安居，得以乐业 ；乐业，方能兴邦。从一处“安身立命之所”，到“居者优其屋”再到“共同缔造温暖社区”，人们对更优居住空间的追求从未止步。党的二十大报告指出，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。老旧小区承载着城市建设的记忆和社区演进的文化脉络，同时也面临着设施陈旧、楼体老化、功能缺失及安全隐患等问题。在这一背景下，老旧小区改造已然成为城市更新中的关键一环。近年来，广东省以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，依据城市体检结果和居民意愿，聚焦“楼道革命”“环境革命”“管理革命”，推动城镇老旧小区改造“提档升级”。
佛山改造后的海棠村小区门口
问题导向，统筹推进促提升
城市体检是实施城市更新行动的重要基础。根据住房城乡建设部《全面开展城市体检工作的指导意见》，城市体检要求各地以问题为导向，划细城市体检单元，重点关注群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。广东省在改造前对老旧小区开展体检工作时，往往面临着群众意见难统一、部分诉求过高、思想工作难度较大等共性问题，协调工作困难。此外，由于建成时间已久，老旧小区地下管道情况复杂，改造涉及面广，非常讲究设计方案。
在一次次的创新探索中，广东省逐渐明晰破题思路，贯彻“以人为本，共同缔造”的总路径，坚持问题导向，紧盯短板弱项，结合人民群众需求与基层治理需求，扎实完成方案设计。通过牵头组织各街道办、居委会对辖区内小区居民进行民意需求问卷调查，组织人员实地踏勘小区现状，确保改造符合小区肌理，而非流于形式。积极召开方案汇报会议，邀请属地街道、居委会共商方案，坚持问需于民、问计于基层。通过共同缔造，充分提升居民主观能动性，确保改造内容符合群众需求，解决基层实际问题。
盘根错节、私搭乱拉的“空中蜘蛛网”就是老旧小区治理的一大顽疾，存在不小的安全隐患。在“三线”（弱电部分）改造推进过程中，广东省存在改造效果不理想、协调难度大、四大营运商要求和标准不一、改造资金难以落实等问题。针对这种现象，广东省佛山市出台了《佛山市城镇老旧小区“三线”（弱电部分）改造工作指引》，积极推动运营商牵头按照国标开展“三线”（弱电部分）改造，确保整治效果。在改造过程中，统筹同步实施各类市政专业管线改造，力争实现“一次改到位”。小区内基础设施进场施工前完成技术交底、图纸会审等工作，多次组织供水、燃气、供电、弱电等专营单位召开协调会，会同相关职能部门共同研究，确保在雨污管网开挖时同步完成供水、燃气、弱电等管线下地，避免反复开挖扰民。
广东省佛山市同步实施管线改造现场
内外兼修，改出新“面子”实“里子”
如今，居住空间已非一砖一瓦的简单空间堆砌，新一轮老旧小区改造在完善水、电、气、路等民生基础设施的同时，整合资源推进小区各类专项工作协同实施，丰富养老、托育、便民驿站等社区服务供给，打造民心工程和发展工程。
走进广东省中山市松苑街、松苑横街小区，三五位老人正围坐在树荫下聊着闲话家常，孩童尽情奔跑嬉闹。原本破旧的居民楼外立面如今已焕然一新，杂乱的“三线”或下地或入管，天然气已接到居民家中，智能停车系统建成投入使用。居民脸上洋溢着幸福的笑容，对改造后的环境无不点赞。“居民最关心什么，我们就先改造什么。得知小区要实施改造，居民纷纷建言献策，贡献的好点子可太多了。”社区工作人员表示 ：“此番改造除了解决停车占用消防通道、建筑老化、配套设施滞后、风貌破旧等问题，还积极推动党群服务圈与‘15 分钟社区生活圈’深度融合，打造风雨连廊连接起的社区‘城市幸福加油站’，设置有邻里会客厅、楼栋长工作室、近邻议事厅、共享工具房、智慧图书角、‘衣心衣意’裁缝店、社区便民活动室等便民服务区域，着力打造党群服务阵地、做实资源枢纽站、搭建社区治理链、绘就幸福生活线，实现民需与服务的双向奔赴。”
广东省汕头市通过推进老旧小区公共区域无障碍环境建设和适老化改造，补充社区养老模式和条件，以满足老年人群体对美好生活的不断追求。金珠园小区针对老年人群体行动不便及精神文明追求的特点，充分考究公共区域内老年人的出行需求和社交需求。在出行安全方面，楼道出入口设置无障碍坡道、楼道内增设扶手、小区内充分安置公共座椅。在满足精神文明方面，充分挖掘闲置场地进行统一的规划改造，以点带线、以线带面，形成统一和谐的串联式公共空间，满足小区老年人休憩、社交、文娱活动等需要。截至目前，汕头市已建项目已实施适老化、无障碍改造的小区有 91 个。
在改善居住条件、提升生活品质的同时，老旧小区改造更是一种对城市空间、社会结构和文化记忆的再认识与重塑的过程。如何在保留老旧小区历史记忆的同时，实现现代生活的便利，是对规划者智慧的考验。
广东省汕头市华文社区口袋公园（改造后）
多元主体参与，美好社区共同缔造
城市更新项目投资需求大、周期长，单靠财政投入难以长久，改造资金如何筹措？广东省广州市积极破解资金紧缺难题，推动社会力量广泛深入参与老旧小区改造工作，制定引入社会资本参与改造试行办法，鼓励社会资本通过“EPC+O”、BOT 等模式，全链条或分阶段参与老旧小区改造项目投资、设计、建设、运营和管养等实施工作，通过提供公共服务和增值服务，以运营收益反哺社区管养。例如，广州市白云区黄石花园采用“EPC+O”模式实施招标，引入社会资本将首批 60 余套闲置公房改造为青年公寓，为来穗人员、青年群体提供住所，目前正陆续完工出租。
值得一提的是，广东省广州市拓展改造实施单元，出台老旧小区成片连片改造工作实施方案，选取一批老旧小区成片连片改造提升，由单个小区改造向成片连片改造纵深推进，由小区物理空间改造向街区社会治理转变，挖掘文、商、旅、创等街区价值，综合治理，全面提质。
在老旧小区改造的浪潮下，“原拆原建”是一个颇受关注的热点问题。目前，“原拆原建”需要克服居民意愿、资金来源、制度规划等多方面困难。对此，广东省广州市编制《广州市城镇危旧房改造实施办法》，支持对老旧房屋进行鉴定分级，通过维修加固或拆除翻建的方式改建危旧房屋。针对全市现存部分危破非成套住宅和不满 70平方米的成套住宅，允许进行成套化改造并适当增加建筑面积，按使用面积厨房约 4 平方米、卫生间约 3 平方米完善厨卫等配套功能 ；允许拆除翻建项目增设地下车库等配套设施，切实改善居住条件。广州市推动广东省首个多业主筹资、原址重建危旧房改造项目——花都区集群街 2 号楼落地，权属人共同承担危房改造成本约 800 万元，为城镇危旧房自主更新模式提供了实践经验和可行路径。
广州市花都区集群街 1 号楼（改造后）
健全管养机制，推进老旧小区长效治理
老旧小区要改造好，更要维护好。对改造后的老旧小区“置之不理”，很容易让老旧小区从改造后的“洁净美”退回到从前的“脏乱差”，老旧小区改造也就背离了改造的初心。为此，各地纷纷探索相应机制，持续完善老旧小区改造“后半篇文章”。
广东省汕头市组织街道开展深入调研，结合实际分类施策，以渔港新邨小区、新陵路 5 号小区和红领巾路 62 号小区为示范点，探索出“党建+ 物业”共同管、业委会牵头管、业主自己管等3 种小区管理新模式，有效助力老旧小区治理的健康发展。经第三方走访及问卷调查，群众对改造后的满意度达到 90% 以上。
实现设计、采购、建设、运营一体化，是广东省佛山市完善小区改造后运营管理机制行之有效的方法。2022 年，佛山市顺德区大良街道北部片区率先引入“顺建院 + 腾越建筑 + 碧桂园服务”一体化实施主体，聚合设计、采购、施工、运营联合发包。设计、采购、施工、运营联合发包，提高项目的运营效率，降低全生命周期内的成本，物业管理前置，由社会资本兜底 2 年过渡期物业管理运营成本，通过“先尝后买”引导业主主动付费和长效管养，实现城镇老旧小区改造项目建管一体化。项目惠及 38 个小区，入选 2022 年住房城乡建设部“我为群众办实事”联系点。学习借鉴顺德大良改造经验，南海区积极推动里水镇“EPC+O”城镇老旧小区改造项目，被列入 2023年住房城乡建设部联系点，为老旧小区改造培育规模化实施运营主体提供了典型范例。
城市更新推动着每一个城市细胞的活化与更新，也承载着老百姓对未来生活的期许与希望，这是人与城的“双向奔赴”，亦是城与人的“美美与共”。广东省将继续聚焦从“好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区”，推动城市更新提质增效，增进民生福祉，勾勒出新时代宜居宜业的幸福图景。
来源：建筑杂志社
济源产城融合示范区
住房和城乡建设局
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