现在老破小加装电梯，可以说是很常见了
自2011年起，上海就开始推行为多层住宅加装电梯
据上海住房城乡建设管理统计，去年全市就有超过3000台电梯完成加装
这么多年来，相关政策已经成熟，后续的电梯管理也在多个区实践
那么对于2000年的第一代商品房，部分本身就有电梯
随着时间的推移，其使用年限已经超过20年，设备逐渐老化
容易出现电梯门开合不顺畅等安全问题，也确实到了该更换的时候了
而且电梯还不像外立面、地下车库之类的还可以缝缝补补，一年又一年
但是，高层住宅“换梯”谈何容易，目前还没有全市统一的指导性政策
有的小区维修基金钱很少甚至就没有，换梯又不一定有政府补贴，难度比新装一部电梯还大
只能靠个体小区自行探索
好在这两年也出现了一批成功的案例，我选取了几个代表小区，去实地看看他们的最新换梯成果
01
内环最大小区，换梯率已超过九成
中远两湾城称得上是上海住宅换梯的经典样本
最早建成的楼栋距今已有22年，整个小区平均梯龄在18年左右
96个楼栋，一共有206部电梯，品牌不统一，质量也层次不齐
而且还经常“宕机”，存在梯门关不上、骤降、运行时厢体晃动严重等隐患，近5万名常住居民苦不堪言
2021年2月，万科物业通过流程，正式接手了超大体量的“魔幻之城”
派出多方面专家对小区进行了把脉，其中一项工作重点
就是对全部206部电梯进行诊断，并输出评估报告
接下来的几年时间里，物业联手街道房办、业委会、居委会、业主代表等
通过支取维修基金、业主众筹、社会力量参与等形式，保障了小区换梯的资金来源
最终走出了一条小区换梯的成功模式
就拿“最美大堂”所在的91弄29号楼来说
两部客梯和一部货梯，均已更换成了上海三菱电梯
更换后的电梯灯光明亮，环境整洁
四面都是铝合金框架，地面有一种大理石的质感
增加了通风功能，以及电梯商和上海智慧电梯的二维码
居民可以随时查看电梯的状态
我坐到顶楼32楼体验了一下，全程也是运行平稳
截止到今年8月底，已经有188部电梯应居民要求启动更换，占比超过九成
149部完成了更换再次投入使用，39部正在更换中
中远两湾城第三居民区换梯进程
而且批量换梯的周期也在不断提速，从第一栋楼的一年，缩短到了不到半年
成功换梯后，这些业主们再接再厉，又开始众筹改造大堂和小区儿童乐园
还在督促物业改进非机动车库信号覆盖、地面僵尸机动车清理、非机动车坡道改造等项目
团结起来升级小区，全面提升自己的居住体验
不过，让人遗憾的是，中远两湾城也有近20部电梯的更换并不顺利
有业主向我反映，他所在的一期是整个小区最早建成的，但楼栋至今没有启动换梯流程
最直接的原因是不满足相关条件：有牵头者；本楼2/3以上业主参与正式投票，并有1/2以上业主同意；还要成立电梯工作小组，负责换梯期间的沟通、工程监理等工作
根本原因是他们楼的整体业主年纪偏大，对居住楼栋的提升工作并不积极，维修资金不足的情况下，更不愿意自掏腰包
而小区里换梯比较快的楼栋集中在三四期，业主更为年轻积极
中介对此表示，同一个小区有的楼栋做各种提升，有的楼栋破败不堪
这也不可避免的导致房价和租金会有差异
02
小型公寓业主们选择全额出资换梯
和中远两湾城这么大规模的换梯
并且主要使用小区的维修基金，业主出很少的钱不同
闵行的两个小型公寓，业主们决定全额出资更换电梯
首先是古美路街道的和嘉公寓，建于2001年
由4栋有电梯的11层楼栋和16栋无电梯的中低层楼栋组成
因为原电梯品牌停产，配件都买不到，多次修缮结果也不佳
想要换梯的话，钱又从哪里来？
对比维修资金是每个楼层平摊的，拿出来换电梯对低层业主不划算
动用维修资金需要业委会同意，业主全额出资将更有自主权
经过多次民主讨论和征询意见，他们决定不动用维修基金，而是自筹资金
每部电梯涉及到的80多万元，由所在楼栋的80多户全额出资
按照楼层不同进行分摊，2楼的每户居民只需要出2400多元，11楼每户居民出1.8万多元
没想到的是，好不容易凑齐了钱，物业迟迟不肯和电梯企业签约
经过多次沟通，今年4月业主、业委会和物业、电梯公司共同签订了四方协议
形成了一套全新的流程：居民自主选择厂家——资金筹集——签署四方协议——电梯企业施工
目前，3栋楼都换上了新电梯，最后1栋也完成了换梯签约
和嘉公寓新旧电梯对比
和嘉公寓绕过物业的新流程，也为高层小区提供了一个换梯新思路
第二个是位于虹桥镇的红枫公寓
早在1998年，业主们就陆续入住
总高25层，每层6户，150户业主共同使用两部电梯
对他们来说，换梯是一场长达六年的“攻坚战”，几年来反复提请都没有下文
直到2022年特殊时期，长时间居家、上下楼搬运物资等因素，让所有业主都深刻意识到了电梯的重要性
专门在当年7月，成立了15人的换梯小组
决定一部电梯使用维修基金，另一部通过业主自筹资金来解决
自筹的费用按照楼层来分摊：楼层越高，要付的费用越高，但最高不超过10%，最低不少于5%
图源：上观新闻
以一部电梯40万元的总价来算，每户分摊的金额从2500到3056元不等，大大减轻了业主们的经济压力
去年年底两部新梯正式启用，大家还特地给众筹的右侧电梯挂上了“大红花”
至今还没被拆下，这不仅是虹桥镇首部业主自费更换的电梯，也象征着一场耗时六年的换梯“攻坚战”的胜利
对于这来之不易的新电梯，业主们格外爱惜，经常拿着抹布把新电梯擦得锃亮
最近楼里有邻居在装修，要用这部电梯运送建筑材料
还特地出资购买了隔板安装在轿厢内，防止新梯被剐蹭
红枫公寓的换梯经验也正在被复制
隔壁的金榈公寓和它的特征和布局相似
业委会成员向红枫公寓换梯小组取经，现在进入了审批阶段
03
一番走访下来，我切实感受到了换梯的不容易
电梯不像外立面，所有业主都有好坏感知
低楼层的业主从自身利益出发，很难愿意为换梯付费，不论是动用维修基金还是自掏腰包
动用维修基金换梯，只需要3/4比例的业主同意
但对于自筹资金换梯，每一户业主的钱都不能少，筹钱难度远大于改造外立面和大堂、地库等公区
这三个案例的关键点也各有不同
像中远两湾城主要是新物业给力，还有维修基金较为充足
和嘉公寓、红枫公寓则是业主户数不多，属于中小型高层住宅
平摊下来各户要掏的钱也不算多，人均在1万元左右
当然，能成功换梯的业主都非常团结
从全市范围来看，根据2023年发布的《上海市电梯安全情况报告》
截至2023年底，上海投入使用超过15年的老旧住宅电梯占总量的29.95%，超过20年的占到了12.18%
图源上海市电梯安全情况报告
为了应对这一问题，上海的《电梯安全管理办法》和《深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划（2021—2023）》都指出
要滚动实施使用满15年住宅电梯安全评估，经过评估后决定是否继续使用，或者进行修理、改造或更新
目前，上海乃至全国尚未出台电梯整机强制报废年限的规定
换与不换，主要取决于全体业主的感受与态度
换梯条件怎么界定？要走什么程序？维修资金该如何使用？单一楼宇更换电梯是否有法律依据和制度保障？……
一连串问题都摆在了业主面前
在全市总的指导性文件下，各区正在根据实际情况，对区域内商品房换梯工作进行规范
据不完全统计，目前徐汇、奉贤、普陀等区域，已经提出对符合条件的换梯进行一定补贴
04
不可否认的是，上海作为电梯保有量连续10多年位列全球之首的城市
高层住宅电梯已显现出明显的“老龄化”特征
相比于加梯，换梯难不仅体现在现实情况的紧迫性，还有资金来源多样化的问题
针对此类换梯难题，我们认为可以参考加梯工作形成相关规范，并提供法律、标准、技术、财务等方面的支持
这几个小区的换梯故事，可以说是社区共同努力、居民积极参与的典范
不仅提升了居民的生活质量，也为其他老旧小区提供了宝贵的经验
希望在接下来，能有更多的小区参与进来
