【大河财立方 记者 秦龙】6月12日，新城发展（简称新城）发行3亿美元的美元债券，簿记认购金额超过8.8亿美元，最终票面利率11.88％。

这意味着，时隔近3年，民营房企重启境外资本市场融资，引发业内关注与热议。

缘何是新城成功发行美元债？

在房地产市场下行和房企境外债券频频违约背景之下，2023年以来，房企境外债融资渠道严重受阻，鲜有房企发行境外债券。特别是，近三年来，民营房企更是未有发行境外债成功案例。

今年2月，混合所有制房企绿城中国成功发行5亿美元8.45%优先票据。绿城中国率先破冰后，新城开始试探“水温”。3月底，有市场消息传出，新城筹划发行美元债，正在与投行接洽。

三个月后的6月12日，新城发布公告，宣布与多家证券公司签署关于发行3亿美元的11.88%优先票据的购买协议。该票据预计于2028年到期，发行日期为2025年6月12日。公告表示，票据已经获得新交所原则上批准上市。

至此，新城成为近三年来，首家成功发行境外债的民营房企。

缘何是新城成功发行美元债？和绿城中国有背后央企背书不同，受访人士表示，在当下房地产市场环境之下，新城境外债融资得以重启，这有赖于吾悦广场的资产基本面和运营能力。

“一是新城没有债务违约，信用还是正常的。二是新城持有不少资质良好的经营型物业，比如吾悦广场。”镜鉴咨询创始人张宏伟在接受大河财立方记者采访时表示。

在5月26日召开的新城控股2024年股东大会上，新城董事会主席王晓松透露，近两年，随着市场形势的变化，新城已将更多精力从开发板块投入到商业板块。商管是公司的基本盘和未来发展的基石。

年报显示，截至2024年底，新城开业及在建的吾悦广场城市综合体达200座，已开业173座，出租率97.97%；全年实现零售额905亿元，同比增长19%；实现商业运营收入约128.08亿元，同比增长13%。

今年，新城的商管业务继续保持双位数增长，前5个月实现租金收入约53.74亿元，同比增长12.01%，实现商业运营收入约57.60亿元，同比增长12.00%。

新城商管业务的稳健发展不仅为新城创造稳定的现金流，亦成为其再融资的基石。

中金公司在近期的研报中指出，新城属于少数保持财务端安全的老牌民营房企，信用债兑付确定性高，商业运营业务是托底业绩、结构调优的核心动力，给予跑赢行业评级。

利率偏高，信号意义大于实际意义？

对于新城成功发行3亿美元债，多名受访人士对大河财立方记者表示，这意味着民营房企境外债融资渠道重启。但部分业内人士指出，该事件信号意义大于实际意义。其中，外界质疑最多的一点是高企的利率。

克而瑞统计数据显示，2020—2023年房企境外债券融资平均利率分别为7.46%、5.99%、6.61%和8.04%。而此次新城发行境外债，其票面利率逼近12%，比前几年房企境外债券融资平均利率高出几个百分点。

“票面利率11.88%，成本太高，对于其他房企没有太大借鉴意义。接下来，新城的利息支出会很高。”一名头部上市房企投融资部门从业人士对大河财立方记者说。

高息发债背后，新城或有些许无奈。据新城控股2024年年报，尽管其具有889.99亿元年营收和7.2亿元净利润，但是其经营现金流量净额同比减少了85.12%，为15.12亿元；投资现金流量净额13.5亿元，同比增加15.68%；筹资现金流量净额为-90.88亿元，同比收窄54.75%。

记者还注意到，此次新城发行境外债的目的是为了借新还旧。

新城在披露境外债发行情况的同时，还公告称，针对即将到期的两笔美元优先票据，发起同步现金收购要约：其一为公司发行的2025年7月到期、票面利率4.45%的优先票据，未偿还本金金额为3亿美元；其二为其子公司新城环球有限公司发行的2025年10月到期、票面利率4.625%的有担保优先票据，未偿还本金金额为3亿美元。以上要约资金来源，为新票据发行收益及内部资金融资。

分析人士认为，11.88%的利率相比4.45%、4.625%看起来已高出很多。但放到美元债发行筹备所需时间、当下国际汇率及美元债进入降息通道的大环境来看，相比利率水平，民营房企重启境外融资的意义更加重大。

中指研究院企业研究总监刘水表示，与境内融资相比，美元债融资成本偏高。“一方面，美元利率仍维持在较高水平，美联储保持观望态势；另一方面，房地产行业虽然在逐步复苏，但当前房地产行业仍面临一定的不确定性，投资者对房企债券的要求回报率仍然较高，尤其是对于民营房企而言，其风险溢价相对更高，因此需要提供更高的利率来吸引投资者。”

“利率这么高，也意味着境外金融机构对目前国内的民营开发商的经营发展，还有一定风险方面的担忧。”张宏伟说。

尽管市场对新城发行高息境外债有所质疑。但好消息是，市场预期正在转好。

刘水认为，新城为其他民营房企重启境外融资提供示范效应，有助于修复国际资本市场对中国民营房企的风险预期，提振行业信心。不过，当前境外融资窗口仅出现一定开启机会。因国际资本市场不确定性仍存，且投资者对房地产行业的风险偏好尚未完全恢复，后续需观察市场反应和更多房企融资情况，才能判断窗口能否持续稳定打开。

“总之来说，民营房企开始发美元债是一个标志性的事件。这代表着它们的信用开始正式恢复，境外债融资渠道正进一步打开。接下来，滨江、龙湖等这些资质比较好的民营房企也有发行境外债的机会与可能性。”张宏伟表示。

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