，商业不动产领域主体扩容。除百货商场、购物中心，酒店和商业办公用房在一定条件比例之下，还可纳入项目底层资产。如何看待此项措施？

宋红卫：该政策对盘活带有酒店和商业办公用房两类资产的混合资产而言是比较大的利好。它打通此类资产整体退出通道，提高资产流动性。同时，这也会提高资本市场对于投资存量资产的积极性和信心。需要指出的是，该政策也解决了混合资产在政策管理上的一些难点，比如建设用地规划许可证的“切割”问题。

目前，政策对于两类资产的比例有所限制，对于不高于比例限制的项目是利好，但能否顺利发行，还要看酒店和商办的具体运营情况。

大河财立方：此次《通知》将“市场化租赁住房”纳入了试点范围，租赁住房领域扩围至四大类型，除了此前的保租房、公租房，也包含由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。您如何看待这一举措？

宋红卫：该政策对于租赁行业也是巨大利好。将专业机构自持租赁纳入底层资产，打通了专业机构自持租赁项目的推出通道，降低了资金压力，在一定程度能够扭转专业机构倾向轻资产管理输出的倾向，能够提升专业机构在长租公寓领域扩大持有类租赁项目投资的积极性，对于进一步完善租赁市场具有积极的影响。

将园区入驻企业配套服务的租赁项目纳入底层资产，能够解决入驻企业员工的居住问题，尤其是在核心城市部分园区周边面临的租赁住房供应相对不足的问题。这不仅有利于产业导入和招商引资，还对城市长期的经济增长有积极影响。

大河财立方：近两年来，随着公募REITs政策环境的逐渐完善，持有优质存量资产的房企迎来更多机会，越来越多房企参与公募REITs的首发或扩募。您如何看待这一现象？

宋红卫：从发展阶段来看，我国已经进入存量资产时代，存量资产对于打通投融管退通道的迫切性快速上升。同时，可以看到我国在金融以及房地产领域的政策也在不断地完善和成熟，这对于房地产金融领域进一步发展有积极意义。

越来越多的房企参与公募REITs，既反映了房企在资金方面的压力，也让我们看到了存量资产的投资机会。尤其是进入存量时代后，住宅领域的投资机会已经明显收缩，近两年来，包括房企在内的很多企业和投资机构都在关注持有类资产的投资机会。

大河财立方：从市场观察者的角度，对于REITs发行政策调整与市场完善，您还有哪些期望与建议？比如在商业不动产领域，您认为，未来，独立的酒店与写字楼是否会被纳入REITs的底层资产范围等？

宋红卫：未来，REITs配套制度需要持续完善，比如审核流程、‌项目材料申报、‌信息披露等配套规则，再如‌优化发行询价机制，‌夯实REITs业务法律法规基础，通过制度建设‌以提升市场的规范性和透明度。

我认为，REITs还会进一步扩容和完善，独立的酒店与写字楼也有望纳入REITs底层资产，但是相关的管理制度需要跟上，比如建筑规划许可证的“切割”等。

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