观点网 8月28日晚间，远洋集团发布了2024年中期业绩公告。相比去年同期，营业额虽有下降，但受益于之前的计提瘦身等，其他数据的表现有不同程度改善。
上半年，远洋集团协议销售总额为183.3亿元，同比下降49%；营业额为133.13亿元，较去年同期下降36%。
毛利为2.97亿元，较上年同期的毛损1.25亿元有所扭转；毛利率为2%，去年同期为约1%。截至期末，公司拥有人应占亏损为53.82亿元，亏损同比减少71%；每股基本及摊薄亏损为0.707元。远洋集团在公告中表示，录得亏损减少主要是归因于在本期间对物业项目计提的减值拨备减少；及分占合营企业和联营公司的亏损减少。
远洋集团在公告中提及，今年上半年，房企普遍受到销售回款减少、资产处置困难和再融资艰难影响，面临较大风险和挑战，行业持续出清中。
展望下半年，远洋集团预计短期内房地产市场情势依然存在较大挑战，行业风险持续出清。
同时中国城市大拆大建、大规模集中开发时代已经过去，开发规模、项目体量缩减为大势所趋。行业转向高质量发展，房地产市场进入存量时代。未来房地产以微更新、存量业务为主，代建、城市更新、资管服务、不良资产、一户建等业务具备机会。
身处局中，远洋集团具体将如何应对？
风险分担
2024年上半年，房地产市场持续低迷，5月17日中央政府出台“降低首二套首付比例”“取消房贷利率下限”等一揽子政策措施，并鼓励以国企收储等方式消化存量房产，核心城市跟进调整，政策出现积极变化，但市场回暖尚需时日。
国家统计局此前发布的数据显示，1-6月，全国商品房销售面积约4.8亿平方米，同比下降19%，其中住宅销售面积下降21.9%。房地产开发企业到位资金约人民币5.4万亿元，同比下降22.6%。
就远洋集团而言，物业开发业务仍维持着最大的贡献，其营业额约占远洋集团总营业额的77%。今年上半年，这项业务实现103亿元的营业表现，同比减少41%。
交付可售楼面面积同比下降约38%至2024年上半年的75.5万平方米。不包括车位销售，2024年上半年平均入账销售价格下降至约每平方米1.5万元，去年同期为1.59万元，主要是由于2023年同期有较多位于一线及核心二线城市的中高端项目结转。
期内，来自于北京、环渤海、华东、华南、华中及华西区域的物业开发收入占比分别为9%、18%、38%、15%、13%及7%。
在过去较长一段时间，以北京为核心的京津冀地区为远洋集团的销售核心，该集团也曾提出“南移西拓”发展策略，希望借此降低对单一区域的依赖。
观点新媒体翻阅2023年度中期业绩公告及2023年度全年业绩公告发现，来自北京及环渤海区域的物业开发收入占比分别合共为36%、34%，今年上半年，北京及环渤海区域的物业开发收入占比合共为27%，进一步下降。
远洋集团在中期业绩公告中表示，将持续维持一个均衡搭配的项目组合，减轻个别市场波动的风险及更有效使用资源。
不过，从土地储备情况来看，长期实施起来或许存在一定难度。截至2024年6月30日，远洋集团土地储备为3413.9万平方米，土地储备应占权益部分为1798.3万平方米。
其中，来自北京区域、环渤海区域的土地储备占总土地储备的27.15%、22.19%，共计达49.34%，土地储备仍相对集中，市场波动的风险也有进一步优化空间。
另一方面，上半年，远洋集团及其合营企业和联营公司的协议销售总额为183.30亿元，较2023年同期下降约49%。2024年上半年销售楼面面积下降约45%至151.41万平方米。不包括车位销售，平均销售价格下降约9%至每平方米1.34万元，去年同期为1.47万元。
远洋集团解释称，平均销售价格下降的主要原因为2024年上半年国内房地产市场复苏不及预期，整体销售价格下行；及集团售价较高的一线城市项目新盘开售较少。
受国内整体房地产市场下行的影响，其他房地产相关业务，包括建筑建造全产业链服务、数据地产及养老服务等业务的收入在2024年上半年期间下降了21%，为14.71亿元。
物业管理及相关服务主要涵盖物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务，期内营业额为13.61亿元，同比减少5%。
来自物业投资的营业额减少了约8%至1.81亿元。截至期末，远洋集团及其合营企业和联营公司合共持有超过23个经营中投资物业。该公司表示，将继续对投资物业推进轻资产战略，加强资金回笼。
未来长路
整体而言，远洋集团今年以来的动态还是以债务重组为主。
境内债方面，远洋集团曾于2023年11月至2024年1月期间先后召开境内债券持有人会议，审议关于调整境内公开市场债务还本付息安排的有关议案。今年1月，经持有人会议投票表决，相关债券的展期议案均获得通过，共涉及存续本金金额人民币132.7亿元。
在中期业绩报告发布之前，该公司于8月22日公告披露了境外债务重组的最新进展，称已有72.5%的A组债务持有人加入重组支持协议。而据该公司了解，很多其他债权人支持重组计划及正在进行内部程序以加入重组支持协议。
不过，基于有关持续经营的多项不确定因素等，远洋集团的独立核数师对这份财报表示“不发表意见”。
核数师指出，远洋集团还涉及多项未付借款、未偿付的建筑及日常经营应付款项、项目延迟交付以及其他事项的诉讼案件，为此远洋集团已计提拨备。所有这些事件或情况显示存在多重重大不确定性，可能会对持续经营的能力产生重大疑问。
从最新的中报数据来看，截至2024年6月30日，远洋集团借贷总额为966.69亿元，净借贷比率约650%，上年末为438%。
该公司表示，净借贷比率上升主要是由于今年上半年国内房地产市场仍然处于深度调整中，受整体销售回款减少、资产出售困难、行业融资环境严峻等极端因素叠加的影响，导致整体行业利润被侵蚀，资金回笼速度仍然较慢，使净借贷比率上升。
其中，一年内到期的贷款占比达61%至587.13亿元；一至两年到期的贷款为120.64亿元，占比12%；二至五年到期的贷款为200亿元，占比21%；五年以上到期贷款为58.92亿元，占比6%。
至报告期末，包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款等，远洋集团现金资源总额共计人民币47.09亿元，流动比率为1.02倍。
内外交困之下，远洋集团表示，上半年，集团积极开展流动性风险化解工作，以确保将具有足够现金资源持续经营，并在到期时偿还债务。下半年，随着国内刺激房地产市场政策陆续出台，也将持续积极化解债务风险，持续专注物业开发项目的交付回款，改善净借贷比率。
可以看到，2024年上半年，远洋集团进一步落实费用支出控制，行政费用同比减少约20%至6.58亿元。
数据显示，今年1-6月，远洋于上海、广州、天津、厦门、苏州、济南、郑州等25个城市，共计交付住宅约1.83万套。